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北京日报客户端 | 记者 曹政
10月23日，重阳节，北京链家研究院与中国人民大学劳动人事学院专家课题组联合发布《2023年北京老年居住需求洞察报告》。《报告》分析，北京“人老房也老”的问题愈发凸显，从居住条件到周边配套，很多老旧小区在适老化与舒适度上难以满足养老需求。
《报告》显示，目前多数老人所拥有的住房处于城市中心区域，能够享受较好的公共服务。尽管老年人住房所处区位一般相对较好，房屋价值也相对较高，但由于设计理念与时代变迁，传统老旧住房的居住舒适度、物业服务可及性越来越不能满足现代老年人的生活需求；另一方面，随着居住者年龄增长与心理机能不断衰退，原有住房与居住者适老化需求之间的矛盾日益显现。
比如，1998年前住宅的两居室户型以“七九式”和“八零式”居多。以起居室为主、缺乏客厅是此类户型的共同特点，不符合当前生活偏好；采光相对较差，中部起居空间没有窗户、北部卧室朝向均会导致采光不佳；空间动线合理性也有所不足，小卧室位于户内入口附近，与户内其他功能空间距离较远。
人房不匹配的另一个原因则是原居所无法满足居住者本身的年龄增长的“适老化”新需求。例如，北京目前城市老旧楼房配备电梯比例不足25%，而大量老年群体居住在无电梯住房中、其中7成以上居住在中高楼层，一旦腿脚不便，体力不足，爬楼就成了阻碍老人自如活动的一大障碍。
“作为应对老龄化问题的重要举措之一，对既有住宅进行适老化改造是老龄化先行国家的共通做法。”报告建议，建立多层次、多来源的适老化改造资金筹措途径，比如拓宽公积金用途、建立住宅全周期综合保险制度等。
一部分老年人通过置换房产满足适老化居住需求。《报告》显示，在北京售房老人调查样本中，出于改善性换购动机的占比达到40.8%。对于原有房屋价值较低的老年群体，通常表现为卖出原有200万到400万的一居室，购入400万到600万两居室；对于原有住房价值相对较高的群体，加上更强的支付能力，在置换中追求“从好到优”，偏好大面积商品住宅。
在楼龄方面，七成以上老人在购置住房时，倾向选择建成年代更晚的新房或次新住房。物业服务方面，63.2%的北京老年人置换后选择了物业费更贵的房屋。对老年群体而言，更贵的物业费，意味着更高品质的社区和物业、适老化程度更高，更能满足老年人对外部服务需求。
随着我国社会从快速老龄化走向深度老龄化，如何实现适老新居住，需要社会多方共同发力。中国房地产业协会会长冯俊表示，随着时间的推移，老年人对住房的需求发生了显著变化，但住房服务的供给与老年人的居住需求之间的矛盾日益凸显，亟需社会各方合力提高适老化程度，完善居住保障体系设计、住房适老改造、社区养老服务，让老年人拥有更美好的居住环境，积极享受老龄生活，共享社会发展的红利。
北京房地产业协会副会长兼秘书长陈志也表示，适老化居住需要在住房设计标准、城市更新等方面积极探索，深度挖掘更多真实的老龄居住场景，将需求场景精细化，与适老化有机结合，为老年人提供更加便捷、触手可及的日常照料和医疗康养服务。
