最近，有粉丝在后台问了一个有趣的问题。
粉丝小刘是一位“新广州人”，小刘的对象是广州本地人，俩人盘算着想买学位房，预算1000万左右，首选新盘。
他纠结的点在于，是选择老牌教育强区越秀，还是天河、黄埔等区域的改善房？
其实，毋庸置疑，越秀在很多家长心中，都是生活和教育配套顶级的区域。
但在楼市下行的现在，越秀学位房真的还有原来那么“香”吗？
蓄客太卷了！
还在打地基就频繁打广告
最近，越秀有个新盘——万科·瑧樾府，几乎是刷屏般地出现，也引起了察叔的关注。
从朋友圈的广告到中介的推广，从线下宣传到线上各类推文，存在感简直不能再高了。
察叔以为已经开始大卖了，忙不迭向中介问问情况。
谁知道，中介却说，无论是展厅还是各类广告都只是前期宣传，而真正开卖时间还未确定，项目目前“还在打地基”。
还没建成就大幅宣传，万科·瑧樾府为什么这么卷？
据了解，万科·瑧樾府位于越秀老城区腹地，位于中山三路以南，东濠涌的东侧。
项目距地铁1号线农讲所约400米，6号线团一大广场站约700米，交通还算便利。
由于位于老城区，周边生活气息也较为浓厚。
但是，不足之处也比较明显。
首先就是楼盘自身问题“喜忧参半”，周边20-30年的老旧小区，城市界面观感差；
紧邻东濠涌高架，噪音影响无可辩；
周边道路以单行道为主，开车出行估计难免拥堵。
其次，虽然项目以“学位”为主要卖点，但对口的教育资源却并不是十分强劲。
项目一路之隔是广东省实初中部，西侧则是中山三路小学，周边还有第十六中、广州市第十三中学等学校。
根据越秀2023年最新的学区划分，项目归属于中山三路小学招生地段。
中山三路小学是市级小学，对比起附近不远的省一级清水濠小学、文德路小学，差距还是挺大的。
据了解，项将打造约35层的商住单体楼，2梯4户设计，约116套，货量不算多。首推100-169平三至四房，属于改善倾向。
值得注意的是，就在瑧樾府不到1公里的距离处，还有一个颇受关注的新入市项目——广州城投·东园公馆。
项目不仅有团一大广场等历史文化遗址的沉淀、文化渊源深厚，而且学位还是省一级的清水濠小学，加上团一大地铁上盖——整体比起万科瑧樾府，都要优越许多。
但即使是这样的好条件，开售4个月，目前也才网签4套单位——个位数交易！
在这种情况下，万科·瑧樾府能不慌吗？
而且，万科·瑧樾府吹风约为10-12万/平，总价1000万起，门槛并不算低。
过千万的学区房不是“卖一买一”就能轻松置换的，而且退一步来说，在1000万的预算内，也并不是只有越秀这一选项，外区的选择太多了。
比如天河的保利天汇，紧邻金融城、琶洲、珠江新城，小区内规划9年一贯制学校，周边也有广州奥林匹克中学，还有天河儿童公园、火炉山森林公园等珍贵自然景观。
又比如海珠的越秀·江湾和樾，滨江宅地的江景房，太古仓、广百新一城等多个商业体均在10分钟生活圈内，还紧邻宝玉直实验小学、广州市为民中学。
而越秀的万科·瑧樾府在配套、城市界面都不算太有优势的条件下，以10w/㎡起步的价格，竞争力就相对更弱了。
惊了！
省一级对口学区房0成交
也许，在大部分广州家长心中，最希望孩子读书的区域，还是越秀。
毕竟，越秀文化底蕴深厚，自古“崇文重教”风气熏陶下，区域内名校名园几乎是星罗棋布。
以重点小学为例，在广州60多所省重点学校中，在越秀的省一级小学就多达20所，而荔湾仅10所，天河区9所，海珠区10所。
也正因此，越秀的学区房一直在全市涨幅惊人，甚至曾被“推上神坛”。
但是，在如今楼市下行，二手回调的趋势之下，越秀学区房的价格也出现回调。
根据贝壳统计，今年1-9月，东风东路小学、东山培正小学、文德路小学、铁一小学、小北路小学、农林下路小学，对口楼盘大约50个，整体成交均价却从去年同期的76981元/平，降至如今的67607元/平，同比降幅达到12%。
以越秀最牛学区，东风东路小学为例，它的学区房是全区价格标杆。
但对口小区整体从1008万/套降至830万/套，同比降幅18%。
东山培正小学，周边二手房均价62405元/平，降10%；套均总价，从541万/套降至497万/套，同比降8%。
均价和总价下跌之外，还有大量“0成交”出现——多达17个盘。
可见，哪怕是对口诱人的学位，越秀“老破小”的居住价值也在下降。
一边是千万门槛、门庭冷落的新盘，一边是房龄老旧、价格齐跌的二手……
或许，越秀楼市对买房客的吸引力，也正在变得越来越小了。
越秀学区房，何去何从？在原先，越秀的学区房之所以被追捧，其中还有教育集团化、名校品牌化的原因。
作为广州首个全面推进学区管理模式的城区，越秀的教育集团化已踏入第15个年头。
包括6个区属教育集团、6个小学学区和9个幼教联盟，基本实现对区内公民办中小学、幼儿园的全覆盖。
但成也萧何，败也萧何，越秀的品牌老校太出名，也因此开启了外区办校的历程。
比如越秀老牌前六高中之一——执信中学，就在2021年新开了天河校区，每年总招生千人以上。
比如大名鼎鼎的“省实系”，除了越秀区域外，还有荔湾省实、天河省实……
既然外区也有了这些越秀名校IP，何必非要再买越秀区内的学区房？
现在广州各区都在加建学校，开发商也拼命内卷、引进名校。
相比之下，越秀区的新盘，受地块条件影响，大多是单体楼，户型也比较中规中矩。
而天河、海珠等区域很多楼盘已经卷到了逼近100%的使用率。
对于开头提到的粉丝小刘来说，在越秀要想买到配套好、居住不差的学区房，门槛是总价1000-1500万。
但如果是在天河、番禺、黄埔等区域，可选项就更多了，比如保利天汇、中海花城湾等小户型……
因此，也就不需要到逼仄的越秀买房了。
结语其实，老越秀依旧是广州人的文化之根所在，一时半会儿还撼动不了。
比如前两年粤海壹桂府的热销，还是反映北京路老越秀A级商圈的魅力——情怀足，历史沉淀足。
另外，越秀本区的房产升级需求也是旺盛的，新盘比较少，短期内，越秀的改善、高端住宅市场还是稳的。
但从学区房的角度，在目前越秀的楼市情况下，如果新盘动辄上千万，去化确实是不小的挑战。
