一线城市“认房不认贷”等一系列政策陆续落地已满月，市场热度在经历了两周左右的高涨后逐渐趋于平稳，但受周边配套、交通、品质、流通性等因素影响，当前北京各区域和各项目间交易端表现具有明显差异。
作为房地产市场的晴雨表，销售市场的分化将影响土地拍卖市场的走势，当前，房企扎堆优质地块以及地块之间冷热分化的情况明显，位置优越、利润空间较大、可操作性强的地块，备受房企青睐。本月首场土拍房山区域一改持续将近两年的“底价成交”，引得4家房企争夺，这与地块位置优越和近期房山项目良好的去化表现关系密切。
房山土拍一改冷清局面
中秋国庆后，北京迎来新一轮土拍。10月10日，房山、密云两宗地块出让。虽然两宗地块均位于北京郊区且地理位置相对偏远，但一改以往冷清局面，竞拍热度较之前有所上涨，最终揽金20亿元。
在房山良乡板块，此次出让的拱辰街道0005、0006、0007地块吸引山西金汇海、中海、龙湖、华润4家房企报名参与，最终由山西金汇海15.1亿元竞价成交。
北京链家研究院分析师岳微表示，拱辰地块距离房山线良乡大学城西站约800米，具有临铁优势。良乡板块作为房山核心发展区域，区政府积极推动相关规划落地，营商环境不断优化，吸引实力房企参与。从未在房山有开发经验的华润此次亦出手参拍，在房山落地熙悦天街和房山天街两大商业中心的龙湖，具有充分客源储备及高端市场认可，也积极举牌。
最终，此次房山地块由新面孔山西金汇海以15.1亿元、溢价10%竞得。天眼查信息显示，山西金汇海房地产开发有限公司成立于2010年，位于山西省晋中市，是一家以从事房地产业为主的企业。山西金泉能源集团有限公司是山西金汇海房地产开发有限公司的100%控股股东，创始于2003年，位于山西省介休市，已形成煤炭全链条、房地产开发、网络货运、乡村农旅开发为一体的多元化民营企业。
“新面孔”的出现是土地市场热度的证明。中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，房山地块之所以在本轮土拍中受到房企关注，是因从地块位置上来说，相对较有优势，且周边竞品较少，存在一定的本地置换需求。同时，他还指出，从利润空间上看，地块起始楼面价1.6万元/平方米，竞至上限缝差将近3万元，也吸引了一定数量房企的青睐。另外，从报名企业来看，大部分是深耕北京市场的房企，近期北京多宗地块均触及摇号环节，房企中签率大大降低，令其亟须补仓。
另一宗位于密云新城的水源路6038、6040地块仅北京住总报名参与，底价成交。在岳微看来，密云新城相较于老城区，配套尚不完善，客群多为地缘性改善，在售新房流速缓慢，二手换房率较低，整体市场相对饱和。
密云水源路南侧地块位置相对偏远，地块周边在售竞品项目国祥源境，是继国祥府、国祥雲著之后北京住总深耕密云的第三个国祥系作品。据张凯预测，本次新地块由北京住总再度拿下，或将再度沿袭上述产品系。
土拍情绪仍受销售端影响
8月底以来监管部门以及地方政策利好频繁出台，为市场注入信心，但全国房地产市场仍面临压力，企业发展面临较大挑战，“稳”字成为当下行业关键词。
中指研究院市场研究总监陈文静认为，确定性的去化率成为房企拿地的首要标准之一。目前受房地产市场调整的影响，开发商拿地容错率明显下降，房企普遍采取“以销定投”，“聚焦核心城市及区域”的策略。
据了解，今年以来，房企投资逻辑明显趋同，核心一、二线城市优质地块被多家房企“争抢”现象时有发生，全国土地市场“局部升温”特征越发明显。如北京2023年第一批次首轮土拍推出的朱辛庄0028地块吸引42家房企报名，企业参拍意愿较强，背后折射出房企对热点城市后市的看好。而与此同时，据中指研究院数据显示，今年前三季度我国二线、三四线城市企业拿地信心不足，成交面积同比下降均在三成以上，土地出让金降幅超两成。
另外，随着今年“多频少量”供地模式在北京密集展开，不少地块因利润空间充足、位置优越、地块规整适合开发而吸引到不少意图进京的外地房企。以9月北京新政后首场土拍为例，9月27日出让的朝阳区十八里店地块吸引了34家房企及联合体报名，其中近半数企业是陌生面孔，多家企业甚至是今年新成立的公司，最终该热门地块由彼时成立不足两个月的上海成通京置业幸运摇中，成交价28.75亿元，楼面价5.19万元/平方米，溢价率15%。
外地房企扎堆进京场景的出现不止是北京营商环境良好、对“新面孔”友好的体现，也是市场对北京楼市韧性的认可，体现房企对北京房地产市场平稳运行的信心。这一点从追求“安全感”的万科时隔四年后在京拿地的动作中可见一斑。
当前，北京整体市场的需求度走在全国前列，楼市基本面稳健。中指研究院数据显示，国庆假期结束后的一周，北京、深圳、上海、广州新房成交面积环比均上涨超200%，其中北京环比涨幅最大达1339.0%。
房山本次土拍热度提升的答案或许早已藏在近期楼盘销售表现之中。年初房山线苏庄站附近的北京建工揽星宸开盘，截至9月去化率超过70%；6月份开盘的改善性楼盘中建房山国贤府于开盘当天便达到15.2亿销售额，蝉联房山区7月销售套数、销售 面积、销售金额TOP1。
根据业内普遍观点，土拍情绪的扭转依赖销售端的恢复程度，销售市场活跃度提升后，土拍情绪有望回升。
四季度土拍更加密集
在4月份的商品住宅用地推介会上，北京市列出了年内拟上市的73宗宅地。截至10月10日，北京市2023年集中供地累计进行了15场土拍，成功出让39宗涉宅地块，总规划建筑规模约367万平方米，土地出让金约1128.8亿元。这意味着，在接下来的四季度，北京土拍或将会以更加密集的方式进行。
据9月20日北京市规划和自然资源委员会网站发布的2023年第三轮拟供应商品住宅用地清单，三轮次供地共涉及19宗用地，土地面积100公顷，地上建筑规模221万平方米。这19宗用地最晚将于11月20日组织发布出让公告。
从圈层分布看，三轮次继续按照梯次疏解、有序承接的要求，加大副中心和平原多点地区土地投放力度。19宗商品住宅用地中位于副中心和平原多点地区的有11宗，土地面积约59公顷，占比59%；位于中心城区的有6宗，土地面积约23公顷，占比23%；此外，生态涵养区在本轮次也有2宗新增供地，土地面积约18公顷，占比18%。
据悉，为合理引导职住平衡，增强居民通勤幸福感，推进“住更宜居”，三轮次拟供用地继续坚持重点围绕轨道交通站点周边和就业聚集区布局，七成项目位于轨道交通站点周边，六成以上项目位于“三城一区”或产业园区周边。
例如，朝阳区小红门9号地块位于东南三环和四环之间，周边有地铁成寿寺站和肖村站；石景山北辛安棚户区改造B区地块，西侧为地铁11号线北辛安站；丰台大瓦窑新村项目二期地块紧邻地铁14号线大瓦窑站。
北京市规自委相关负责人表示，将密切关注房地产市场供求关系变化情况，结合市场实际，通过“多频少量”方式实现商品住宅用地的均衡有序供应。同时，坚决落实7月24日中央政治局会议精神，因城施策，大力支持刚性和改善性住房需求，切实维护土地市场秩序，促进房地产市场平稳健康发展。文并摄/陈天奕
