摘要：期内企业新入市租住产品类型多样，同时注意到企业在人才公寓产品上动作频频。（报告期2023.09.18-2023.10.18）
观点指数 新开项目产品类型多样，又一集体土地建设租赁住房项目入市 据观点指数统计，期内样本企业新增入市项目数10个，开业积极性不减。新开项目产品类型多样，囊括普通长租公寓、服务式公寓以及蓝领公寓等多种产品，入市产品呈多元化发展。
企业扩张情绪不减，人才公寓为企业扩张提供新思路 瓴寓、有巢公寓以及泊寓等企业在人才公寓产品打造上有相应动作。城市区域通过引入住房租赁运营商，可以实现人才公寓项目的有效运营管理，有效增加区域内住房租赁产品供应，给住房租赁运营商在项目扩张上提供了新思路。
地方再提城中村改造，国企继续发力保租房建设 期内政府机构印发的住房租赁市场相关的政策文件主要涉及城中村改造、培育住房租赁市场发展以及市场监管等方面的内容。其中关于城中村政策文件中提出鼓励城中村房屋改造用作保障性租赁住房，城中村改造已成为保租房筹集的重要方式。
超半数城市挂牌租金环比下降，租房市场继续降温 十城平均租金为70.2元/月/平方米，环比微涨0.47%，主要来自上海和深圳挂牌租金上涨带来的贡献。期内70%的城市挂牌租金环比下滑，随着租房需求的下降，毕业季热潮过后租房市场会继续降温。
新开项目产品类型多样，又一集体土地建设租赁住房项目入市
据观点指数监测，样本企业录得的新开业项目10个，新增开业项目数对比上个报告期有微涨，有新增门店入市的样本企业主要包括招商伊敦、冠寓、城家公寓、城方、雅诗阁以及安歆公寓等，新开项目主要分布于上海、厦门、福州等租房热门城市。
同时关注到新开项目类型包含长租公寓、服务式公寓以及蓝领公寓产品，项目产品类型多样，为租房人群提供了多样的选择。
来源：观点指数不完全统计
其中期内开业的龙湖冠寓福州秀山地铁站店位于福州晋安区，项目共计两栋楼，总建筑面积3.06万平方米，可提供773套房源。
该项目是2020年中央经济工作会议提及探索利用集体建设用地建设租赁住房后，福建首例成交的集体租赁住房用地，也是福建首次招投标出让的集体租赁住房用地，同时也是龙湖首个集体租赁用地建设的纯租赁住房重资产项目。
2020年12月24日，福州晋安区新店镇秀山村的一幅集体租赁住房用地宗地JA2020-1号首次创新性采用招标方式出让，彼时竞买人包括万科、龙湖以及市城投建筑等。最终地块中标人为龙湖旗下的北京首寓商业管理有限公司，成交价为最高限价6520万元，溢价率30%。
据福州政府官网披露，2019年以来福州利用中央财政支持住房租赁市场发展试点和利用经营性集体用地建设租赁住房试点政策叠加优势，通过作价入股、公开出让等方式建设集体土地租赁住房项目3个1746套，分别是战峰村战峰榕寓、秀山村龙湖冠寓、联建村百亨商寓，有效增加保障性租赁住房供给。
同时加大对试点项目的扶持，为3个项目发放了中央补助5888万元、为3个项目发放了保障性租赁住房项目认定书以及为3个项目提供了25000万元的贷款。
事实上，基于保租房出租价格低于市场化租房产品的特性，市场化企业难以在参与保租房建设管理中获得较大回报，因此，政府端通过财政补助相关资金补助方式能有效缓解租赁企业的资金压力。相关优惠政策也将刺激市场化企业参与保租房建设管理的积极性，有效增加城市保租房供应。
据观点指数了解，除冠寓外，通过集体土地建设租赁住房项目的市场化租赁企业还包括泊寓、有巢公寓等企业，其中泊寓首个集体土地建设租赁住房项目泊寓|院儿成寿寺项目早于2020年面世。
此外，期内雅诗阁新开业的上海雅遇公寓（嘉定）项目是雅诗阁与金隅地产合作打造的项目。雅遇产品是雅诗阁针对中国市场打造的长租公寓品牌，本次开业的长租公寓项目是雅诗阁在上海首个开业的雅遇品牌项目，新项目的推出为雅诗阁填补了在上海嘉定长租公寓市场的空缺。
值得注意的是，近期城家公寓、招商伊敦以及安歆公寓保持稳定的开业项目数量，继上报告期推出新项目后，期内再次迎来新增门店开业。
其中城家公寓新开业的城家高级公寓上海宝杨路地铁站店项目是城家公寓与PGIM保德信集团旗下的PGIM Real Estate保德信房地产首个合作的物业，整体规模超500间。项目位于上海宝山区同济路669弄6号，据观点指数统计，今年以来城家新开业项目主要集中在上海。
据城家资管官微披露，近期，城家与PGIM Real Estate保德信房地产共同成立合资公司，双方将聚焦境内优质居住资产收购与管理。
企业扩张情绪不减，人才公寓为企业扩张提供新思路
据观点指数统计，期内瓴寓、泊寓以及有巢公寓等项目在扩张方面有着不错的表现。
来源：瓴寓官微，观点指数整理
据瓴寓官微披露的消息，近期其在杭州以及上海中标多个住房租赁项目。截至目前，瓴寓已在杭州成功落地8个租赁社区项目，在上海成功落地11个租赁社区项目。
其中杭州的3个项目均为人才租赁社区，可提供的租赁房源均超1000间。官微披露，新锦集团临安人才房、高铁新城公司钱塘人才房、上城城投彭埠人才房三个租赁项目分别位于临安区天目医药港、钱塘大江东产业集聚区以及江干科技园，大体量人才公寓项目的布局有效助力区域内人才安居乐业。
期内，瓴寓还成功中标了上海的2个项目，分别为上海杨浦区共青430寓和上海宝山区新顾城上实菁英荟租赁住房项目，项目落成后可为上海新市民、青年人群提供租赁房源1500余间。
观点指数翻阅政府采购网发现，杨浦区共青路430号租赁住房项目的中标供应商为上海领昱公寓管理有限公司，中标金额约927.58万元，服务时间60个月，招标范围为该项目的管理服务。
目前瓴寓已在上海成功落地11个大型租赁社区项目，其中保障性租赁住房8个。在上海已开业房源1.9万间，其中已纳入保障性租赁住房1.2万间。
有巢公寓在上海同样有新拓人才公寓项目。9月28日，上海闵行虹桥镇携手华润置地有巢，通过政企合作形式，联合发布“悦虹人才公寓有巢绿苑路店、吴中路店”两大新品长租公寓项目，总租赁面积约4.1万方，可提供租赁房源757套。
据了解，悦虹人才公寓是虹桥镇政府打造的人才公寓品牌，主要为虹桥镇内企业人才提供相应的居住产品和配套服务。
通过引入瓴寓、有巢等住房租赁运营商，区域内可以实现人才公寓项目的有效运营管理，有效增加区域内住房租赁产品的供应，同样给住房租赁运营商的项目扩张提供新思路。
值得注意的是，近期泊寓在项目筹开方面有着不错的表现，据观点指数了解，泊寓将在深圳、天津、佛山、长春四城推出新项目，分别为深汇通|泊寓平山村人才小镇、泊寓·滨海大都会店、泊寓·顺德国际青年社区以及泊寓·科技开发区科创广场。
其中泊寓·科技开发区科创广场项目是由长春泊寓与龙翔集团签约合作的项目，是泊寓在长春首个千间体量的项目。该项目将在10月正式启幕。作为长春泊寓旗舰店，该项目总建筑面积约9.4万平方米，可提供租赁房源1408间，楼栋数量为4栋。同时泊寓在项目的1-2层打造了商业街区，引入餐饮、娱乐、共享办公等配套设施，为租户提供便捷的生活服务。
地方再提城中村改造，国企继续发力保租房建设
据观点指数不完全统计，期内政府机构印发的住房租赁市场相关的政策文件主要涉及城中村改造、培育住房租赁市场发展以及市场监管等方面的内容。
来源：观点指数统计整理
期内河南就城中村改造的工作要求印发了《关于实施城市更新行动的指导意见》。《意见》中明确表示，郑州市、洛阳市、航空港区要认真落实国家关于超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作的要求，其他城市要结合自身实际。
同时鼓励将村民富余的安置房或改造提升后的城中村房屋用作保障性租赁住房，为新市民、低收入困难群体等提供居住空间。
值得一提的是，在城中村改造推进工作上，上个报告期内广州召开全市城中村改造工作推进会暨广州安居集团成立大会。其中广州安居集团主要工作为推进城中村改造及保租房建设。事实上，深圳、上海等重点城市在城中村改造方面也有所动作。
中央层面同样重视城中村改造工作的推进。年内中央政治局会议、国常会以及城中村改造工作部署电视电话会议等相关工作中均有提及城中村改造相关工作，同时国常会中通过的《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》中强调把城中村改造与保障性住房建设结合好，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。
可以发现，近期关于城中村改造相关内容多次在政府工作会议以及相关文件中提及，同时不少政策文件中也提出鼓励城中村房屋改造用作保障性租赁住房，城中村改造已然成为保租房筹集的重要方式。
此外，期内中山印发的《关于进一步支持合理住房需求的通知》中提及，积极引导国有企业和社会资本作为投资主体，建设以国有资本为主的租赁平台，培育专业化、规模化住房租赁企业，提升租赁住房服务管理水平。
据观点指数了解，不少地方国资企业完成住房租赁建设管理平台的搭建，诸如上海城投旗下的住房租赁管理平台城投宽庭。同时，地方国企在保租房建设筹集方面持续发力，10月上海城投宽庭张江社区保障性租赁住房投入运营，一期可提供4455套保障性租赁住房入市，为上海张江区域保租房筹集做出贡献。
超半数城市挂牌租金环比下降，租房市场继续降温
9月，全国住宅挂牌出租60.9万套，供给量环比下降19.02%，普通公寓挂牌出租1.03万套，环比下降12.71%。与上月相比，租赁住宅和普通公寓的挂牌房源均出现下滑。
数据来源：全国房价行情网，观点指数整理
城市租金表现方面，据观点指数监测，报告期内（9月）北京住宅租金平均单价达116.22元/月/平方米，其次是上海，租金单价为112.06元/月/平方米。
环比上月，一线城市北京及广州住宅挂牌租金出现下滑，降幅分别为6.9%和1.46%。上海及深圳挂牌租金环比方面实现上涨，涨幅分别为6.19%和7.52%
余下城市除杭州挂牌租金环比上涨外，均出现不同程度的租金下滑，降幅控制在3%以内，整体租金变动水平不大。
整体来看，观点指数监测的十城平均租金为70.2元/月/平方米，环比微涨0.47%，主要是来自上海和深圳挂牌租金上涨的贡献。其中期内70%的城市挂牌租金环比下滑，租金下滑城市数量与上月持平。随着租房需求的下降，租房市场毕业季热潮过后会继续降温。
