盈利能力继续下滑，行业净利润率为负
2023年上半年行业整体盈利承压，以A股和H股上市房企来看，营业收入同比下降1.0%，降幅较2022年收窄16.2个百分点，毛利润率为15.7%，较2022年减少4.3个百分点，净利润率由正转负，同比下降1.0个百分点。
2023年上半年多数企业表现一般，盈利指标继续下行。从绝对值来看，毛利润率与2022年基本持平，净利润率较2022年同期略有下降。TOP100企业的毛利润率为27.8%，同比上升0.2个百分点，净利润率为9.6%，同比下降0.7个百分点。前100企业中44.0%的企业营业收入在减少，45.0%企业的毛利润率在20.0%以下，70.0%企业的净利润率在10.0%以下。
对于部分企业而言，尽管利润率指标显示盈利能力较高，但这种盈利的稳定性不够。比如，京基智农2023年上半年毛利润率为43.4%，但回顾其前两年的表现可知，其利润增速并不稳定，2021年上半年京基智农的毛利润率为60.7%，到了2022年上半年这一指标则变为0，波动非常大，而导致2022年毛利润率快速下降的重要原因是企业发生了较大规模的投资亏损。
短期行业盈利承压，中长期盈利能力有望逐步回升
2023年上半年毛利润率和净利润率同比均下降，短期盈利承压态势明显。供地双限政策下，地块盈利空间收窄，受此影响，毛利润率水平下降，此外，在2021年上半年以来的房地产市场下行压力下，联营与合营企业的收益减少、信用和资产减值损失计提增加，导致了净利润率的下降。
我们认为，行业盈利承压明显，短期来看大幅改善的可能性不高，中长期来看有望逐步回升。短期大幅改善的可能性不高，主要因为导致毛利润率和净利润率下降的因素在短期内很难好转。从毛利润率来看，地块盈利空间与供地政策有关，虽然2022年以来供地的盈利空间在上涨，但需要等项目结算时才能对利润产生影响，而这个过程至少要花2-3年的时间。从净利润率来看，近年来房企对联营与合营企业的收益减少、计提的减值损失增加，要改善这一局面还需等待行业修复，包括政策逐步地松绑和居民购房信心的提高，这是一个漫长的过程。
之所以是逐步的，是因为各企业间盈利回升的基础不同，我们认为满足以下几点的企业盈利状况可率先好转：第一，具有土储结构优势，即在重点城市和板块有充足的货量的企业，关于这一点，中国海外发展、中国金茂、美的置业在其中期业绩会中均提及，优质的土储结构是他们利润率稳定的底气；第二，推出的产品溢价空间大，具有竞争优势的企业；第三，成本控制方面做得比较好，尤其是土地开支成本，能做到低价拿地的企业。
