重组珠海万达商管，驾“轻舟”折返港交所，王健林停靠香江码头已经等候了近两年时间。如今，陈递的第四份申请也差不多过去了三个月，却还是迟迟未等来放行的回复。
商管型物企巨头被卡在港交所之外，各种原因复杂。但可以确定的是，商管赛道的故事对资本市场，以及物企本身的吸引力并没有消弭。
截至2023年上半年，共有55家港股物企递交了中期业绩成绩单。其中，公布商管类业务管理面积、营收等情况的就有30家，占比超过一半。而在实际中涉猎商管赛道的物企更多，如金茂服务、和泓服务、京城佳业等，其非住宅物业中不乏商业物业、写字楼、商场等项目。
但另一个不能忽视的事实上是，商管比物管更复杂、更专业，进入的门槛也相对更高。
目前，布局商管赛道的物企中，有一部分可能仅止步于为商业、写字楼等提供基础物业管理服务，虽然凭借较高的物业费单价也能创造营收和利润，但要植入真正的商管基因，其实还是需要在管理、招商、咨询等方面有所建树。
01
收入分化
万物云商管收入夺冠
统计的30家涉猎商管类业务的物企中，有21家披露对应在管面积，27家公布了对应的营收数据。
在管面积方面，卓越商企服务、保利物业、华润万象生活、中海物业都在2000万方以上；最小的是领悦生活服务，其商业物业在管面积70万平。
收入方面，万物云、华润万象生活、卓越商企服务、宝龙商业，4家物企的商管类业务贡献收入都超过了10亿元；鲁商服务、朗诗绿色生活、领悦生活服务、建发物业、德商产投服务、融创服务，6家物企对应收入不足5000万元。
两极分化在收入方面表现更明显，分列头尾的万物云与融创服务之间相差39.52亿元。
差距拉得如此大，与融创服务在今年上半年“对部分回款率偏低的关联方业务调整了收入确认节奏，导致了大量收入未于期内确认”有关。在去年同期，融创服务的商业运营管理服务收入约为1.1亿元，占其当期总收入的2.8%。
在商管板块的收入，万物云也大幅甩开了第二名华润万象生活，后者的商管类业务包括购物中心、写字楼的物业管理服务、商业运营服务、商业分租服务，今年上半年合计收入约23.10亿元，同比增长20.1%，占总收入的34.0%。
02
商管味淡
收入与收入占比缩水
2020年元旦前夕，第一家名字中带有“商管色彩”的物企——宝龙商业，冲进港交所。
纵览上市物企列表，如今港交所以商管著称的物企大致已经有8家，另外的分别是华润万象生活、卓越商企服务、金融街物业、星盛商业、浦江中国、中骏商管、兴业物联。
凭借凶猛的收并购，华润万象生活跻身物管第一梯队步伐迈得很快。截至2023年6月30日，其在管住宅及其他非商业物业项目数1605个，在管总建筑面积约3.13亿平方米。
而回顾近4年华润万象生活商管营收情况，在总收入中的占比已累计下降12.4个百分点。2020年中期、2021年中期，以及2022年中期，该组数据分别为46.4%、40.4%、36.5%。
与此同时，今年上半年，华润万象生活商管业务的毛利率也同比下滑了约8.2个百分点。
今年上半年，商业运营及物业管理服务收入取得23.09亿元，占总营收的34%，较去年同期下降2.5个百分点。
不过，从细分业务来看，华润万象生活的物管板块也存在弱势“科目”。受开发商整体开发及交付进度影响，其上半年来自物业开发商的增值服务收入为4.07亿元，较去年同期下降1.0%，收入占比为6.0%，较去年同期下降了1.8个百分点。
在盈利能力方面，华润万象生活物管板块的毛利率也有所下滑。上半年该板块毛利率为20.1%，较去年同期微降了0.9个百分点。其中社区增值服务的毛利率从33.1%下降至32.4%，同比下降了0.7个百分点。
03
市场推广费突破亿元
在商业管理轻资产外拓方面，今年上半年，华润万象生活表示新签约了7个项目，从上市到现在，已经获取了32个商业轻资产和第三方项目。
而今年上半年签约的这7个项目主要是位于上海、深圳、成都、武汉等一二线城市的大体量TOD项目，平均的计容面积超过10万平方米。
业绩会上，华润万象生活管理层表示，未来会增强存量项目布局，占比在43%左右。“今年在北京、成都、西安等城市有项目洽谈，有机会签约新项目，预计下半年签约量应该会与上半年相当。”
项目选择上，华润万象生活希望获取优质商业项目，从项目的体量、位置、城市及发展潜力等方面考量，更趋向于在一二线城市寻找机会，做好高质量发展。
不过，随着外拓力度的加大，以及新开业分租项目市场拓展费用的增加，华润万象生活的市场推广费用也开始激增，该项开支由去年同期的5299.7万元增加至1.1亿元，增长幅度达105.3%。
此外，值得一提的是，在去年3月召开的2021年业绩发布会上，华润万象生活总裁喻霖康曾立定目标：公司计划外拓10个第三方购物中心，新开18个购物中心。
但在过去的2022年，华润万象生活在购物中心项目拓展方面并未达标。其新开项目为16个，比原定目标少了2个。而在新的2023年，华润万象生活较上一年调低了目标，计划开业12个商业项目。
虽然降低了新开业购物中心数量，但从今年上半年的进展情况来看，距离12个商业项目还有不小的差距。
根据数据披露，截至2023年6月30日，华润万象生活购物中心已开业数量为85个，较去年底的84个仅新增1个。上半年，华润万象生活购物中心已开业项目建筑面积为914.3万平米，较去年底的896.8万平米，微增1.95%。
在写字楼业态的布局上，截至6月30日，华润万象生活为26个写字楼提供商业运营服务，总建筑面积为170万平方米；为156个写字楼提供物业管理服务，总建筑面积为1164万平方米。
写字楼两种服务类型的在管理项目数量，较去年同期均有所增长。而值得注意的是，华润万象生活商业运营服务的写字楼合约面积却出现了下降。上半年，华润万象生活该业态合同建筑面积为202.5万平方米，较去年同期的204.1万平方米减少1.6万平方米；项目数量由去年同期的32个减少为31个。
