转自：东南财金
今天登录中行APP得知，我的房贷利率已自动调整至4.2%，每个月可以节省房贷支出800多元，30年能省下28万多元。这项政策太给力了。
9月25日上午，吴女士一早就打开手机银行了解存量房贷利率的调整情况。
根据中国人民银行、国家金融监督管理总局发布的通知，从9月25日起，银行开始下调存量首套住房商业性个人住房贷款利率水平。
这次存量房贷利率调整，涉及首套住房的商业性房贷、按二套房贷发放但现在符合首套房条件的商业性房贷，以及组合贷中的商业性房贷部分。
各家银行的调整规则基本一致，存量首套房贷利率基本上都由银行统一进行批量调整，不需要客户做任何操作。
值得一提的是，如果存量房贷客户目前的贷款利率低于所在城市的首套房贷利率政策下限，则不会调整。
都是首套，为何利率有4.2%和4.3%的区别？
9月25日，有两位市民给记者出示了她们的房贷利率调整信息。
市民吴女士2020年9月签订首套个人住房借款合同，按照银行调整的信息，她当前执行的房贷利率为4.2%；
市民李小姐2019年3月签订首套个人住房借款合同，调整后当前执行的房贷利率是4.3%。
从吴女士、李小姐购房的时间节点来看，银行给出的调整方案均是执行的贷款加点幅度为零，即LPR+0。
既然都是LPR，为什么两者执行的利率却有差别？
针对这个情况，银行作出了具体解释。
中国银行宁波市分行在官方微信发布的热点解答中提到——
本次存量房贷利率调整，是对贷款市场报价利率（LPR）的加点幅度进行调整，不涉及其它合同要素的改变。如贷款重定价日未到，LPR不会进行重定价，仍沿用原有基准利率，待下一重定价日到来后方进行重定价。
举例
假如您在宁波地区某行于2018年9月30日签订首套个人住房借款合同，期限25年，重定价日为对月对日，重定价周期为每年一调，利率是贷款基准利率的1.2倍（4.9%×1.2=5.88%，2018年9月贷款期5年以上利率为4.90%）。
您于2019年12月转换成LPR定价，转换后客户的贷款定价为LPR+108BP（当时LPR为4.8%）。
由于该笔贷款执行利率高于LPR+0BP，故本笔贷款利率调整为LPR+0BP。2023年9月25日起，该笔贷款的利率由LPR+108BP降至LPR+0BP。
不过，该笔贷款重定价日未到，LPR不会进行重定价，仍沿用原有LPR利率，客户在系统中执行的仍为2022年9月30日的LPR利率，即4.3%，而非当前的4.2%，待到2023年9月30日后方进行重定价。
根据上述解释，需要重点指出的是，房贷利率并非立即调整，而是存在一个重定价日，通常定为每年的1月1日或贷款的发放日，存量房贷会在利率重定价日按照最新LPR报价利率加上合同约定的基点得出新的利率，在下一周期执行，一个周期一般是12个月。
李小姐的房贷重定价日为1月1日，这次调整后，适用的LPR还是2022年12月20日发布的LPR，需要等到明年1月1日才能适用今年12月的LPR。如果今年LPR从现在开始一直不变，到时房贷利率就会变为4.2%。
吴女士为何这次调整后利率变为4.2%？因为她的重定价日是9月10日，今年9月10日已经进行了调整，参考的是今年8月20日发布的LPR，即4.2%。9月25日调整后，她适用的LPR还是今年8月的LPR，所以调整为4.2%。
需要指出的是，今年6月20日发布的5年期以上LPR，由4.3%下调至4.2%，对于房贷重定价日在2023年6月20日(含)之前的借款人来说，目前房贷利率的LPR仍为4.3%。
“二套转首套”如何申请办理？
对于首套房贷利率调整，客户将不需要任何操作，银行将自9月25日起主动批量调整。但对于“二套转首套”的情形，即非首套房但现在已符合所在城市首套政策的购房者，需要主动提出申请，出示相关材料审核通过后才能予以存量房贷利率的调整。
由于“二套转首套”涉及各城市首套房具体的认定标准，目前国内已有包括广州、深圳等一线城市在内的数十个城市，出台了“认房不认贷”的最新规定，为二套存量房贷转首套提供了政策依据。
至于宁波的首套房认定标准，目前尚无新的政策出来。在问政平台“民生E点通”上，不少市民关心这一问题。人行宁波市分行表示，宁波市将会根据上级部门文件规定，结合辖内实际制定“认房不认贷”政策。关于住房套数的认定，需要以住建部门出具的套数证明为准。
对于符合“二套转首套”的客户，各银行也有了相应的操作流程——
农行表示，可登录农业银行掌上银行，自助发起首套住房利率标准认定申请。经认定符合条件的，银行将于2023年10月25日起进行批量调整；2023年10月23日（含）后提出申请的，银行则将在10个工作日内完成认定，对符合条件的，及时予以调整。
中行表示，对于贷款已符合当前宁波地区首套房贷款认定标准的客户，可以通过中行手机银行线上申请利率调整，线下（贷款经办机）渠道提交相关证明材料，具体所需佐证材料请咨询贷款经办机构。
除此之外，建行、工行、交行等均在手机银行、官方客户服务账号等推出“二套转首套”申请复核功能，客户可登录手机银行申请。
文字：周雁
一审：周 静 二审：张波
