季度回顾
Quarterly Summary
2023年第二季
自2020年4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》以来，公募REITs在中国的发展进入了快车道。毕马威特别推出《数说REITs | 市场观察之季度回顾期刊》系列文章，为有意参与REITs的原始权益人、基金管理人、投资者及其他利益相关方定期总结最新的政策和回顾市场数据。
○ 第一部分 ○
本季最新政策解读
5月12日，证监会表示，按照《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》部署和“进一步推进REITs常态化发行十二条”的有关工作安排，证监会指导证券交易所修订REITs审核关注事项指引。随后，上交所、深交所分别发布了《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第1号——审核关注事项（试行）（2023年修订）》、《深圳交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第1号——审核关注事项（试行）（2023年修订）》，突出以“管资产”为核心，完善了符合基础设施REITs特点规律的审核和信息披露规则体系。明确了产品设计规范，细化业务参与机构、评估和现金流要求，完善交易安排、运作管理等方面的信息披露要求，强调各市场参与主体责任，进一步提升市场规范运作水平。此外，从项目合规性、资产范围以及评估参数设置等维度细化了产业园区、收费公路这两类资产的审核关注要点，强化了历史运营情况、租金或收费减免、重要现金流提供方等信息披露要求，并对产业园区项目有关会计处理、收费公路项目扩能改造安排等事项进行了明确。
继今年3月份我国正式将消费基础设施纳入REITs项目发行范围后，7月中旬，商务部等13个部门联合印发的《关于促进家居消费若干措施的通知》提到，支持符合条件的家居卖场等商业网点项目发行基础设施领域不动产投资信托基金；
7月31日，国务院办公厅转发了国家发展改革委发布的《关于恢复和扩大消费的措施》，支持符合条件的消费基础设施发行不动产投资信托基金（REITs）。
9月8日，为进一步拓宽公募REITs试点资产范围，丰富投资者选择，促进公募REITs市场健康发展，证监会拟对《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（证监会公告〔2020〕54号）第五十条进行修改，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施，向社会公开征求意见。
上述政策支持将显著提升消费基础设施项目持有企业发行REITs的积极性。
○ 第二部分 ○
公募REITs产品首发上市机构与散户中签率统计
在公募REITs的发行过程中，中签率是一个重要的参考指标，它决定了投资者是否能够成功获取基金份额，也反映了市场参与者对公募REITs的认可程度。针对不同的资产类型，中签率差异较大，尤其是租赁住宅（保租房），随着2022年中央及地方政策对于保租房的大力支持，保租房REITs展现出稳定的现金流的和可持续分派能力，受到了投资者的追捧，平均中签率仅0.6%，远低于所有公募REITs的平均中签率4.3%。此外，在稳定的经济环境下，由于散户对于稳定现金流收益的公募REITs产品的需求更高，申购竞争更激烈，因此公众投资者的中签率（即散户中签）往往低于网下中签率（即机构中签）。
来源：REITs认购申请确认比例公告
根据公募REITs的网下中签率和公众投资者中签率变化趋势来看，2022年公募REITs上市首日的涨幅较为理想，一定程度提高了公募REITs对投资者的吸引力，从而中签率较2021年下降较为显著并维持在一个较低的水平。2023年由于市场波动，经济增速放缓等原因，公募REITs市场表现不佳，对于投资人的吸引力相对减少，中签率有所攀升。同时，由于不稳定的宏观经济环境对于散户的投资决策影响高于投资机构，公众投资者申购热情略有减退，公众投资者中签率反超网下中签率。
来源：REITs认购申请确认比例公告
○ 第三部分 ○
本季市场数据简报
1.市场规模
截至2023年2季度末，中国公募REITs的规模继续上升，募集资金规模达到人民币975亿元，28只公募REITs的总市值为人民币872亿元。从底层资产类型来看，产业园占比为32%、物流仓储占比为11%、租赁住房占比为14%、收费公路占比为25%、水务/发电占比为18%，其中房地产类（产权类）公募REITs占比接近6成。
图：中国公墓REITS底层资产分布
来源：市场公开信息及毕马威分析
2. 本季度市场表现
本季度内，有1只新上市的公募REITs产品，为中金湖北科投光谷REIT ，是国内第9只产业园 REITs产品。
来源：REITs招募说明书、万得
2022年底，共有5只公募REITs递交了扩募申请。截至本季度末，有4只扩募项目于2023年6月16日成功上市，合计募集规模约为人民币50.64亿元，它们分别是红土盐田港REIT、博时蛇口产园REIT、华安张江光大REIT和中金普洛斯REIT。截至上市日当天收盘，分别上涨1.93%、2.62%、2.22%、1.30%，合计成交金额突破人民币2,100万元。随着首批公募REITs扩募项目的成功落地，标志着公募REITs常态化发行迈出了重要一步。这一进展不仅凸显了公募REITs自身具备的成长潜力，也展示了其在激发社会资本的市场价值方面的作用。展望未来，市场将迎来首发与扩募双轮驱动的发展格局，这将有助于构建我国公募REITs完整的生态体系。
3. 本季度市场表现
本季内除去新上市的1只公募REITs外，剩余27只公募REITs的平均跌幅为12.2%，同期沪深300指数下跌5.1%，弱于大盘走势。
具体到底层资产来看，所有类型均跑输沪深300指数。其中，跌幅最大的为前期估值水平较高的物流仓储，平均跌幅为15.8%；跌幅最小的为水务/发电，平均跌幅为6.9%。
来源：市场公开信息及毕马威分析
注释：后复权后价格
在28只公募REITs中，中金安徽交控REIT和中金湖北科投光谷REIT在上市首日的收盘价低于发行价。截至2023年6月30日，共有10只公募REITs已跌破发行价，分别为中金厦门安居REIT、中金安徽交控REIT、华夏中国交建REIT、华夏合肥高新REIT、华夏和达高科REIT、华泰江苏交控REIT、国金中国铁建REIT、平安广州广河REIT、建信中关村REIT、中金湖北科投光谷REIT。
4. 估值水平及派息率
本季内公募REITs平均估值水平有所下降，市场整体P/NAV注释1倍数为1.03x，较上一季度下降12%。其中，产业园和物流仓储类的估值倍数下降幅度最大，跌幅约16%；水务/发电类的估值倍数下降幅度最小，跌幅约7%。同时，本季内水务/发电类的估值倍数最高，达到了1.14x，超过平均估值水平11%。
从公募REITs底层资产所在城市角度出发，本季度末底层资产位于一线城市的估值倍数明显高于其他级别城市，凸显了一线城市稀缺核心资产更受投资者青睐。
来源：REITs招募说明书、万得
*注释1：P/NAV的定义：季度末收盘价/距该季度末最近一期披露的期末基金份额公允价值参考净值（若无，则采用最近一期披露的期末基金份额净值或发行价）
2023年基金管理人预测加权平均现金分派率6.35%，较上一季度下降0.08%，其中产权类（产业园、物流仓储与租赁住房）REITs预测加权平均现金分派率为4.59%，较上一季度上涨0.05%，而特许经营权类REITs预测加权平均现金分派率为8.86%，与上一季度持平。
毕马威中国一直以来持续关注公募REITs的相关政策和市场发展的最新动态，我们拥有一支经验丰富的公募REITs服务团队，致力于通过专业力量为相关各方提供各项专业服务，助力公募REITs市场的高质量发展。
厉俊
地产与建筑行业主管合伙人
毕马威中国
jacy.li@kpmg.com
王国蓓
资产管理业主管合伙人
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戴彦君
估值建模服务合伙人
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赵琳
审计合伙人
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