【中金 • REITs】 | 政策端持续发力，REITs市场平稳运行

中金固定收益研究

2023.09.1821:48

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行业近况

本周（2023年9月11日至9月15日）中证REITs全收益指数与价格指数分别上涨0.11%、0.02%。C-REITs市场总市值收于910亿元，相对上周五收盘上升0.07%。

收益方面，本周C-REITs流通市值加权总回报为+0.11%，价格回报为+0.03%。产权REITs加权总回报为+0.30%，红土创新盐田港REIT和嘉实京东仓储基础设施REIT涨幅均超1%，博时蛇口产园REIT下跌1.50%；经营权REITs加权总回报为-0.07%，中金安徽交控REIT领涨1.08%，浙商沪杭甬REIT下跌1.02%。分资产类型来看，本周物流仓储、环保、产业园REITs板块平均涨跌幅为正，涨幅分别为1.04%、0.47%、0.14%；保障房、能源、高速公路REITs板块平均涨跌幅均为负，板块内平均跌幅分别为0.03%、0.14%、0.20%。

本周市场成交活跃度相对上周平稳运行，市场情绪继续回落。本周C-REITs市场平均换手率为0.7%，日均成交额2.69亿元，均与上周基本持平。C-REITs市场情绪指数上周五收盘收于50之后本周整荡下行至38。

政策端持续发力，多方位支持REITs市场发展。9月10日，国家金融监督管理总局印发《关于优化保险公司偿付能力监管标准的通知》[1]，引导保险公司支持资本市场平稳健康发展。对于投资公募REITs中未穿透的，风险因子从0.6调整为0.5。9月14日，深圳市发展和改革委员会印发《关于支持深圳市基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）高质量发展的若干措施》的通知[2]，对涉及发行、运营、投资交易等多方面的制度建设提供政策支持。我们认为近期出台的政策愈发细化和具体，体现了国家及地方政府部门对于REITs的深入理解和实质工作推进，进一步佐证了监管层面对发展健全REITs市场的重视和决心。

估值与建议

后续关注：增量资金实际入市时点与规模；新发项目参与机会；利率变动对估值的影响。

基本面修复慢于预期；估值波动超预期；市场情绪波动超预期。

[1] http://www.cbirc.gov.cn/cn/view/pages/ItemDetail.html?docId=1126916&itemId=915

[2] http://fgw.sz.gov.cn/zwgk/zcjzcjd/zc/content/post_10834957.html

C-REITs周度市场回顾

图表1：9月11日至9月15日C-REITs市场情况

注：1）未发布2023年中报的REITs采用拟募集金额测算NAV，已发布2023年中报的产权REITs项目的NAV测算方式为（期末基金净资产+资产评估公允价值-投资性房地产-等同于发行溢价部分的商誉（如有））/发行份额，已发布2023年中报的经营权REITs项目的NAV以账面净资产价值计算；2）NAV均剔除2023年下半年至今现金分红；3）我们根据已有数据采用总市值加权法计算各板块预期现金分派率及P/NAV；4）数据截至2023年9月15 日

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表2：C-REITs市场走势

注：1）为方便对比，我们对中证REITs价格指数及全收益指数进行了起始日期标准化处理；2）各REITs纳入C-REITs总回报计算的时间点：建信中关村REIT与华夏越秀高速REIT于2021年12月22日收盘纳入；华夏中国交建REIT于2022年5月6日纳入；国金中国铁建REIT于2022年7月15日纳入；鹏华深圳能源REIT于2022年7月29日纳入；红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT及华夏北京保障房REIT于2022年9月9日纳入；华夏合肥高新REIT于2022年10月13日纳入；国泰君安临港创新产业园REIT及国泰君安东久新经济REIT于2022年10月21日纳入；华泰江苏交控REIT于2022年11月18日纳入；中金安徽交控REIT于2022年11月25日纳入；华夏基金华润有巢REIT于2022年12月16日纳入；华夏和达高科REIT于2022年12月30日纳入，嘉实京东仓储基础设施REIT于2023年2月17日纳入，中信建投国家电投新能源REIT和中航京能光伏REIT于2023年4月7日纳入；中金湖北科投光谷REIT于2023年7月7日纳入；3）数据截至2023年9月15日

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表3：C-REITs与股债指数走势对比

注：1）为了方便对比，我们对各指数进行起始日期标准化调整，均以2023年9月1日收盘价作为基准100；2）数据截至2023年9月15日

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表4：C-REITs与股市换手率对比

注：1）数据截至2023年9月15日；2）基于自由流通份额计算

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表5：C-REITs日度成交情况

注：1）数据截至2023年9月15日

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表6：各资产类型REITs2022、2023年现金分派率对比

注：1）数据截至2023年9月15日；2）按市值加权；3）2023年预期现金分派率基于首发或扩募招募说明书2023年预期可供分派金额年化计算；4）华泰江苏交控REIT、中金安徽交控REIT、华夏基金华润有巢REIT、华夏和达高科REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT、中信建投国家电投新能源REIT、中航京能光伏REIT的2022年实际现金分派率基于2022年招募书披露的2022年预期可供分配金额计算，其余REITs2022年实际现金分派率基于2022年年报披露的年度累计可供分配金额计算，均未年化

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表7：C-REITs P/NAV情况

注：1）未发布2023年中报的REITs采用拟募集金额测算NAV，已发布2023年中报的产权REITs项目的NAV测算方式为（期末基金净资产+资产评估公允价值-投资性房地产-等同于发行溢价部分的商誉（如有））/发行份额，已发布2023年中报的经营权REITs项目的NAV以账面净资产价值计算；2）NAV均剔除2023年下半年至今的现金分红；3）我们根据已有数据采用总市值加权法计算各板块预期现金分派率及P/NAV；4）数据截至2023年9月15日

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表8：C-REITs市值变化情况（9月15日相对9月8日）

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表9：产业园REITs日度涨跌幅

注：1）数据截至2023年9月15日；2）采用前复权收盘价

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表10：仓储物流REITs日度涨跌幅