转自：中国经营网
本报记者 郭阳琛 张家振 上海报道
“新政策发布后的首个周末（9月9日、10日），售楼处可以说是‘炸场’了，无论是样板间还是会客区都挤满了前来看房的顾客，很多都是从周边城市赶来的。”建发缦云置业顾问张新（化名）告诉记者。
张新所在的建发缦云项目，位于江苏省南京市最核心的建邺区河西板块，但一直饱受去化压力困扰。南京网上房地产统计数据显示，今年5月，建发缦云项目首开204套房源。但截至9月13日，该项目仍有127套未售出，总体去化率不到四成。
这也正是南京房地产市场低迷的一个缩影，而全面取消限购的新政策有望改变这一局面。《中国经营报》记者注意到，为进一步提振楼市消费，9月7日，南京市发布促进房地产市场发展6项最新举措，购房者在包括玄武区、秦淮区、建邺区和鼓楼区等四区范围内购买商品房，将不再需要购房证明。
这也是南京市在8月4日发布《进一步优化政策举措 促进南京房地产市场平稳健康发展》政策措施基础上，再度推出的房地产市场调控举措。在业内人士看来，此举也意味着南京市自此全面解除了限购，打响了核心二线城市全面放开限购的“第一枪”。此外，南京市还是首批执行“认房不认贷”政策的城市，同时还推出了多重购房补助、降低首付比例等重磅政策。
南京市住房保障和房产局副局长蒋海琴在接受媒体记者采访时表示，从数据上来看，新政实施一周以来，南京全市商品房日均交易量、二手房新增客户量，以及带看量均出现增长，市场活跃度有所提升。“政策的出台对于南京市的整个房地产市场信心起到了积极的提振作用，我们也希望后续随着政策效应的持续释放，市场有望进一步企稳回升。 ”
“外地客户几乎占到一半”
9月13日，位于南京市秦淮区的高端住宅项目金基瞻月府迎来首开，所推出的51套房源吸引了206组买房人报名，整体中签率约24.8%。该项目成为南京市此次楼市新政出台后的首个“日光盘”。
记者了解到，金基瞻月府此次推出的房源均是172平方米、220平方米和320平方米的大户型，标准层均价约6.65万元/平方米，起步总价约1102万元，最高则逼近3000万元。此外，认购该项目需验资550万元，首付也高达五成，但仍未能阻挡全国各地购房者的热情。
（位于南京市秦淮区的金基瞻月府项目规划效果图。南京网上房地产/图）
南京市房地产市场回暖的背景在于，9月7日深夜，南京市委市政府新媒体平台“南京发布”发文称，自9月8日起，玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区等四区范围内购买商品房不再需要购房证明。此举也意味着，南京市正式全面放开了自2016年以来实行7年的限购政策。
据了解，上述四区是南京市中心城区，也是南京市此次政策出台前仅剩的限购区域。早在2022年，南京市便在执行层面取消了栖霞区、雨花区、江宁区、江北新区、高淳区、溧水区、六合区等外围区域的限购政策。
镜鉴咨询创始人张宏伟分析认为，现在南京市取消了核心区限购，再加上执行“认房不认贷”和首付比例降低等新政策，能够带动改善型需求入市，至少可让核心区的交易量活跃起来。“这些政策‘组合拳’，可以带动改善型需求在9～10月集中释放。”
“现在不论你是哪里人，都可以在河西买房了，这在以前是不敢想象的。”张新告诉记者，随着南京市全面取消限购，众多安徽省和苏北城市的购房者前来建发缦云售楼中心咨询看房，外地客户几乎占到一半。“不仅如此，我还看到售楼处门口停着挂有湖北省、江西省和河南省等地车牌的车辆。”
在张新看来，南京市此次出台的楼市调控政策非常有诚意，“政策箱”已经基本见底。对于建邺区等中心城区而言，购房者面临的最大阻碍便是购房资格。“现在好比‘把大坝的闸门打开了’，因此我们项目计划在9月份再次加推。”
值得一提的是，除全面取消限购外，南京市此次出台的新政策还推出了多项重要举措。例如，南京市将落实国家信贷政策最新要求，落实国家调整优化差别化住房信贷政策和降低存量首套住房贷款利率政策。
具体而言，南京市首套房首付比例最低为20%，贷款利率政策下限按现行规定执行；二套房首付比例最低为30%，贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。
“新的房贷政策已经在南京市实施，这也是购房者最为关心的。而在今年年初，河西板块的新房项目首套房最低还需要八成首付，如今最低只需要二成，以总价700万元的房子为例，首付最多可以少付420万元，无疑是为购房者‘减负’。”张新表示。
政企补贴“齐头并进”
对于去化压力更大的郊区板块，南京市给出的对策是拿出“真金白银”补贴购房者。
9月12日，南京江北新区宣布，对中国（江苏）自由贸易试验区南京片区（以下简称“南京自贸区”），实施更大力度的住房补助，但3类补助不可叠加享受。
对个人而言，首次购买新建商品住房的D类、E类、F类人才，对所购房屋分别按照合同备案价格10%、7.5%、5%补助，其最高补助分别不超过40万元、30万元、20万元；购买新建商品住房，并首次将户口迁入南京自贸区的家庭，每户可按所购房屋合同备案价格获得2.5%补助，最高不超过10万元。
此外，支持企业在南京自贸区内购买新建商品住房用作企业保障性租赁住房、人才公寓，鼓励企业员工集体购买新建商品住房，对一次性购买10套以上的，给予每套按房屋合同备案价格2.5%补助，每套最高不超过10万元。
值得一提的是，9月9日，江北新区也公布了购房补贴细则，在8月1日至12月31日购置新建商品住房的，给予合同备案总价1%的补助；在南京市范围内出售自有住房并在江北新区购买90平方米以上新建商品住房的，再给予合同备案总价0.5%的补助。
江北新区住房建设与管理中心一名工作人员表示，假设一名D类人才，卖掉位于南京的旧房置换到自贸区购房，不仅可以享受江北新区1.5%的购房补贴，还能额外享受自贸区D类人才10%的补助，补助叠加最高可达11.5%。
南京市其余区域也纷纷出台了不同程度的补贴政策。其中，江宁区最高补贴4%，非南京户籍可额外获得1万元补助，同时购买新房未落户也可直接入学；栖霞区最高补助达2.5%；雨花台区最高补助为1.5%。
另一方面，房地产企业也正借政策东风，纷纷推出了优惠折扣，希望“以价换量”。位于南京市江宁区上秦淮板块的芳原项目，在9月4日～10日期间累计去化28套，成交量排名全市第一。
该项目置业顾问告诉记者，芳原项目有叠墅和洋房两种产品，总价介于550万～900万元之间。以一套220平方米、总价680万元的房源为例，目前能够给到的最低价格是557.6万元，相当于打了8.2折。“最终的成交价格，需要确定好房源再详谈，预计中秋、国庆假期还会有更大的折扣。”
万科朗拾雨核项目是今年南京市销量名列前茅的“红盘”，也趁势开启了“拾全拾美生活节”。记者了解到，在9月9日～10月8日活动期间，首次来访并于当天认购的，可享受专属6万元优惠；如果和家人、朋友、同事一起买房，还有2万元的团购优惠。
押注“金九银十”传统旺季
在业内人士看来，南京市之所以在楼市调控方面频放“大招”，与当地房地产市场持续低迷密不可分。
新房市场方面，克而瑞统计数据显示，今年8月，南京市商品住宅市场供应面积为25.97万平方米，环比下降31.39%，同比下降20.92%；成交面积为31.14万平方米，环比下降14.47%，同比下降45.25%；成交均价为27243元/平方米，环比下降19.67%，同比下降7.69%。其中，新房成交量已连续5个月下降，为2020年2月以来的最低值。
“南京市新房广义库存量在35个月以上，存在去化压力。”张宏伟表示，南京市之前就取消了外围区域的限购，但市场反应并不理想，销售量也没有太大起色。在最近的南京市土拍中，除了核心区优质地块有品牌房企关注外，其他区域地块基本上都是底价成交或当地国企托底成交。
南京二手房市场同样处于低位。我爱我家研究院统计数据显示，8月，南京市二手房成交量为6967套（含高淳、溧水），环比小幅上升2.1%。二手房成交均价为29245元/平方米，环比下跌2.9%，再次回归到3万元大关以内。
受市场可售房源量持续增加影响，8月，南京市二手房新增挂牌房源5857套，环比下降2.7%；新增挂牌房源均价31828元/平方米，环比下降1.3%，均价也是近3年来首次回落到3.2万元以下。
“结合可售库存来看，南京市二手房仍处于供过于求的状态。”我爱我家研究院方面表示，南京市二手房房源平均成交周期为196.6天，环比增加了12.4天，主要还是因为目前南京市库存房源量较大，客户选择性众多，也会拉长房源的整体成交周期。
随着新政策落地实施，加之恰逢“金九银十”传统营销旺季，南京房地产市场正迎来复苏。克而瑞统计数据显示，新政落地当周（9月4日～10日），南京全市来访量共计12883组，环比增长54%；认购共计711套，环比增长5.6%。另据我爱我家南京公司统计数据，南京市二手房带看量环比上升超30%，成交量增幅达50%。
“此次南京新政对于‘金九银十’行情具有非常好的导向。”易居研究院研究总监严跃进认为，近期政策持续宽松，超过历年水平，好政策必然带来好预期和好行情。
“随着购房门槛进一步降低，南京市核心城区将会率先复苏，不仅新房项目有望，销售强劲，二手房交易会更加活跃，对于房企快速提振销售数据、满足购房者需求等都有非常积极的作用。”严跃进表示。
（编辑：张家振 校对：颜京宁）
