毕马威国资国企改革发展中心与国资研究中心基于专业服务团队的多个项目经验，创作了 《深化国资国企改革实践》系列文章，希望能够从真实案例呈现的主要矛盾出发，深入分析国企改革面临的问题与挑战，提出应对策略并与读者分享毕马威专家的独到见解和国资国企改革先进实践。
本文是《深化国资国企改革实践》第10篇——区县级产业园区运营公司改革重构规划（上）。
传统产业园区向园区综合运营服务商转型
产业园区作为中国经济建设的重要引擎和对外开放的重要窗口，已成为中国参与全球产业链价值链分工的重要载体和保障经济稳定安全的“压舱石”。
大部分国有园区开发运营企业在产业园区发展过程中扮演着主力军的角色，从业务模式看，国有园区开发运营企业在早期以传统的土地整理、基础设施建设为主，收入来源相对单一，在国企市场化转型和产业需求升级的双重压力下，开始逐步转向园区综合运营业务。
从转型效果来看，发达地区成熟的产业园区多数已完成从传统模式向园区综合运营业务的转型，而大多数经济欠发达地区的产业园区仍处于以土地换发展的阶段，整体上呈现重开发、重招商、轻运营的特点，依赖租金优惠、税收返还等传统手段吸引企业入驻园区。
由于已入驻企业在园区内难以获得产业相关的政策、资金、技术、人才等支持以及完善的配套生活生产服务，园区与企业的粘合力不强，出现企业撤离、园区空置等现象，造成资源土地浪费、经营效率低下，严重制约产业园区的可持续发展。
基于前述背景，某省会城市区属产业园区集团委托毕马威团队协助其下属园区运营子公司重构园区运营板块，通过对子公司未来业务发展路径的重构，协助搭建并完善包括园区物业管理、增值服务、招商运营、资产管理、产业投资等在内的一体化、全产业链服务体系，实现产业园区的可持续发展。
解决方案思路
本案例中，客户企业是西北某省会城市区属产业园区开发集团的运营子公司，主要承担集团及所在区域部分外部园区的运营配套服务。毕马威对客户进行了摸底调研，发现主要存在下述问题。
战略意识上，过度依赖政府和集团的业务输送，自身缺乏市场化经营的战略思维和开拓新业务的意识与能力，长此以往将导致客户缺乏核心竞争力，可替代性较高，面临在新一轮的国企改革与整合中被集团合并或其他国资平台整合的风险。
业务结构上，现有业务结构传统且单一，新规划业务未实际开展，没有真正实现向园区运营服务商转型。此外，客户的业务创新性不足，本质上仍属于传统的以收取物业服务费为主的物业公司，与市场中头部园区运营公司均存在较大差距。
业绩表现上，业务盈利性不足，物业管理服务毛利率水平低于市场同类公司平均水平，为支撑母公司的业务发展，客户以高标准服务要求承接了较多母公司的委托项目，而一些项目完成后，母公司并未与客户及时进行结算并确认收入，压缩了客户企业的利润空间。
后台保障上，部分后台保障功能缺失，尚未建立统一的数字化线上系统以统筹管理前中后台各项业务，导致各系统之间无法有效互联互通；现有的后台保障机制均围绕着传统物业业务设立并开展服务，难以对新业务进行有效支撑。
毕马威针对上述问题，与客户进行了积极沟通并最终就核心诉求和项目目标与客户达成一致。
业务发展：
明确改革重构方向与路径，构建全方位综合运营服务体系，打造产业园区立体生态系统；
财务管理
厘清与集团关联交易，解决历史财务负担并模拟测算改革发展方案实施后的财务表现；
综合改革顾问服务
协助客户构建全方位的战略实施体系，采取多项举措助力集团打造高质量运营、可持续发展、有较强区域竞争力的园区集成服务商。
鉴于客户诉求的综合性，毕马威形成了多元化服务思路。
明确改革重构方向与路径。
通过对优质头部产业园区运营主体进行对标分析，全面总结同行业企业经验，结合客户所在区域资源禀赋、客户集团对其发展预期、客户企业自身实际情况以及对标分析结果等综合因素，协助客户明确未来改革重构后的总体战略定位、业务板块布局以及不同阶段发展目标。
梳理历史关联交易与模拟未来财务预测。
梳理集团与客户间未结算的关联交易情况，还原未结算收益对收入造成的影响；另外，对客户合并层面及各业务板块层面年度财务指标进行预测，建立未来三年资产、净资产、营收、净利润等关键财务指标体系。
制定综合改革顾问服务方案。
基于已明确的前台改革重构体系，制定含战略资源配置、组织架构与部门设置、人力资源管理、综合服务平台等在内的全方位综合改革顾问服务方案，搭建覆盖多种后台要素的全面保障体系。
敬请期待：
后续发布的《区县级产业园区运营公司改革重构规划（下）》将向读者介绍解决方案详细内容。
江立勤
客户与业务发展主管合伙人
毕马威中国
michael.jiang@kpmg.com
王虹
国资国企咨询业务华东及华西区负责人
投资并购与交易战略主管合伙人
毕马威中国
rainbow.wang@kpmg.com
乔漠
国资国企改革发展中心
全国负责合伙人
毕马威中国
stanley.qiao@kpmg.com
陈剑虹
国资研究中心负责人
毕马威中国
iris.chen@kpmg.com
邢馨月
国资国企改革发展中心
华北、东北区域负责人
毕马威中国
sophia.xing@kpmg.com
刘颖
国资国企改革发展中心
河南/河北地区负责人
毕马威中国
arlene.liu@kpmg.com
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