2023年，行业深度调整还在继续，房企的生存面临前所未有的挑战。上行的周期里，无论是哪一类型的企业都能顺应行业大势，不断向上成长，而在下行的周期中，企业面临的是生存之战，更考验企业逆势应对的能力，和绝境求生的能力，唯不可替代，唯有价值，才更有可能在严峻的环境中屹立不倒。
区别于以往，这轮行情的挑战是全局性的，可谓是围绕着“活下去”展开，对多数企业而言，所想所做的核心归属就是拼尽全力“活下去”，先“活下去”再说；其中有少数的群体，确有一些先发优势在，虽也有压力在，但整体表现更好，也有余力去思考如何“更好的活下去”。
与中国海外发展、招商蛇口、越秀地产等国央企相同的是，华润置地也是稳健型企业的代表，在行业下行中，信用优势得以凸显，也能顺利成功实现稳步向前：
财务严、红线清，杠杆始终在合理水平。央企背景与稳健风格加持，并不用过于担心钱的问题，短期内也不大可能会陷入到资金困境中。“三道红线”指标处在“绿档”，净负债率更是控制在30%以内的低位，融资成本也始终占据优势。
步伐实、业绩稳，销售业绩已回归至2021年同期水平。信用优势的凸显使得企业更容易赢得消费者的信任，进而实现销售业绩的兑现。2023年1-7月累计实现合约销售金额1874亿元，同比增长25.7%，也已基本回到2021年同期的业绩水平。
运营足、体系全，经营性不动产业务，商业运营已处前列。自2004年的深圳万象城竣工开业至今，华润置地在商业地产领域已经积累了20年的开发运营经验，在营购物中心67座，经常性物业收入达到184亿元，购物中心租金收入86亿元，处在行业TOP3位置。
收入增、利润稳，利润率始终保有优势。收入表现始终稳健，半年度营业收入为729.7亿元，净利润为160.6亿元，同比增长近三成，净利润率22%，较2022年提升6.37个百分点，在利润回归的大势下，企业的利润率始终保持领先。
行业遭逢历史巨变，既有必然，亦有偶然。作为行业大潮中的一粟，于形势之下，企业力量薄弱，欲在行业大潮中向阳而生，坚韧如草，也唯有顺应大势，有核心、有能力，懂进退、知轻重。
步伐稳，业绩回归到2021年同期水平
2022年行业快速进入拐点，全国商品房销售总额大幅下跌，房企的业绩也纷纷进入下滑通道。2023年，在疫情放开、政策松绑等多因素的助推下，行业迎来了短暂的修复期，期间也有不少企业凭借先天优势和即时的举措，趁势顺利收获了可观的业绩。
2023年伊始，华润置地也深刻感受到了新春之喜和春风拂面。2月、3月、4月合约销售金额分别达到了242亿元、388亿元、330.1亿元，同比涨幅为146.7%、85.7%、119.2%。至7月31日，华润置地共计实现合约销售金额1874.2亿元，同比增长25.7%，总量亦回归到2021年同期水平。
华润置地之所以能保持业绩的稳健，绝非偶然，非前期的苦心铺陈而不能得：
其一、需求提前锁定，布局需求稳、风险相对可控的高能级城市。上半年，华润置地重点聚焦的核心城市依旧贡献了稳健的业绩，一二线城市签约占比提升至90%，签约面积及签约均价分别提升19.4%和17.8%。北京、深圳、成都、南京的销售业绩均在100亿元以上，北京高达200亿元，TOP10城市的业绩贡献率近六成，达到59%。
其二、择机供货，适时推货收业绩。
其三、稳健底色储备信用优势，消费者高青睐。
行业增长减速的当下，房企也已不再将规模作为追逐的目标，在华润置地历年的发展中，我们也可以很清晰的看到，其始终也未将规模作为第一位的追求，所以当很多企业沉迷于规模追逐时，华润置地的步伐反而显得保守，此时的规模上升也并不是主观的追求，而是始终坚守后的自然结果，也并不是鼓吹规模的追逐，而是要为未来铺好路。此时此刻的业绩兑现，一方面反映出企业于下行期的优势积淀和能力支撑；另一方面也给了企业更多确定性，形势严峻，融资紧缩的环境下，销售业绩的顺利实现意味着企业有更多的回款，更多的自有资金，更多的资金支配空间，去做想做的，做好确定的，为“保交楼”持续投入，为未来发展蓄力。
所以，对企业而言，业绩是否能如期兑现是企业发展的关键，倘若消费者并不买单，业绩无法兑现，即使有央企、国企背景加持，融资通道始终通畅，也很难实现可持续增长，至少在很长时间内，地产开发在企业整体业务铺排中地位仍无可替代，非地产开发业务仍不足以支撑起企业的整体发展，需求不足或是企业共性的挑战，所以，多措并举推动业绩释放，并高度警惕需求不足风险是当务之急。
严守风险底线，净负债率创五年新低
投资拿地是企业端的最大风险来源，地块质量不佳，拿地投入过多都将给企业发展带来风险。华润置地在投资拿地上，始终坚守的原则有两项：
其一、资金投入有约束，围绕销售额的50%左右安排投资。2023年上半年，华润置地坚持量入为出、稳健精准的投资策略，新获取项目35个，总地价1023亿元，占2022年全年投资额的71%，权益地价705亿元，权益比69%；新增土储面积797万平米，权益面积552万平米，对应总货值2270亿元，权益货值1458亿元。
其二、投资方向有选择，重点聚焦在核心优质地块。上半年，华润置地新增土地投资中，一二线城市投资占比93%，总可售货值占比达93%；在广州、北京、武汉、南京等地获取优质商业综合体项目5个。截至6月30日，总土储面积6548万平米，其中，开发销售型业务土储面积5463万平米，一二线城市面积占比升至72%；投资物业土储面积1085万平米，其中购物中心占比70%，一二线城市面积占比升至81%。
期末，华润置地的总资产规模提升11.6%至1.2万亿，总有息负债率较2022年末下降0.9个百分点。“三道红线”继续维持“绿档”，净负债率较2022年末下降10.3个百分点至28.5%，刷新近五年的最低值纪录；剔除预收款的资产负债率59.8%，较2022年微升0.8个百分点；至6月末，现金及现金等价物1279.15亿元，较2022年末增加33.9%，也正正由于现金的增加，期末现金短债比达到1.87倍，较2022年有所提升，且另有融资储备短债比1.58倍。
上半年，加权平均融资成本较2022末下降19个基点至3.56%，创近10年新低，同样处在行业最低梯队；平均债务期限拉长至5.5年；非人民币净负债敞口占比下降8.3个百分点至8.5%。
评级方面，华润置地的稳健经营获得评级机构一致认可，标普、穆迪及惠誉三家国际评级机构维持Baa1/BBB+投资级信用评级，展望均为稳定。
可以看到的是，上半年尽管企业在投资端加大力度，积极进取，把握机会收获优质土储，但在负债和负债率控制上反而成效更明显，持续刷新纪录，所以于企业而言，拿地与控杠杆之间也并非完全矛盾，库存积累，拿地无法去化，无回款才与控杠杆相悖，高质量拿地，高效率去化，高效回款才是良性发展的最佳选择。
利润增长近三成，净利润率回到20%以上
2023年上半年，华润置地实现综合营业额729.7亿元，同比微增0.1%。其中，开发销售型业务营业额为546.2亿元；经营性不动产业务营业额为107.2亿元，同比增长41.0%，轻资产管理业务营业额为50.1亿元，同比增长37.6%，生态圈要素型业务营业额为26.2亿元，同比增长14.5%。经常性业务收入合计为183.5亿元，同比增长35.6%，占总营业额的25.1%。
上半年，综合毛利润率为25.7%。其中，开发销售型业务毛利润率为17.0%；经营性业务毛利润率为71.3%，同比提升5.8个百分点，经营性不动产业务（不含酒店）毛利润率为77.1%，同比提升5.7个百分点。
实现净利润160.6亿元，同比增长26.6%，归母净利润137亿元，同比增长29.6%，核心净利润113亿元，同比增长10.9%。时隔四年，净利润率再度回到20%以上，半年度净利润率22%，较2022年全年回升6.37个百分点。经营性不动产业务是利润的稳定贡献项，上半年经营性不动产业务核心净利润增长88.4%，核心净利润贡献占比达35.5%。预计2023年经常性业务收入覆盖股息及利息倍数为1.97。
购物中心层面，集团持续聚焦一二线及省会等核心城市，落实“一城多汇”及“多城多汇” 的布局策略，提升重点城市的零售市场份额，推动市场地位及业绩贡献的稳步提升；截至6月30日，在营购物中心67个，已有24个城市实现2个及以上购物中心布局。预计2026年末，在营购物中心将增加至114个。
得益于核心城市的高质量项目布局，购物中心持续贡献稳定的租金收入。上半年，购物中心实现租金收入86亿元，同比及同店分别增长39.5%和38.0%；毛利润率77.1%，营业成本及两费占比较2022年下降8.6个百分点，下半年计划新开购物中心9座，预计全年EBITDA成本回报率9.5%。实现核心净利润48亿元，同比大幅提升90.3%；营业额贡献占比同比提升6.5个百分点至25.1%，利润贡献占比同比提升17.8个百分点至42.8%。
从数据层面来看，无论是利润的绝对值，还是利润率，华润置地的表现都可谓可圈可点。净利润、归母净利润、核心净利润表现出强韧性，同步正向增长，利润率再度回归到20%以上的水平，这一利润率表现在行业内也属当之无愧的第一梯队。
华润置地之所以能够保持利润的坚韧上行，主要原因或在两点：
其一、开发业务端，从拿地开始就做项目精选，控成本，提质量，所以在企业普遍亏损或利润下滑时，能够实现利润的韧性修复；
其二、经营性不动产整体运营成熟，利润率始终在高位，是利润的稳定贡献项。
当下，大家都已经清晰，未来的行业竞争绝不在绝对规模的竞争上，而是基于规模之上的利润之争，规模的作用在于为企业贡献更充足的资金，更多的自由度，更从容去应对任何未知的挑战，去探索更多的确定性，华润置地的经营不动产业务、轻资产管理业务、态圈要素型业务何尝不是一种新的可能性？
