即使是在中国的一线城市，房地产市场情绪的减弱也可能阻碍仁恒置地的合同销售和盈利能力。
01
降级
8月28日，标普和穆迪同时下调恒置地集团有限公司（以下简称“仁恒置地”）的信用等级。
标普将仁恒置地的长期发行人信用评级从“BB-”下调至“B+”；同时将其担保的高级无抵押票据的长期发行评级从“B+”下调至“B”。
穆迪将仁恒置地的企业家族评级(CFR)从“Ba2”下调至"Ba3”，并将仁恒置地（香港）发行，由仁恒担保的有担保高级无抵押债券评级从“Ba3”下调至“B1”，评级展望维持“负面”。
标普认为，大多数中国开发商的再融资风险正在上升，尤其是民营企业，即使是在中国的一线城市，房地产市场情绪的减弱也可能阻碍仁恒置地的合同销售和盈利能力。
由于合同销售额下降和债务资本市场准入受限，在未来12-18个月内，仁恒置地的信贷指标和流动性缓冲将会减弱，穆迪提到。
《小债看市》统计，目前仁恒置地存续两只美元债，存续规模8.79亿美元，其中一只3.79亿美元债将于2024年2月27日到期。
正是这只2024年初到期的美元债券减少了仁恒置地的流动性缓冲，公司不得不使用内部资金偿还部分债务。
存续美元债
进入中国市场三十年，今年以来“豪宅开发商”仁恒置地陷入口碑危机，年中公司被曝大裁员。
02
流动性承压
据公开资料，仁恒置地是新加坡一家房地产开发服务商，专注于从事中国境内高端精装修住宅、商业及综合物业项目的开发及投资建设、商业地产租赁等业务。
1993年，仁恒置地进入中国大陆，之后把公司总部从新加坡搬迁到了上海，2006年在新加坡上市。
2023年前7个月，仁恒置地同其共同控制实体及联营公司的住宅、商业物业以及车位的总合约预售金额约为229.6亿元，合约预售面积为878079平方米，同比分别下降37.7%及上升25.6%。
穆迪预计，继2022年强劲增长14%至681亿元后，仁恒置地的合同销售额将在2023年和2024年下降约34%至450亿元左右。
土储方面，2023年上半年仁恒置地新增地块3幅，均位于长三角，新增土地储备建筑面积28.7万方，同比下降61%，拿地金额为30.9亿元，同比下降53.3%。
可见，为保持流动性，仁恒置地进行的土地收购规模较小，土地资源减少，公司的合同销售额将继续下降。
截至2023年上半年，仁恒置地总土储建面为908.4万平方，其中中国境内土储877万平方米，较2022年年末下降4%。
就区域来看，仁恒置地长三角区域土储占比近六成，主要集中苏州、南京、无锡、上海四城。
业绩方面，2023年上半年仁恒置地实现营业收入148.1亿元，同比增长30.6%；但合联营企业利润却同比下降86.5%。
从盈利能力看，仁恒置地毛利率为28.1%，同比下降7.5个百分点；净利率9.9%，同比下降5.6个百分点。
截至2023年中，仁恒置地短期有息负债163.9亿元，公司持有现金195.1亿元，可以覆盖短债，剔除受限制存款后的现金短债比为1.4。
此外，仁恒置地还有长期有息负债221.2亿元，其整体有息债务总规模有385.1亿元，一年内到期有息债务规模占总有息债比重42.6%。
从“三道红线”看，仁恒置地三道红线保持绿档水平，其中剔预后资产负债率64.5%。
融资渠道方面，仁恒置地主要依赖于借款和美元债融资，2023年上半年公司融资成本为5.5%。
总得来看，受房地产大环境影响，仁恒置地销售疲软，业绩和盈利能力下滑明显；债务规模较大，流动性承压，外部融资环境欠佳。
03
豪宅开发商
1993年，仁恒置地进入中国市场，从富庶的上海、南京起步，于城市优质地段，开发精品住宅。
此前，仁恒置地坚持的是慢周转的高端地产开发路线，楼盘品质颇受市场认可，并在重仓的长三角区域留下不错的口碑。
2019年，仁恒置地走上了规模扩张之路，这一年公司实现了销售规模的跨越，物业合约预售金额同比增长116.1%至557.04亿元。
为了兼顾规模和成本，仁恒置地对拿地方式进行了调整。
当时，仁恒置地公开市场的竞拍只占到土地获取的40%，30%依靠合作，剩余30%将通过旧改来获取。
除了通过合作方式获取土地，仁恒置地还在2018年参与代建项目。
不过，在调整经营模式后，以品质著称的仁恒置地卷入口碑下滑危机，而市场普遍认为，高周转、合作和代建是根源所在。
近年来，仁恒置地一直在通过减少土地投资和削减运营费用，从而实现对流动性的管理，今年年中传出苏州和无锡公司大裁员消息。（作者微信：littlebond1）
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