近年来，新世界发展风格较为激进，其财务杠杆也被资本市场所关注。
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股债双杀
近日，新世界发展（00017.HK）股价剧烈波动，创出自2022年11月以来新低；同时其部分美元计价永续债券价格也跌至历史低位。
此前有市场消息称，由于担心房地产危机蔓延，新世界发展及其他香港地产商的永久美元债券遭到抛售，同时提到新世界发展债务问题及资产质押的消息。
对此，8月25日新世界发展发言人在公司官网发表回应，紧急澄清不实言论。
新世界发展官网回应
新世界发展称，注意到就最近有人在社交平台，以不具名方式对某地产集团散播的不实某些言论，当中包括暗示新世界发展集团以“明股实债”方式抵押旗下商业项目，有关内容全属虚假误导，怀疑有人意图藉此操纵债券市场及影响股价，从中获利。
该回应显示，新世界发展将考虑就事件向相关执法部门举报，并同时咨询法律意见，考虑是否采取进一步行动。
同时，新世界发展还发布公告，对上述消息予以澄清。
澄清社交媒体报道公告
8月28日，新世界发展股价开盘后继续下行，同时由其发行的NWDEVL 4.125 07/18/29报价60.583，下跌7.224%，收益率14.238%。
《小债看市》统计，目前新世界发展存续美元债29只，存续规模93.56亿美元，规模十分庞大，其中包含5只永续债。
近年来，新世界发展风格较为激进，对外投资不在少数，其财务杠杆也被资本市场所关注，在香港头部房企之中高于长实集团、新鸿基地产、恒基兆业等。
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财务杠杆高企
据官网介绍，新世界发展于1970年由郑裕彤博士创立，并于1972年在香港联合交易所挂牌上市，其后逐步发展成为植根香港的大型发展商，现为香港恒生指数成份股之一。
新世界发展的主要业务包括物业发展、物业投资及投资及/或经营公路、建筑、保险、酒店及其他策略性业务，业务遍布大中华，特别是在粤港澳大湾区。
新世界发展官网
从股权结构看，新世界发展的控股股东为周大福企业有限公司，持股比例为41.11%，公司实际控制人为郑氏家族。
2022年，新世界发展业绩贡献时间周期主要集中在下半年，这一表现在中国香港市场尤为明显。
从区域分布来看，新世界发展有95%的业绩贡献均来自长三角+大湾区，其中贡献较大的项目包括杭州新世界•城市艺术中心、上海苏河玺、广州逸彩庭园等。
截至2022年末，新世界在内地的总土储面积为525.6万平方米，其中大湾区及长三角地区占比65%，核心土储位于一、二线城市。
在业绩方面，受房地产行业整体环境影响，新世界发展也未能避免利润下滑。
2023年上半年，新世界发展实现综合收入401.93亿港元，同比上升13%；公司股东应占利润有所下降至12.09亿港元，同比下滑15.03%。
归母净利润
从盈利能力看，2023年上半年新世界发展毛利率和净利率分别为22.78%和6.93%，同比均有所下降。
截至2022年底，新世界发展总资产有6219亿港元，总负债3465亿港元，净资产有2754亿港元，资产负债率达55.72%。
值得注意的是，若加上474.41港元永续债，新世界发展的财务杠杆将被推高。
财务杠杆水平
《小债看市》分析债务结构发现，新世界发展主要以非流动负债为主，占总债务的51%。
截至相同报告期，新世界发展非流动负债有1776亿港元，主要为长期借款，其长期有息负债合计有1469亿港元。
此外，新世界发展还有流动负债1689亿港元，主要为应计费用及其他应付款，其一年内到期的短期债务合计有447亿港元。
相较于短债规模，新世界发展流动性较好，其账上现金及现金等价物有532亿港元，可以覆盖短债，公司短债偿债压力可控。
因此，整体来看新世界发展有息负债总规模有1859.36亿港元，主要以长期有息负债为主，带息债务比为55%。
值得注意的是，新世界发展净负债率从2022年中期的43.2%上升到46.9%，而2021年该数据为35.6%。
由于负债水平高于其他港企，新世界发展在这一轮加息周期下融资成本受到影响也较大。
2022年底，新世界发展平均融资成本为3.8%，较2022年中期及2021年底上升1.3个点，并且随着美元基准利率提高，整体利息支出存在继续增长的风险。
值得注意的是，2021年以来新世界发展的筹资性现金流净额均为净流出状态，2021年和2022年该指标分别为-179.1亿港元和-57.22亿港元，公司融资环境欠佳，面临一定再融资压力。
筹资性现金流净额
在今年召开的中期业绩会上，新世界发展管理层曾表示将推进降低财务杠杆的计划，包括出售非核心资产、优化资本支出、库房管理及调整其股息支付等。
其实，自2020年开始，新世界发展集团便相继沽清香港巴士业务、航空租赁业务、天津港等非核心资产，回笼资金420亿港元。
另外，私有化事项，也被视作是去杠杆计划的重要行动。
今年6月，新世界发展控股股东周大福企业的全资附属公司提出有条件自愿全面现金要约，以每股9.15港元收购周大福控股集团尚未实益持有的新创建（00659.HK）全部已发行股份。
交易完成后，新世界发展将入账217.82亿港元现金，公司净资产负债比率由47%降至42%，派付特别股息后净负债率则在43%左右。
总得来看，新世界发展业绩和盈利能力下滑，对债务和利息的保障能力下降；财务杠杆水平高企，融资成本上升，融资渠道遇阻，面临再融资压力。
03
老牌港资房企
香港郑氏家族实控周大福、新世界发展、新世界百货、ST景谷（600265.SH）等上市公司，还是中策资本控股（00235.HK）的第一大股东。
早在20世纪80年代，新世界发展就已进入了中国内地，是最早一批投资内地的港资企业。
1999年，新世界中国地产正式成立，并于香港联合交易所上市。
之后，新世界两次“力排众议”，持续增资内地。
一次是2008年全球金融危机时，那时很多外来投资者对中国内地投资却步，新世界却“力排众议”投资广州。
如今的广州城市地标周大福金融中心(东塔)就是那次投资的产物。
另一次是2016年，当时众多香港房企扎堆抛售内地项目，收缩“战线”。但新世界经过短暂调整后，将目光锁定粤港澳大湾区，不退反进。
2021年初，新世界中国总部从香港搬到广州，此后新世界在整个大湾区内地城市的投资已经超过2000亿元。
2022年8月，新世界发展执行副主席兼行政总裁郑志刚在接受媒体采访时表示，中国的房地产市场已经见底，新世界集团计划2023年在土地上投资百亿元，抄底的地点包括上海、广州、杭州、深圳等优质城市。（作者微信：littlebond1）
