最近的昆明楼市有点魔幻，一边是单价低于万元的楼盘在大卖，一边是总价400万以上的中高端楼盘成交及市场占率在提升，成交单价最高相差可达约20000元/㎡。
楼市温差之下，也释放着一个楼市信号：昆明楼市持续分化，产品细分愈发明显，市场成交呈现高端、低端两头大，中端偏弱的“杠铃型”结构发展。
尤其自7月下旬开始，单周热销楼盘的成交单价、备案价格和最终成交量等数据，直接决定着昆明楼市的温差大小。可以说，热销主力产品和价格的两极分化，导致了单周的房价数据呈现出忽跌忽涨发展态势。
在一定程度上，房价的滞涨甚至不涨反跌，进一步加重了购房者的观望情绪。
事实上，有一定品质讲究的刚需、刚改购房者，反而成为了最大的“受害者”。从新房市场供应端出发，房价、户型面积、产品品质等方面综合素质在中间位的楼盘，并没想象中的那么多，且随着库存的去化而在变少。
不到万元的单价，远低于片区内的均值，精装交付现房，总价不超过100万……7月以来，昆明楼市出现了一批新推入市的房源，不仅赚足了一大波的关注，也吸引了一大批购房者成功上车。
这批高性价比房源，大多来自昆明安居集团旗下，包含了青年说·云悦、滇悦·菁华苑、白沙·理想居在内的多个公租房改商品房项目，且都获得了较好的销售成绩。
其中，滇悦·菁华苑、白沙·理想居两个项目，以不到万元的单价销售套数一路上升。
据克而瑞公布的数据可知，白沙理想居成交均价为8213元/㎡，滇悦·菁华苑成交均价为9037元/㎡，两个项目均上榜商品房销售套数前十位，分别带动所在板块热度攀升，市场表现不俗。
从产品来看，精装修、现房、不到万元的单价三个特点，是其热销的必杀技。这个价位之下，还不需时间等待，即买即可拎包入住，竞争力优势明显，且同类型的产品较少。同时，以两房、三房为主的户型设计，也是其备受市场追捧的亮点之一，足够满足一家三口的最低需求。
从供应端来看，这类刚需购房者的选择空间灵活。据不完全统计，年内昆明主城增加了近10个“万元盘”，从面积、价格、户型设计以及区域分布来看，直接利好刚需一族。两房到四房的户型设计，满足了“2+1””2+2”结构家庭对生活空间的基本需求。
值得一提的是，图表中的富康城·紫悦府、绿星智慧·滇池湾畔、西尚林居3个项目，虽然经历过停工，但目前已回复销售，项目的施工进度也在稳步推进。
而位于会展板块的绿星智慧·滇池湾畔，近期热销势头不减，连续两周拿下商品房住宅销售套数TOP10冠军，成为市场热销主力楼盘。成交均价约11767元/㎡，不算太高。
这批价格远低于房价均价的楼盘入场，也让坊间出现了“房价回到10年前”的言论。实际上，这批房源的入市和热销背后，存在有一定的特殊原因，并不适用于大多数购房者，买房上车还需根据自身条件选择，别被一时的迷雾蒙了眼，刚需的准入门槛没有真正降低。
另一边，2万元上下徘徊的中高端品质楼盘成为市场主流，房价依旧坚挺，稳中有升，牢牢占据热销项目榜单的半壁江山。
从克而瑞发布的数据可知，7月昆明共有66套总价超过400万元的商品住宅成交，大平层（总价超过400万元）户型成交及市占率提升至2.8%，为近1年来的最高值。成交主力来自华夏澜台府、海东俊园、华夏四季、山海湾8号、华润中心、龙江金茂府等26个或别墅或大平层项目。
以官渡区为例，7月海东俊园、山海湾8号、华润中心等改善项目成交市占上涨，带动整体均价上涨10.46%。
这些成交的住宅中，大部分项目均价在2万元/㎡以上，仅有5个项目均价在2万元以下。成交均价最高的是华夏四季，为36058元/㎡。
与“万元盘”相比，房价差距最高近20000元/㎡，楼市温差拉大。
从产品来看，多为四房及以上的洋房或大平层产品，定位偏向于高端改善型客户，总价较高，对购房者的实力有一定要求，门槛并不低。
目前，最为纠结的是卡在中间的刚需改善型购房者，观望情绪较浓。
一方面，受市场的低迷影响，抱着“买涨不买跌”的心理，认为房价还能再降，选择了等待观望；另一方面，对于房子有一定品质要求，但价格方面未达心理预期，同时受到部分涌入市场的优质二手房影响，左右摇摆中。
从2023年1-7月累计主城高层销售金额排名来看，房价在14000元/㎡左右的楼盘，可算作需求卡在中间的购房者的最好选择，价格可接受，产品品质也还不错。从目前的市场存量来看，市场留给这部分购房者的选择空间还可以，品质、产品、户型选择也比较宽裕。
如华发·书香云海、筑友双河湾、万科城、万科公园城市、万科500里、建投朝朝暮暮等项目，产品品质、周边配套、学校教育资源、本身的性价比等维度，以及开发商的实力方面都十分耐打，不失为购房者的不错选择。
然而，不可忽视的是市场供应在逐步变小，也是不争的事实。纵观当下楼市，土地市场时常挂零，房企拿地积极性受挫，将更多精力放到在开发项目上，抓好销售。
此外，今年以来，昆明楼市纯新入市楼盘仅有十余个，远低于往年同期。且大部分纯新楼盘多定位高端产品，价格并不低，并不适合“既要又要”的刚需改善型购房者。同时，随着市场库存的去化，这类“都有”的高性价比房源也在减少。
总体来说，今年2-4月份，刚需项目销量比较突出，成为市场成交量的主力军，也因此成就了昆明楼市的“小阳春”。5月之后，刚需项目销量回落，高端楼盘项目销量稳步持续上涨，市场热度较高，在销售榜单上始终占据大半席位。
究其根源，“小阳春”释放了疫情期间积压的大部分刚性需求，而改善性住宅则凭借产品质量以及配套等优势，成交占比呈现出稳增的态势，不论从对房企实力的信任，还是处于购房者本身的刚需改善性需求方面，中高端楼盘的成交稳定性更坚挺。
“保交付”主基调之下，昆明也在努力提振市场，从“楼市24条”到多孩家庭公积金贷款额度的提额，加大政策支持力度，持续释放利好支持购房者的刚性需求和改善性需求。
可以说，未来的一段时间内，“杠铃型”的楼市发展，一部分要求相对较低的刚性需求将得到满足，同时在政策效应的发酵下，改善性住宅市场或将迎来更高的市场热度。
