方圆地产财务持续恶化，面临债务和资金链难题。
01
终止要约
8月21日，广州市方圆房地产发展有限公司（以下简称“方圆地产”）公告称，鉴于最近的市场情况，已决定终止GZFYRE 13.6 07/27/23交换要约，所有根据交换要约投标的现有债券将返还给各自的持有人。
公告称，方圆地产正积极评估有关现有票据的替代解决方案，以寻求与所有利益相关方达成共识的解决方案。
此前8月2日，方圆地产提议对该美元债发起交换要约，旨在改善公司债务结构，以期延长其债务到期日、加强资产负债表及改善现金流管理。
当时，方圆地产交换要约的最低接纳金额为3.01亿美元，占未偿余额的70%。要约截止日期为伦敦时间2023年8月18日下午4:00。
据公开资料，上述美元债发行于2021年，存续规模3.4亿美元，应于2023年7月27日到期。
随后，穆迪出于自身商业原因，撤销了对方圆地产的“Ca”企业家族评级，撤销前评级展望为“负面”。
今年6月，穆迪将方圆地产企业家族评级由“Caa1”下调至“Ca”，并将其高级无抵押评级由“Caa2”下调至“C”，评级展望维持“负面”
穆迪认为，方圆地产违约风险增加，且公司债券持有人预期其恢复前景疲软。
6月14日，方圆地产曾宣布，将对未偿还的3.4亿美元离岸债券进行负债管理，这表明公司的流动性较弱，在到期时偿还离岸债券的能力有限。
其实，早在2021年方圆地产就对到期美元债进行了展期，仅兑付少量首付，剩余本金展期2.5年。
在境内债方面，《小债看市》统计，目前方圆地产存续债券1只，规模为9.18亿元，将于2024年12月3日到期，今年12月面临回售。
今年6月，方圆地产这只仅存的境内债“20方圆01”进入停牌和全价转让阶段。
值得注意的是，方圆地产上述两只债券的票面利率分别为10%和13.6%，远高于发行时行业的平均票息7.34%，可见其融资成本较高。
截至2022年底，方圆地产的所有投资物业基本上都已被质押，这进一步限制了公司筹集额外资金的财务灵活性。
近日，因旗下地产项目转让涉5起仲裁，方圆地产涉案金额4.5亿元。
02
财务持续恶化
据官网介绍，方圆集团是东方文化地产的践行者和现代东方人居生活全产业链运营服务的集成者，为客户提供全生命周期的高质量服务。
方圆地产成立于1995年，是一家总部位于广州的以房地产开发投资为核心业务的大型企业集团。
从股权结构看，方圆地产的控股股东为方圆国际投资集团有限公司，持股比例为100%，公司实际控制人为方明。
方圆地产专注广州区域城市更新领域十余年，积累了丰富的城市更新项目经验，同时亦为其补充了大量低成本且优质的土地储备。
方圆地产土地储备以广州及其周边城市为主的粤港澳大湾区占比较高，但以三四线城市为主。
值得注意的是，旧城改造项目受当地政府政策影响，投资回收周期较长，收益和开发进度的不确定性较大。
由于消费者信心低迷和资金紧张，2021年方圆地产合同销售额下降27%，2022年销售继续疲软。
据克而瑞数据，2022年方圆地产以56.4亿操盘金额在房企中位居第150位；以40.6万平方米操盘面积排第142名，属于区域性中小房企。
克而瑞数据
销售额的下降将减少方圆地产的运营现金流，进而减少其流动性。
从业绩上看，2022年方圆地产出现严重滑坡，实现营收53.53亿元，同比下滑20.25%；归母净利润-21.06亿元，首次出现亏损，经营性现金流净额为-8.15亿元。
值得注意的是，方圆地产的审计师在其2022年经审计的财务报告中表示，该公司持续经营的能力存在重大不确定性。
截至2022年末，方圆地产总资产为389.43亿元，总负债300.02亿元，净资产89.04亿元，资产负债率77.04%。
2022年，由于净利润亏损，方圆地产净资产大幅缩水，其财务杠杆水平飙升。
资产负债率
《小债看市》分析债务结构发现，方圆地产主要以流动负债为主，占总债务的65%。
截至相同报告期，方圆地产流动负债有194.89亿元，其中一年内到期的短期债务合计29.67万元。
相较于短债规模，方圆地产流动性紧张，其账上货币资金有20.2亿元，较2021年末减少59%，不足以覆盖短债，存在较大短期偿债压力。
值得注意的是，方圆地产其中一部分现金将不得不留在项目层面，以支持运营，这将限制其在控股公司层面使用内部现金偿还债务的灵活性。
另外，在备用资金方面，截至2022年3月末，方圆地产银行授信总额有346.13亿元，未使用授信额度为257.97亿元，可见看出其财务弹性尚可。
银行授信
除此之外，方圆地产还有105.13亿元非流动负债，主要为长期借款，其长期有息负债合计81.7亿元。
整体来看，方圆地产刚性债务有120.51亿元，主要以长期有息负债为主，带息债务比为40%。
有息负债规模较大，2021年和2022年方圆地产的财务费用分别为3.69亿和5.75亿元，对公司盈利空间形成严重侵蚀。
在融资渠道方面，除了债券和借款外，方圆地产还通过租赁、股权质押以及信托等方式融资。
值得注意的是，随着合作项目方式增多，方圆地产合联营企业往来款及少数股东权益规模增长较快，且少数股东权益与少数股东损益占比不匹配，存在一定“明股实债”嫌疑。
截至2021年底，方圆地产少数股东权益为69亿元，占所有者权益的55%，较2020年末增长21%；而其少数股东损益却仅有2.97亿元，较2020年末接近腰斩。
此外，方圆地产对关联方提供的担保金额较大，或有负债风险值得关注。截至2022年，其及关联公司担保合计71.51亿元，是净资产的两倍。
在资产质量方面，方圆地产其他应收款项和存货分别为57.53亿和162.86亿元，主要为应收子公司少数股东款项和开发成本，存货周转效率和总资产周转率有所下滑。
总得来看，方圆地产销售持续疲软、业绩亏损，经营性现金流净流出，对利息和债务的保障能力下降；有息负债占比较高，流动性紧张；少数股东权益与少数股东损益占比不匹配，存在一定“明股实债”嫌疑。
03
上市折戟
方明毕业于中山大学，曾在广东南粤律师事务所担任律师。在广州地产圈，其为人一直非常低调，甚至从不接受外界采访。
上世纪90年代掀起的“下海潮”，促使方明开始创业，创建了东方味道甚浓的方圆帝国版图。
方明推崇“外方内圆”的价值观，2006年之前方圆集团打着“文化地产”大旗，杀出一条血路。
随后，方明欲带领方圆集团奔赴资本市场，为此做了很多铺垫，例如曾试图踏出舒适区、走向全国，陆续在常州、昆山、苏州、成都、海南等地落子。
2008年，方圆地产的IPO申请已通过聆讯，准备路演，但不料突遇金融风暴，楼市行情急转直下，因信贷市场受到冲击，内房企“血流成河”。
于是，差一点就圆了上市梦的方圆地产，最后因融资环境不合预期，而搁置了IPO计划。
直到2013年，方圆才开始调整企业战略，收敛战线，聚焦广东省。在2017年粤港澳大湾区上升为国家战略后，方明更加坚定深耕大湾区这条路。
方圆集团董事局主席 方明
2017年11月，方圆集团旗下方圆房服上市，它是继合富置业、易居、世联之后，国内第四家、港股第二家来自内地的以房地产代理、中介、终端服务为主营业务的上市企业。
然而，方圆房服增长缓慢的规模和起伏不定的业绩表现，并不受资本市场待见。
近年来，方圆地产潜心做产品，将规模扩张放在次要位置，在粤港澳大湾区的名声进一步打响。
2018年，当很多房企提出千亿目标时，方圆地产却只要500亿。
2021年下半年以来，诸多高杠杆房企跌下马，行业调整之际，方圆地产销售和业绩持续恶化，面临债务和资金链难题。（作者微信：littlebond1）
