据央视新闻消息：7月24日中央政治局会议提出“适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”以来，多地积极研究调整限购、限售等限制性政策。
据悉，福州、厦门、成都、沈阳等多个城市拟于近日调整优化限购政策，降低二套房首付比例下限。限购取消后，当地首套、二套房最低首付比例可进一步降至20%、30%，有望激活刚性和改善性住房需求，提升房地产市场交易活跃度。后续，可能还有其他优化政策出台。
针对以上信息，易居研究院研究总监严跃进第一时间进行相关点评。
01当前政策放松的几个特征
特征一、放松预期不断增强
总体上积极落实了中央政治局会议精神，尤其是“适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”的内容。总体上放松预期不断增强，也进一步体现了各地对于合理住房消费需求释放的重视。
特征二：政策放松和落地将在近期公布
此次政策放松也会强调“拟于近日”。这说明政策放松和落地将在近期公布，这对于我们深入理解政策内容，以及政策对市场的影响都有积极的作用。据此各房企营销部门和中介代理公司，要提前预判此类政策内容，积极主动做好相关营销工作。相关购房者也需要积极把握政策放松的时间点，做好置业等策略的优化。
特征三、二线城市将“打头阵”
此次提及的放松，包括福州、厦门、成都和沈阳，这充分体现了二线城市打头阵的政策放松特征，其将发挥较好的市场效应和引导预期进一步调整。尤其是成都作为本轮楼市较为强劲的城市，也纳入到此类名单，说明放松具有全国各地全面性的特征。这也延续了此前合肥、郑州和南京购房政策放松的总体趋势。
02限购优化政策分析
此次政策提及调整优化限购政策。从这一点来说具有非常好的导向。
限购政策一直是房地产政策中最核心的政策内容，放松此类政策，恰是吻合了“供求关系发生重大变化”的市场基本面分析，也说明当前各地限购政策已经不合事宜，要积极从稳住房消费和购房市场供求关系等角度出发，积极为住房消费释放创造积极的环境和条件。
限购政策或有两条改革和放松路径。对于本地人来说，限购政策或意味着三套房的认购约束会减少。过去一些城市针对三套房，主要是指三孩家庭，后续或进一步放松认定的条件。而对于外地人来说，过去限购主要涉及到只能认购一套以及社保缴纳要求。后续此类城市在此类领域或有进一步放松的可能。
此次限购政策的放松，不是孤立出拳，而是积极做好组合拳的打法。此前国常会明确政策要具有针对性、组合性和协同性。此类规定对于房地产政策出台也有很大的启发。此次媒体报道也提及，限购政策取消后首套房和二套房首付比例会有进一步下调的空间。从这个角度看，其实际上把限购和限贷政策两个放松做了组合，有助于更好发挥政策的效力。
03限售政策优化政策分析
此次提及限售政策的优化，也进一步体现了限售政策放松具有较好的市场预期。
限售政策的放松，客观上就是为了促进二手房的流通，同时激活合理的改善型住房消费需求。所以限售政策当前势必会有进一步动作，鉴于当前政策放松的呼声很强，很多地方或直接取消限售，以促进房源的更好流通和交易。
各地在执行此类政策的时候，要适当关注一个新的情况。因为限售政策一放松，可能会加快部分房源的挂牌，造成二手房供求关系出现变化。但我们认为，这种变化是暂时的，市场也不必恐慌，关键要引导此类房东积极挂牌交易和换房。否则单纯的二手房挂牌激增，确实容易使得二手房的交易面临更大的压力。所以要做好组合拳，即限售放松和降低换房成本两手都要抓。
04 降低首付比例政策分析
此次媒体报道显示，将降低二套房首付比例下限。限购取消后，当地首套、二套房最低首付比例可进一步降至20%、30%。
此次针对二线城市明确了降低首付比例的内容，高度吻合了住建部此前提及的“降低首付和房贷利率”的总思路，有助于从首付层面降低购房者的购房成本，对于激活合理住房消费需求具有积极的作用。
此类政策客观上将使得首套房和二套房首付比例下调10个百分点的水平。举例来说，按照此类城市平均一套房300万总价计算，过去首付比例按首套和二套，大体上为30%和40%，其首付款分别为90万和120万。而若按照新政策即20%和30%首付比例，其首付款分别为60万和90万。这样计算下来，此类省会城市购置一套房平均下来，可以减少支付30万的首付，其减负效应是非常明显的，即比其他一些契税减免等政策效果要明显，有助于实质性降低购房首付比例，激活合理住房消费需求。
对于降低首付的政策，需要理解到一个非常朴素的调控逻辑，即“争取把二套房按照首套房的标准落实宽松政策”。所以若有些地方进一步放松认房又认贷政策，那么可能减负效应会更明显，部分二套房等都可以享受到20%的首付比例。那么换房方面至少可以减少60万左右的首付，这对于二线城市换房市场或改善型住房市场等影响非常重要，也是后续购房者要积极关注的内容。
