《2023中国园区轻资产服务商综合能力30强》研究成果重磅发布！

 引 言  

2023年8月1日-8月4日，亿翰智库在上海隆重举办“2023中国产业资源战略峰会”，期间重磅发布《2023中国园区轻资产服务商综合能力30强》研究成果。

— 2023中国园区轻资产服务商综合能力30强 — 

榜单解读

行业——传统园区轻资产市场严重“内卷”

随着行业的逐步发展，产业园区已经进入到了存量运营的时代，仅仅依赖重资产项目的扩张，在低利润、重投入的情况下，已经无法满足企业的发展需求。与此同时，资产投入少、风险相对低的轻资产业务正在受到新的关注。

但大量主体的同时涌入，也使得轻资产领域竞争愈发激烈，不少项目也面临着“风险大、收益小”的困局。近两年，在内外部环境等各方面影响下，企业竞争态势愈演愈烈，导致行业陷入低效竞争，出现以下几种现象：

第一，围城效应突出，大量非行业内机构进入园区轻资产服务领域。近两年，受自身行业下行影响，大量与轻资产行业不相关的咨询公司、产业创投平台，进入了园区轻资产服务领域，这些机构自身具备强大的资源属性，且愿意在前期投入，这也给行业内轻资产服务商造成了一定的压力。

第二，轻资产服务报价严重挤压。由于行业参与的主体和对手变多，所以基本上每一个轻资都有多家企业在同时争夺，激烈程度甚至远甚于重资产项目。而优质项目又很稀缺，导致不少公司为了做规模，不断压低价格，甚至都愿意接招商代理的活儿。以某省会市场为例，园区项目会每年留出一些运营费用，给到轻资产运营服务企业，主要购买“展厅讲解+活动组织+企业服务”的相关业务。在2017年一般单个项目可以500万元/年的运营费，到2022年则跌到了100多万/年。但即便是这样，仍有不少运营商在继续参与低价的竞标，行业竞争生态极其恶劣。

第三，单纯委管项目目前生存率极低。根据亿翰产城在市场上的调研，以几家轻资产龙头企业为参考，轻资产委管项目的三年生存率仅1/3，并且收款十分困难，尤其是服务类项目收款极其困难。

总的来说，传统意义的园区轻资产市场已完全“内卷”。

企业——TOP30四维评价分析

内卷之下，轻资产服务商突围的方向在哪里？ 

为发挥标杆引领作用，我们从“规模”、“能力”、“品牌”、“模式”4个维度搭建综合评价指标体系，并评选出《2023中国园区轻资产服务商综合能力30强》，从30强园区轻资产服务商中寻找启示。

图：《2023中国园区轻资产服务商综合能力30强》评价模型

（1）TOP50规模维度分析—— 50万方是进入30强的最低门槛 

规模维度整体权重占比20%，包含运营规模与运营质量两个二级指标。据亿翰产城调研结果，此次TOP30企业中，获得A+、A、A-评级的共有12家：

从各梯队在运营规模来看，2023中国园区轻资产服务商综合能力TOP10运营面积中位数为800万方，平均运营面积为880万方；TOP11-20平均运营面积为276万方；TOP21-30 平均运营面积86万方，其中最低门槛值约为50万方。30强企业总运营面积约1.2亿方，TOP10企业运营面积占比超7成，园区轻资产服务商头部企业集中趋势明显。

（2）TOP30能力维度分析

能力维度整体权重占比30%，包含招商能力、运营能力与产业服务能力三个二级指标。此次TOP30企业中，获得A+、A、A-评级的共有5家：

其中，灯塔瓴科、联东U谷管理输出、园动力获得A+评级。灯塔瓴科招商能力突出，联东U谷管理输出招商能力、运营能力较为突出。

（3）TOP30品牌维度分析

品牌维度整体权重占比20%。我们整理收集了2023年来各家园区轻资产服务商的典型网络信息，包括正向舆情信息与负向舆情信息，其中负向舆情将降低品牌维度得分。此次TOP30企业中，获得A+、A、A-评级的共有7家：

其中，灯塔瓴科、联东U谷管理输出、启迪控股获得A+评级；重资产板块的品牌优势，也带动了灯塔瓴科、联东U谷管理输出轻资产板块的品牌建设。

（4）TOP30模式维度分析

模式维度整体权重占比30%。模式是决定轻资产服务商未来发展情况的关键因素，因此，我们将“模式维度”赋予较高的权重，来衡量园区轻资产服务商发展模式的可持续性。此次TOP30企业中，获得A+、A、A-评级的共有8家：

其中，中电光谷凭借P+EPC+O的全链条服务模式获得A+评级。近年来，基于各地政府谋求产业升级与区域经济高质量发展，中电光谷大力推动P+EPC+O模式，为区域产业升级形成高质量产业聚集效应，提供运营综合化、能力专业化的产业综合运营服务。P+EPC+O是综合运营完整的一体化形态，以后期的招商和运营服务为终极目标来指导前期的规划咨询，通过项目规划、设计控制管理项目建造过程，达成运营服务目标，是一种较为创新的园区轻资产模式。

（1）轻重结合、厚植深耕方能韧性生长

从轻资产服务商30强整体情况来看，轻重结合、厚植深耕方能韧性生长。

轻资产模式不能过轻，否则现金流不长远。从企业的业务体系来说，轻重资产应该结合起来做，若只是为轻资产业务单独设立一套人员或者体系，账确实很难算平。只有轻重结合，将重资产后台部门的设计、产研、工程、招商、运营结合在一起为轻资产提供服务，无额外成本支出，账才算得过来。

这一点，在30强榜单中也有较为明显的体现，我们可以看到，30强企业中，大部分企业或是轻重结合，或是由重资产板块剥离出的轻资产板块，如灯塔瓴科、中电光谷、联东U谷管理输出、垠坤企服、幸福产城等等。

轻资产运营需要聚焦。轻资产需要解决的问题复杂性很高，因此，做好轻资产，一定要重视聚焦领域的资源富集和能力打造，或业务聚焦、或产业聚焦、或区域聚焦，只有聚焦一些核心领域，才能提供真正专业的服务。而如果盘子铺的太大，远远超出了正常的管理半径，就容易产生种种问题。我们可以看到，30强中，和达高科、米贝创新、中创盈科、青网科技控股集团等一些轻资产服务商，都是典型的区域聚焦型企业。

如米贝创新，深耕杭州未来科技城多年，通过区域深耕，深入跟政府的沟通，持续对产业及产业发展需求理解，来打造自己的企业优势。

（2）规模决定过往，能力+品牌决定现在，模式决定未来

规模是对外输出的经验沉淀。服务输出的前提是有值得信赖的标杆项目，而标杆项目的打造需要一个基本的沉淀，丰富的园区操盘案例可以为园区轻资产服务商带来更多的经验积淀或品牌效应，从而助力轻资产业务的拓展。我们可以看到，TOP5的轻资产服务商，在园区运营规模上都有较大规模的沉淀，其平均运营面积超过1000万方。

能力是轻资产的压舱石。轻资产园区拓展与重资产存在较大差异，一般来说，真正成熟且优质的地段招商相对容易，并不需要委托企业来做，所以，往往是一些本身各方面条件相对差一些的项目才会打包找知名的运营商来合作，而由于这些项目所处区域偏远、关系又相对复杂，所以需要服务商具备超强的运营能力和招商能力。

这也就是说，如果仅仅按照常规思维，只提供了物业管理、楼宇资产管理、企业入驻办理、举办休闲活动之类的服务，虽然表面上提供了一整套的解决方案，但实际上专业性的产业服务是缺少的，最后就会导致运营效果不佳，失去甲方信任、项目尾款无法收回。

因此，如何深度理解产业、理解企业需求，运用全周期的运营理念，是体现运营商差异化、专业化的关键之处，也是这些企业脱离低效竞争、提高溢价的地方。

品牌是项目成功拓展的基础。对于园区轻资产服务商来说，品牌是助力项目拓展的重要基础。而与大多数行业营销打造品牌的情况不同，园区轻资产更强调运营服务，做好园区企业服务，打造良好口碑，对于项目的拓展具有强力的品牌支撑作用。

模式是可持续发展的关键。业务模型决定企业是否能够长期稳定地发展，引导资源做更深度的服务，脱离低效竞争是根本。

总的来说，行业的良性循环需要依靠每一个主体去完善自身体系建设，对大部分园区轻资产服务商来说，可持续的发展路径还是：做好标杆项目，通过标杆项目的打造，丰富和完善产业运营服务体系，将运营服务体系和品牌对外输出，从而实现从“项目获取-项目运营-项目口碑富集资源”的正向闭环。

图：园区轻资产业务发展的良性循环

附榜单表格版

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2023中国园区轻资产服务商综合能力30强

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