引言
2023年，是租赁住房行业快速发展的一年。
从开年的两会提出继续加强住房保障体系建设，到中央和地方政府不断出台支持政策推进保障性租赁住房和长租房市场建设，多渠道保障租购并举的住房制度，金融财税，行业监管等政策充分释放。
在政府对租赁住房行业的持续关注下，越来越多的房企、租赁住房运营商，甚至资产管理公司选择加大租赁住房赛道的投入，不断为行业注入活水，提高市场活力。
租赁住房行业开业迈入有序、规范且快速发展的时代。
2023上半年新开业规模榜单解读
2023上半年TOP20租赁住房运营商新开业规模约75000间。上半年，保租房建设快速推进，大型租赁社区项目接连入市，租赁住房市场房源供给增加明显，国央企成为市场供应主力，上半年市场规模扩张迅速。
上半年，国家队运营商成为新开业规模主力军，新开业规模榜单中，11家企业属于央企及地方国企。国家队中，地方国企成为新房源供应主力，其中，上海地产城方上半年新开规模约7500间，占据规模榜首位。
从上半年新开房间数来看，TOP20企业新开业规模门槛约为1600间。上海城方、华住集团城家、首创城发、抱家公寓及旭辉瓴寓以超过5000间的新开房间数占据第一梯队，地方国企系运营商表现亮眼。其中，上海城方旗下地产城方·璟博滨江社区、仁恒璟仁社区等多个项目接连入市，总供应约7500间房源。首创城发集团旗下首创和园·繁星社区作为北京市最大规模保租房项目，供应6500套房源。
另外，华润有巢、万科泊寓、城投宽庭、碧桂园碧家、合房承寓和乐乎公寓等运营商上半年陆续迎来新项目开业，占据新开业规模榜第二梯队。其中，上海城投宽庭上半年光华社区、浦江社区等多个保障性租赁社区投入运营，共有3500余套房源供应。
上半年，恒泰星寓、建方长租、百瑞纪窝趣、中海海棠友里、龙湖冠寓、屿果公寓等运营商以1000-3000间房源供应规模占据新开业规模榜第三梯队。其中，恒泰星寓在苏州的恒泰·东延四季公寓于6月投入运营，作为苏州的首个大型综合租赁生活社区，东延四季公寓共供应2980套房源。
市场供给加速，大型租赁社区成为主要供给
随着国家对租赁住房行业的大力推进，各大运营商租赁板块动作不断，多个大型租赁社区接连入市，市场房源供给稳步上升。
上半年，长租行业迎来集中开业潮，多项目集中入市。上海地产城方、万科泊寓、华润有巢、领盛投资、首创城发、城投宽庭等企业均有新项目入市。
其中，“大型租赁社区”项目进入入市高峰期，上半年以上海地产城方、城投宽庭、首创和园、泊寓等多个大型品牌公寓以大型租赁社区形式入市。大型租赁社区作为租赁房源的主要供给，目前正成为租赁住房主力企业的重要布局方向。
标杆企业分析：
领盛投资：资管系长租运营商入市，资本布局长租赛道
5月，资产管理公司领盛投资宣布全面开启中国长租公寓领域的战略性投资布局。领盛投资旗下长租公寓品牌“COZI可遇”推出，COZI可遇·虹桥店位于虹桥核心商务区，属于旧商场改造的城市更新项目，目前改造为6.4万平方米的长租社区。
2022年以来，长租公寓大宗交易日渐活跃，资管公司也开始布局长租赛道。据统计，在上海大宗交易市场，二季度长租公寓类物业受到投资机构追捧，成交金额约74.1亿元，在市场中成交占比约20.7%。近年，随着租赁住房行业持续向好发展，市场参与主体多元化，各领域企业进军长租公寓市场成为新趋势。
首创城发：北京最大保租房项目入市，地方国企加速保租房建设
上半年，北京市最大规模保租房项目，首创和园·繁星租住社区入市，提供保障性租赁住房房源6500套，首批2200余套已于近日进入配租选房阶段。今年，首创城发有三个保租房项目入市，除此之外，首创和园还有5个保租房项目正在建设开发中，不久后入市。
多年来，在“租购并举”的基本政策方针推动下，我国住房租赁市场规模快速增长，而国企则承担着住房租赁改革的重任。首创和园·繁星社区作为新兴租住社区品牌，不但启动了品牌形象升级，而且对于产品“量”的变化也持续扩大，成为租住社区典范。
上海城投：深耕保租房建设，加快筹措保租房供应
3月，城投宽庭·光华社区正式开业，是继江湾社区之后第二个投入运营的保障性租赁住房社区，共提供1234套租赁房源。7月，上海城投目前最大规模的租赁社区，城投宽庭浦江社区投入运营，共提供2362套房源。
2019年，上海城投发布租赁住宅品牌“城投宽庭”，成为上海国资中最早参与租赁住宅业务且投资开发运营规模最大的企业之一。“城投宽庭”在上海率先布局了三大区域、七大社区，落实租赁房源约16000套，总建筑面积约90万平方米，预计服务人数超2万人。目前，“城投宽庭”在营社区4个，规模超过6000套，预计2024年16000套房源将全部投入运营，并实施品牌输出。
运营模式转变，资管运营替代二房东模式
自2017年开始，随着我国长租公寓的兴起，大量资本开始涌入，行业迎来大爆发。许多长租企业通过“二房东”模式吸收大量房源，中资产模式也成为当时长租行业最流行的商业模式。
而“二房东”模式有典型的周期性，在市场下行期，随着房间空置率的升高，企业容错率也越来越低。并且，随着市场竞争激烈，拿房难度不断升高，企业不得不通过价格战来竞争房源。另外，包租模式很难利用金融杠杆。由于运营方没有任何的产权，不具备不动产抵押条件，很难从银行贷到足够资金。
2019年开始，全国多地长租公寓企业陆续出现资金链断裂，行业也开始重新审视长租公寓的商业模式。
而随着我国越来越注重住房保障体系，保租房与市场化长租公寓齐头发展，资本开始重新青睐长租领域，新的资管运营模式取代了以往的“二房东”模式。
在资管逻辑下，或受到资产保值增值的魅力吸引，或因为完备的退出机制驱动，可以预见的是更多资产持有方以及运营主体，投入到长租公寓的建设中，协力深化长租市场化进程。
传统的二房东模式正逐步被资管运营模式取代，在资管运营模式下，运营商通过资本方投资物业资产，投入改造装修成本再对项目进行运营，在此模式下，运营商面临的资金风险较小，安全性也相对较高。
保租房建设提速，国央企占比增大
“十四五”期间，全国计划筹集筹建保障性租赁住房870万套。在保租房筹建的政策背景下，国央企的参与比重增加。
在土地方面，2022年至2023年上半年22座重点监测城市城纯租赁用地拿地企业共计约560万平方米，其中国企占比79%，央企占比4%，民企拿地仅仅占比8%，即国央企总计拿地占比83%，且在8%的民企拿地中，存在大场镇政府控股1.8%的上海锦秋房地产有限公司。
在运营品牌方面，国企品牌持续更新。2023年年初济南城市发展集团发布 “城发成家”租赁运营品牌；2023年4月北京首创城推出了“首创和园”；近期，更有深圳市属国企的公寓项目“振业华舍”入市。国央企品牌有国家的背书，上市即拥有市场的天然好感。
在大型租赁社区，地方国企强力入场。2023年，包括光明里、屿果、有巢、城投、城方等多个大型租赁社区入市，为市场提供大体量的优质的租赁住房。目前，多个租赁项目也正在筹建中，未来将持续有大量大型的租赁社区入市，进一步提升大型租赁社区在租赁市场中的比重。
在新开业规模榜TOP20中，华润有巢、城方、合房承寓、屿果公寓等国央企品牌均榜上有名。可见，国央企在市场中的参与度极高，持续为租赁市场注入新的活力。
地方国资企业加码保租房建设，一方面，完成保租房筹建目标要求，提升了国央企在租赁市场中供给的比重，另一方面，国央企以其优质的产品品质和服务引领了租赁市场的发展，有效发挥其“压舱石”的作用。
