引言
站在当下，我们面临的是一个充满挑战、充满不确定性，但同时也充满希望的时代。
从政策角度而言，租赁住房行业先关政策不断完善，中央和地方政府也不断出台支持政策推进保障性租赁住房和长租房市场建设，多渠道保障租购并举的住房制度，金融财税，行业监管等政策充分释放。
从市场角度而言，中国租赁市场处于大供应和弱需求的冲突矛盾之间。受三年疫情的叠加影响，2023年上半年公寓呈现集中大批量集中供应的趋势。相对应供给，受六月的毕业季和经济基本面方面的影响，租赁需求未呈现强劲状态。
亿翰智库通过长期走访大量租赁住房企业并持续对行业及企业深入研究，推出“2023年上半年租赁住房运营商品牌价值TOP20”及“2023年上半年租赁住房运营商在营规模TOP20”力图从企业品牌影响力、品牌价值、企业规模实力以及运营能力等多方面解读各租赁住房运营商在2023年上半年的运营表现。
2023上半年租赁住房运营商品牌价值TOP20榜单解读
图：2023上半年租赁住房运营商品牌价值TOP20
区域深耕成为发展主流，城市聚焦性强
2023年上半年，长租公寓市场发展迅速，各品牌公寓不断拓店推出新项目。在经历过去几年的摸爬滚打后，各企业对于自身的基本打法已经形成，根据自身区域逐渐向下深耕成为上半年来租赁企业的主流打法。
在城市布局方面，头部布局范围较广，新增项目多位于一二线城市，长租公寓的需求端决定了其市场主要集中在上海、广州、深圳等一线城市。各大租赁住房运营商新开项目多以大体量项目为主，并且城市聚焦性强。除上海、广州、深圳等需求庞大的一线城市外，成都、武汉等人口庞大、新一线城市也成为了一些运营商的新选择。
除市场化公寓项目外，保租房建设成为今年租赁住房发展的主基调。2021年以来，各城市陆续发布“十四五”保障性租赁住房筹建目标。2023年相较2022年，多省市保租房筹集目标有所减少，并且随着租赁相关用地供应持续下滑，探索存量改造成为完成保租房筹建目标的有效途径。
并且，很多地方政府未来完成保租房的筹集目标与运营管理，开始成立地方城投租赁住房品牌进行保租房建设，因此，外来品牌进入成本升高，市场竞争优势也相对较小，这些在一定程度也降低了全国化布局的租赁企业进入的积极性。
图：2023上半年租赁住房运营商在营规模TOP20
行业头部集中效应明显，大型租赁社区成主要供给
从数据上看，2023年上半年，集中式长租公寓TOP20企业累计在营房间数约83.25万间，其中累计在营规模位于前三的为万科泊寓、龙湖冠寓及魔方公寓，分别为17.09万间、11.79万间和7.6万间。
万科泊寓和龙湖冠寓累计在营房间数量，均超过十万间，约占榜单企业在营房间数的30%，房源规模优势明显。综合榜单前十位样本企业累计开业规模占比近八成，头部优势明显。
从企业规模增长速度来看，今年上半年企业扩张速度明显提升，市场供给持续加大，企业扩张势头相较去年提升明显，大型租赁社区成为上半年头部长租企业房源供给主要类型。
上半年，大型租赁社区项目进入入市高峰期，泊寓、城投宽庭、有巢公寓、屿果公寓等多个大型品牌公寓以大型租赁社区形式入市。大型租赁社区作为租赁房源的主要供给，目前正成为租赁住房主力企业的重要布局方向。
从排名变化来看，TOP10内企业排名略有变化，华住集团上半年持续发力，不断有新项目入市，在营规模较2022年末增长近65%。另外，地方性国企及民企规模增速同样亮眼，上海城方上半年大型租赁社区接连入市，在营规模较2022年末增长近50%，抱家公寓上半年规模扩张迅速，较去年年末增长近60%
2023上半年租赁住房行业观察
市场建设持续深化，相关政策进一步完善
上半年，政府坚持租购并举的住房制度，大力推动住房保障体系建设，在开年的政府工作报告中，也提出“加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题”，保障性租赁住房建设成为租赁住房市场发展主基调，为后续市场发展明确了前进方向。
另外，2023年上半年，中央层面聚焦对租赁住房金融发展的支持力度。2月，央行、银保监会发布“金融17条”，为金融机构在解决住房租赁企业融资难的问题，以及拓宽住房租赁企业的融资渠道方面有更多的选择和创新空间；3月，证监会发布“236号文”，进一步降低保租房REITs发行门槛，为市场上更多优质项目提供推出渠道，保租房REITs进入常态化发行阶段。
地方层面上，地方政府在供需两端持续发力，多渠道保障租房需求。需求方面，多地政府对租房提取住房公积金业务进一步优化，加大了住房公积金对居民租赁住房的支持力度，切实减轻年轻人的租房负担，提高了住房公积金的使用效率。供给层面，地方政府不断明确租赁住房企业准入条件、设计标准、管理办法、资金监管及推出机制等，使市场不断走向专业化和规范化。
市场供应规模快速扩大，行业竞争日趋激烈
2023年，在国家大力推动保租房建设下，我国租赁住房市场供应进入快速发展期，上半年，大量项目集中入市。在新入市项目中，大型租赁社区成为市场主要房源供给类型，主要集中在上海、苏州、北京、厦门等地。
大型租赁社区入市，对租赁市场起到了“压舱石”和“稳定器”的作用，但大量项目集中入市，也对市场稳定性造成一定冲击。新建的的租赁社区出租率持续降低，这无疑对租赁社区的精细化运营提出了更高的要求。
上海作为全国租赁市场的主阵地，某种程度上，上海长租公寓市场情况也反映了全国的市场情况，大型租赁社区或将成为保租房发展的大方向。大型租赁社区不仅在于房间体量大，更在于它的社区属性，社区内集办公、体育、艺术等多种公共空间于一体，以满足租户的个性化需求。
资本青睐长租公寓，市场参与主体更多元
在政策与金融双重利好的条件下，长租公寓投资市场日渐活跃。2023年以来，多个租赁住房品牌入市，除传统国企、房企及创业系长租公寓品牌外，资本、中介等多方主体开始布局长租赛道，长租市场呈现“百花齐放”态势，市场参与主题更加多元。
从市场参与主体来看，由于今年开始，国家大力推进保租房建设，地方国企由于承担保租房筹集主力，在市场主体中占比最高，除上海城方地产、上海城投宽庭等深耕保租房企业有多个项目入市外，各地地方国企如济南城市发展集团、成都兴城集团等先后成立“城发成家”“兴城之家”租赁运营品牌。
另外，由于长租公寓大宗交易日渐活跃，资管公司也开始布局长租赛道。据统计，在上海大宗交易市场，二季度长租公寓类物业受到投资机构追捧，成交金额约74.1亿元，在市场中成交占比约20.7%。
5月，资产管理公司领盛投资宣布全面开启中国长租公寓领域的战略性投资布局。领盛投资旗下长租公寓品牌“COZI可遇”推出，COZI可遇·虹桥店位于虹桥核心商务区，属于旧商场改造的城市更新项目，目前改造为6.4万平方米的长租社区。除领盛投资外，博枫早前也已推出长租公寓品牌blinq博邻。
近年，住房租赁行业持续向好发展，市场参与主体多元化，各领域企业进军长租公寓市场成为新趋势，推动行业构建良性的竞争环境。
