坐标济南东部，在奥体中路以西、工业北路以南，一个全新大盘即将面世，它就是由历城控股开发的文誉城！
该楼盘向北临近济南楼市热点区——张马片区，向南隔着铁路与历下金茂府对望，南侧规划有大型考古公园，东北侧临近地铁站。
这将是济南东部一个重要的楼盘。它的周边环境、产品怎么样？我们最近其进行了探访。
1、售楼处即将开放，已经开始施工
今年以来，济南新楼盘比较少，文誉城是一个难得的大盘。但因为它是由历城控股旗下公司拿地，地方平台公司的动作通常比较慢，很多人比较担心它的进度。
我们最近在现场看到，该项目已经在施工了。
文誉城包括5个住宅地块，多个商业地块，各地块具体位置如下：
我们在现场看到，其中的A1地块、A5地块已经动工：
从空中看，这两个地块刚刚动工，目前还处在工程初期阶段：
另外，项目临时售楼处也已经基本建成，位置在奥体中路以西，工业北路以南约200米处，预计近期就会开放：
2、区位，优势、劣势同样明显
文誉城的区位，优势、劣势都特别明显。先说几个突出优势：
（1）奥体中路沿线，距离城市中心不远
项目地处奥体中路沿线，向南约6.3公里直通奥体中心，向南约4.8公里左右到达CBD、高新区核心区附近，向南约700米跨过胶济铁路后就是盛福片区，盛福片区距离文誉城最近的历下金茂府售价甚至达到2万以上。
另外，项目西侧紧邻规划奥体西路，未来奥体西路打通胶济铁路之后，从项目西侧沿着奥体西路向南，可直通CBD核心区。
（2）紧邻地铁站口
项目东北侧，工业北路、奥体中路交汇处就是3号地铁线张马屯站，距离A5地块相距只有二三百米。
（3）紧邻大辛庄考古公园
济南在项目南侧规划一个庞大的公园，那就是大辛庄考古公园。该公园占地面积约32.93公顷，折合约495亩，对比面积约270亩的泉城广场，它的规模是泉城广场的1.8倍。
目前，大辛庄考古公园已经公布选址意见：
再说两个突出的劣势：
（1）距离黄台电厂太近，这是最大的劣势。
项目西侧不远处就是黄台电厂，距离A1地块直线距离只有四五百米。虽然很多人说，电厂现在已经污染很小。但是，作为火力发电厂，污染一定是存在的，而且会有较大的视觉影响。
（从项目向西看黄台电厂）
（2）铁路线、高架桥带来噪音影响
项目西侧是黄台铁路联络线，北侧是工业北高架，南侧是胶济铁路，这将带来噪音污染。
我们从现场看到，胶济铁路对目前的A1、A5地块应该不会有影响，因为它们之间的距离达到约600米，可以接受。胶济铁路对未来的A2、A3地块会有一些影响，但预计影响也不大，它们的直线距离在二三百米，比海信翰墨府、龙湖天曜都好太多。
但是，黄台铁路联络线对A1地块、A2地块影响会比较大。因为，这条铁路线是以高架形式穿过的，它连通济南东站和济南站，预计未来利用率会很高。
（黄台铁路联络线与A1地块关系）
工业北高架对住宅地块影响不大，因为它与住宅地块之间基本都有阻隔，但它可能会对A1地块北侧楼栋有些许影响。
另外，奥体西路未来跨过铁路后，会从A2地块西南侧穿过，对A2地块临近楼栋会有噪音影响。
3、低密度大盘，A1地块小户型，A5地块大户型
目前，文誉城的具体产品信息还不多。可以确定的是，该楼盘密度整体较低。
从容积率上看，文誉城的5宗住宅用地中，只有A1地块容积率为2.5，密度较高，其他地块容积率都在2.0以下，密度最低的A3地块容积率只有1.4。
从产品规划看，A1地块规划10栋住宅，全部是17、18层产品，主出入口在东侧，次出入口在南侧，社区中间的2、3、6、7号楼有部分日照不足居住标准的房源。
它住宅的总建筑面积约4万㎡，共有382户，户均建筑面积105㎡左右。这意味着，它将以中小户型产品为主。
它的A5地块高端一些。
地块容积率1.6，规划建设8栋住宅，1栋为9层产品，其他全部位11层产品，社区主出入口在东侧，次出入口在北侧。6号楼、7号楼有少量日照不足的居住公寓。
它的住宅总建筑面积约3.4万㎡，共有258户，户均建筑面积约132㎡，以大中户型产品为主。
在建筑外立面方面，它采用了灰色、米白色真石漆，南侧外立面有大面积玻璃窗，看效果图还是不错的。
3、价格几何？附近产品，1.4万元-1.7万元
目前我们还没有文誉城的价格信息，只能聊聊附近其他楼盘的价格。
项目北侧，工业北路以北，张马片区多个楼盘在售，包括中建蔚蓝之城、大华公园荟、城投瑞马国风等在售，价格基本在1.4万元-1.7万元之间。
在我们看来，文誉城整体位置较张马片区要稍微强一些。原因无它，一个在工业北以南，一个在工业北以北，一路之隔就有差异。但A1地块与张马片区相比没什么优势，主要原因是距离黄台电厂太近。
项目东侧，奥体中路以东，万科新里城有二手房在售，其南北通透的三室产品价格成交价基本在1.6万元/㎡以上。
我们判断，其A1地块因临近黄台电厂、黄台铁路联络线，价格方面会有较大压力，预计会跟张马片区的低价产品相当。东侧的A5地块，受周围敏感因素影响较少，密度又低，一万六七的价格应该问题不大。
以上，仅供参考
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