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房地产,为什么要卡着脖子输氧?

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来源:地产锐观察 

10天前的5月26日,知名财经作家吴晓波发文称,“只有救楼市才能救内需”,迅速引发网友热议,多数表示不支持。

10天后的6月6日,著名经济学家马光远发文称,“房地产不需要救”,获多数网友点赞,评价“老马识途”。

其实,表面看两位大V意见相左,实际上字里行间都体现了对房地产行业当前状况的担忧。只是吴的表达偏直白易被喷,而马的表达更有技巧和深度,会引发人们进行理性思考。

01 地产锐观察

房地产出问题:

是周期问题,还是政策问题?

马光远并没有否认房地产对中国经济的重要性。他提出,当下房地产数据不尽如人意,必须要搞清楚,是房地产自身周期演化导致,还是政策导致。

如果是前者,出台任何“救市”刺激政策都无济于事,短期可能有效,长期肯定无效。

比如房产供应过剩的四五线城市,只能靠市场自己出清,救市政策只会导致市场的扭曲和留下严重的后遗症。

但如果是后者,是政策扭曲导致购房需求被抑制、房企融资渠道被断裂,那出台政策解决这些问题也是必要的。

其强调:这不叫“救市”,而应该叫政策的纠偏。

02 地产锐观察

大量宽松政策不管用

为什么要卡着脖子输氧?

马光远认为,目前我国房地产自身周期与政策扭曲导致的问题是并存的。中国房地产市场是区域性市场,一些城市供大于求,问题主要在自身周期,而一些城市供不应求,问题出在政策扭曲。

2022年后全国多城出台了各式各样的宽松的房地产政策,但与此同时2017年到2021年史上最严厉最长的调控政策依然存在,这是导致市场依然不稳的原因。

比如,尽管高层明确提出支持“自住和改善”两种需求,但政策只体现在支持首套房,对改善型需求,比如“认房又认贷”、高至80%的首付比例,仍然维持严厉调控时的政策。

“卡住真实需求的脖子,市场当然没有需求了。”

03 地产锐观察

放宽调控就是“救市”?

房地产不需求刺激,只需政策纠偏

马光远认为,抛去公摊,中国城镇人均面积不到30平,距离OECD人均45平“够住”的标准还有较大差距,且我国2000年前的房子占比过半,改造量惊人,住房升级的需求刚刚处于起步阶段,因此房地产距离“晚期”还很远。

其建议,应清理不合时宜的房地产政策,限购、限贷、限售等调控措施都应该彻底退出房地产市场,松开卡住房地产脖子的手。

同时,应真正贯彻支持改善型需求政策,降低二套房的首付比例和利率,降低相关税费。这是政策纠偏,不是救市。

马光远认为,目前是房地产投资需求最小的时候,这个时候放开限购限贷限售等,不必担心有人炒房。

“如果有人炒房,那真的是来救房地产的天使”。

04 地产锐观察

新一轮宽松政策在路上?

全市场都在期待

红姐注意到,上海财经大学校长刘元春近日在某论坛上发表演讲时也提到,当前让市场困扰的十大新现象之一,就是为什么——

房地产一方面极度宽松,但另一方面还在持续限购限贷跟限价,为什么要卡着脖子输氧气?

他解释到,这种现象出现反映的是目前房地产陷入了一些困局,比如涨价与降价的困局,短期和中长期的矛盾,长效机制和新开发模式如何破题。

他认为,房地产的宏观稳定政策需要新思路,不能简单短期地按照市场端进行刺激,必须在政府保障住房的基础上适度发力,从而产生良好的市场与政府保障的平衡。

红姐注意到,6月5日,深圳市住房建设局相关负责人表示,2021-2027年深圳全市将累计新增建设筹集保障性住房100万套(间),覆盖约350万-400万人。预计到2035年,深圳全市保障性住房覆盖人群将达到约500万人,约占全市常住人口的26%。

作为先行先试的前沿阵地,深圳的动作或许传递着某种信号。

与此同时,随着4、5月楼市交易回落,全市场都在焦急地等待着政策加码。青岛调整限购区域并将非限购区域购房首付比例下调至20%后,政策没有被收回,业内预计二线城市会跟随。

6月6日,中国经济时报发文喊话,一线城市房地产限购也应适时优化调整,也被认为是政策会更进一步的信号。

这两天市场上还流传着多条“小作文”,比如魔都调整普宅认定标准、广州市主管部门召集头部房企高管集中开会提建议,等等,都被解读全国新一轮宽松政策已在路上。

但来还是不来,尚需等待。而更为重要的还是落地执行。

“出台政策很必要,但让政策落地更重要,不然即使出台千条万条都是‘白条’。”一位委员在某市ZX全会小组讨论上曾为民企直言。

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