行业近况
2023年5月15日至5月19日，中证REITs全收益指数下跌0.92%，价格指数下跌1.52%。C-REITs市场总市值收于896亿元，相对上周五收盘下降1.40%，回到900亿元以下。
评论
收益方面，本期C-REITs流通市值加权总回报为-0.91%，加权价格回报为 -1.36%。产权REITs加权总回报为-1.12%，除个别产业园REITs收涨外其余项目均下跌，其中建信中关村REIT和华安张江光大REIT领跌，跌幅均超过3.50%；经营权REITs加权总回报为-0.73%，富国首创水务REIT领跌1.96%，鹏华深圳能源REIT收涨0.63%。分资产类型来看，本周除能源REITs板块走平，其余REITs板块均下跌，平均跌幅分别为1.64%(保障房)、1.21%(环保)、1.15%(产业园)、0.79%(高速)、0.43%(仓储物流)。
受部分项目由于扩募事项召开持有人大会而停牌影响，本周市场成交活跃度下降。本期C-REITs市场平均换手率为0.6%，相对上期0.7%略有下降，但仍低于沪深300平均换手率1.3%和中证1000平均换手率2.6%。日均成交额2.18亿元，相对上周减少22%。我们认为扩募发售日前的二级市场博弈或将提升市场活跃度。
分派率和P/NAV倍数方面，以当前价格测算2023年市值加权平均年化预期现金分派率为7.44%，其中产权REITs为3.78%，相对上周五上升4bps；经营权REITs为8.70%。各项目P/NAV区间为0.77-1.43，其中华夏中国交建REIT最低，中航首钢绿能REIT最高。
市场情绪方面，受成交活跃度下降影响，C-REITs市场情绪指标从5月12日的14重新下跌至5月19日的个位数，于低迷区间继续磨底。
估值与建议
后续关注：扩募定价情况；项目基本面修复情况；利率变动情况；市场情绪修复情况。
基本面修复慢于预期；估值波动超预期；扩募定价超预期。
C-REITs周度市场回顾
图表1：5月15日至5月19日C-REITs市场情况
注：1）未发布2022年年报的REITs采用拟募集金额测算NAV，已发布2022年年报的产权REITs项目的NAV测算方式为（期末基金净资产+资产评估公允价值-投资性房地产-等同于发行溢价部分的商誉（如有））/发行份额，已发布2022年年报的经营权REITs项目的NAV以账面净资产价值计算；2）NAV均剔除现金分红；3）我们根据已有数据采用总市值加权法计算各板块预期现金分派率及P/NAV；4）数据截至2023年5月19日资料来源：Wind，中金公司研究部
图表2：C-REITs市场走势
注：1）为方便对比，我们对中证REITs价格指数及全收益指数进行了起始日期标准化处理；2）各REITs纳入C-REITs总回报计算的时间点：建信中关村REIT与华夏越秀高速REIT于2021年12月22日收盘纳入；华夏中国交建REIT于2022年5月6日纳入；国金中国铁建REIT于2022年7月15日纳入；鹏华深圳能源REIT于2022年7月29日纳入；红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT及华夏北京保障房REIT于2022年9月9日纳入；华夏合肥高新REIT于2022年10月13日纳入；国泰君安临港创新产业园REIT及国泰君安东久新经济REIT于2022年10月21日纳入；华泰江苏交控REIT于2022年11月18日纳入；中金安徽交控REIT于2022年11月25日纳入；华夏基金华润有巢REIT于2022年12月16日纳入；华夏和达高科REIT于2022年12月30日纳入，嘉实京东仓储基础设施REIT于2023年2月17日纳入，中信建投国家电投新能源REIT和中航京能光伏REIT于2023年4月7日纳入；3）数据截至2023年5月19日
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表3：C-REITs与股债指数周内走势对比
注：1）为了方便对比，我们对各指数进行起始日期标准化调整，均以2023年5月12日收盘价作为基准100；2）数据截至2023年5月19日
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表4：C-REITs与股市换手率对比
注：1）数据截至2023年5月19日；2）基于自由流通份额计算
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表5：C-REITs周内日度成交情况
注：1）数据截至2023年5月19日资料来源：Wind，中金公司研究部
图表6：各资产类型REITs2022、2023年预期现金分派率对比
注：1）数据截至2023年5月19日；2）按市值加权；3）2023年预期现金分派率基于招募书2023年预期可供分派金额年化计算；4）华泰江苏交控REIT、中金安徽交控REIT、华夏基金华润有巢REIT、华夏和达高科REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT、中信建投国家电投新能源REIT、中航京能光伏REIT的2022年实际现金分派率基于2022年招募书披露的2022年预期可供分配金额计算，其余REITs2022年实际现金分派率基于2022年年报披露的年度累计可供分配金额计算，均未年化
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表7：C-REITs P/NAV情况
注：1）未发布2022年年报的REITs采用拟募集金额测算NAV，已发布2022年年报的产权REITs项目的NAV测算方式为（期末基金净资产+资产评估公允价值-投资性房地产-等同于发行溢价部分的商誉（如有））/发行份额，已发布2022年年报的经营权REITs项目的NAV以账面净资产价值计算；2）NAV均剔除现金分红；3）我们根据已有数据采用总市值加权法计算各板块预期现金分派率及P/NAV；4）数据截至2023年5月19日
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表8：C-REITs周度市值变化情况（5月19日相对5月12日）
注：数据截至2023年5月19日 资料来源：Wind，中金公司研究部
图表9：产业园REITs周内日度涨跌幅
注：1）数据截至2023年5月19日；2）采用前复权收盘价 资料来源：Wind，中金公司研究部
图表10：仓储物流REITs周内日度涨跌幅
注：1）数据截至2023年5月19日；2）采用前复权收盘价 资料来源：Wind，中金公司研究部
图表11：环保REITs周内日度涨跌幅
注：1）数据截至2023年5月19日；2）采用前复权收盘价
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表12：高速公路REITs周内日度涨跌幅
注：1）数据截至2023年5月19日；2）采用前复权收盘价 资料来源：Wind，中金公司研究部
图表13：保障性租赁住房REITs周内日度涨跌幅
注：1）数据截至2023年5月19日；2）采用前复权收盘价 资料来源：Wind，中金公司研究部
图表14：能源REITs周内日度涨跌幅
注：1）数据截至2023年5月19日；2）采用前复权收盘价 资料来源：Wind，中金公司研究部
图表15：部分REITs相关政策跟踪
注：1）截至5月18日；2）以上政策及文件依次来源于http://www.sse.com.cn/reits/regulation/rules/c/5721252.shtml；http://www.szse.cn/disclosure/notice/t20230512_600350.html；http://fgw.my.gov.cn/gzdt/43311605.html；https://www.cs.com.cn/tzjj/jjdt/202305/t20230512_6343961.html；https://news.cnstock.com/news,bwkx-202305-5061945.htm。
资料来源：上海交易所，深圳交易所，发改委，中国证券网，中金公司研究部
图表16：部分潜在REITs项目动态跟踪
注：1）截至5月18日；2）以上动态依次来源于http://www.xjxhhydropower.com/xhslfd/qygg/gkml86/gsgg47/1328609/index.html；http://www.bidizhaobiao.com/info-323869897.html?searchWord=cc37bfe7f67fa23ef93f3ce11042a148。
资料来源：公司公告，比地招标网，中金公司研究部
本文摘自：2023年5月20日已经发布的《公募REITs周报（5月15日-5月19日）：扩募决议生效，市场继续磨底》
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