在2022年顶着压力曾还债超百亿的合景泰富（01813），还是顶不住了。
5月14日晚，合景泰富发布公告称，在一笔2024年到期的优先票据的强制赎回日，该公司未能按期予以兑付，由此构成了违约事件。
合景泰富官宣暴雷。
该笔2024年到期的6厘优先票据发行于2022年9月，发行规模约7.95亿美元，是由2022年9月到期的两笔票据和2023年9月到期的一笔票据交换要约而来。
根据该笔2024年到期票据的发行条款，2023年5月14日是其票据本金额15%连同其相应未付利息的强制赎回日，合计应付金额约1.19亿美元。截至本公告日期，合景泰富尚未支付前述款项，由此构成违约事件。
此外，合景泰富亦未能按照付息银行及其他借贷的预定还款日期支付其本金2.12亿元，触发了其他8笔优先票据的交叉违约；前述优先票据的到期日期从2023年9月-2027年1月。
5月15日晚间，合景泰富再发公告，7只优先票据暂停交易。
违约原因暗暗甩锅预售资金监管
对于违约原因，穿透君发现，合景泰富在公告中，暗暗甩锅给预售资金监管政策。
合景泰富在公告中称，其一直依赖于内部现金资源及从境内汇出现金，以支付境外负债。而根据地方政策规定，合景泰富绝大部分现金均存入指定银行账户进行严格预收现金托管。合景泰富称，其作出最大努力，惟其可用于支付境外债务资金仍持续受压。
从2022年尤其是7月之后开始，中央经济会议上“保交楼”首入重要会议内容，成为了楼市政策调整的热点。此后，多地出台新规强化预售资金监管，而预售资金的主要来源是销售回款。
不过，在这个时候提及预售资金监管导致违约略显牵强。2023年5月的违约，甩锅到2022年7月的政策影响。
并且，在此之前，2022年合景泰富依然保持着债务兑付。
2022年，合景泰富偿还境内公司债、商业抵押担保证券及资产支持证券合计约75.44亿元，境外债券3.63亿美元，以及境外银团贷款12.84亿港元，还款总额达到113亿元。
销售持续下滑 加速出售资产
甩锅预售资金监管政策的背后，是合景泰富销售的持续下滑。在多数百强房企前4个月累计销售额同比转正之下，合景泰富的销售却相反。
最新公告显示，2023年4月，合景泰富取得全口径销售额32.32亿元，同比下滑25.8%，同环比跌幅均加重，今年一季度总销售额同比下滑10.27%至117.31亿元。
而回顾2022年，合景泰富销售额则为508.6亿元，其2021年销售额则为1038亿元，同比下降超50%。
2022年财报也各项指标也全面下滑。
2022年合景泰富实现营业收入134.53亿元，较上年同期的238.45亿元下降43.6%；毛利润暴亏20.96亿元，同比大降141.54%；净利润亏损98.42亿元，较上年盈利25.63亿元，下滑484%。截止2022年末，合景泰富的员工人数为3600人，而2021年底的员工总人数为6500人，减少了2900人。
截至2022年末，2022年合景泰富的银行及其他借款、优先票据及境内公司债券分别为460.57亿元、272.12亿元、21.21亿元，负债比率比2021年末79.2%猛增至161.8%。
而截止2022年底，合景泰富的现金及银行结余却直接腰斩，报告期内为103.4亿元，相较2021年同期的294.5亿元下滑65%，短期偿债压力极大。
从去年开始，合景泰富就开始不断出售资产回笼现金流。
2022年4月，合景泰富以13亿元的价格出售上海的一栋写字楼；2022年6月，合景泰富曾寻求整体出售写字楼资产；2022年7月，向龙湖转让了香港“尚珒溋”项目50％的股权及股东贷款，作价13亿港元，录得税后利润4.895亿港元。
2022年9月，博枫资产管理向合景泰富、富力地产收购位于杨浦区新江湾城板块的嘉誉云景租赁住宅项目，交易最终代价约为13亿元；2022年11月，合景泰富以3.71亿元向香港置地出售置泰有限公司28.57%已发行股本及成都市宏誉房地产30%股本。
最新的是，2023年5月，将位于上海嘉定区的6个项目出售给了中国平安，其中涉及酒店、商铺及停车位，总代价合计约7.5亿元。
不过好在，合景泰富土地储备多数位于一二线城市，仍然具有价值。
截至2022年年底，合景泰富的土地储备约2330万平方米，其中一二线城市占比达95%，大湾区核心城市占比达72%。合景泰富目前在售的128个项目，其中54%来自粤港澳，90%来自一二线城市。
合景泰富还表示，未来将通过“强销售、降负债”的措施，改善资产负债状况，增强现金流动性，提高经营效率、控制风险及降低成本。
2023年房地产还债压力仍大
而坏消息是，2023年很多房地产商的还债压力不比合景泰富小。
东吴证券最新研究报告显示，2023年房企债务到期压力不减，民企的偿债压力持续紧绷，房企将选择优先偿债，之后考虑恢复投资。
从总量看，2023年房企债务到期压力不减。
2023 年境内地产债到期规模 3767.8 亿元，中资美元地产债到期金额为593.7 亿美元。
分月度来看，2023年7、9月为房企债务集中到期的高峰期。
2023 年7 月房地产行业国内债券、海外债券、 到期规模为 763.8 亿元，9 月为 781.7 亿元。
其中，民营房企在 2023 年 9 月、10 月将 到期约 201.7 亿元的境内债务，约占当期房地产行业境内债总额的 35.4%，而 2023 年 1 季度民营房企境内债务到期偿还金额占比仅为 23.2%，3 季度民企偿债压力较高。
