近日，2023年北京商品住宅用地推介会召开，超70家房地产开发企业参加会议。本次推介会共推介73宗土地，其中中心城区项目22个，占比在三成以上，本次推介宅地的出让将创造新的住宅供给。
石景山区楼市持续活跃 图片来源：北京日报图片库
奶西板块
承接望京外溢
本次推介会上，去年的“黑马”——奶西板块再次上新，分别为奶西村棚改项目29-315-1地块、29-317-1地块、29-317-4地块。
奶西板块位于奶子房附近，京承高速以西，来广营北路以东。2022年，奶西板块共有三宗宅地出让。三块土地相连，该区域住宅连片开发的轮廓已初显。这三宗地块分别被首开金茂联合体、中建智地和金隅收入囊中，即如今的望京樾、中建宸园和金隅望京云上。奶西板块成为了北京新房市场的焦点之一。
由于距离望京板块较近，奶西板块也承接了望京区域的产业外溢。近年来，望京内部的产业集聚正在趋于饱和，且有向北外溢的倾向，奶西板块也乘上了发展的快车。随着中关村朝阳园和阿里巴巴北京总部园区建设进程推进，奶西板块及其周边的产业集聚效应愈发明显。
高端产业集聚的区域，也是中高收入人群聚集的片区。未来，随着产业与人口的进驻，新的置业需求持续涌现，综合区位与价格，位于望京以北的奶西板块自然会分得一杯羹。
如今，奶西板块正在完成蜕变，通过搭建自住房、进行腾退、棚户区改造等动作，改善板块内部人居环境。根据《朝阳区崔各庄乡奶西村棚户区改造土地开发项目部分地块规划指标》，奶西村棚户区改造土地开发项目地上总建筑规模约35.05万平方米。其中，住宅建筑规模约27.37万平方米，综合性商业金融服务业建筑规模约4.90万平方米，公共服务配套设施建筑规模约2.78万平方米。
合硕机构首席分析师郭毅认为，自土地出让到交付，再到业主陆续入住，这个过程的周期约为四年左右。也就是说，四年之后，奶西板块中的居住人口或将达到一定规模。彼时，随着高端产业人口的进驻，该区域的高端圈层效应也将显现。“较大的、稳定的居住规模形成后，紧接着就是商业的落地，所以该板块在未来5-6年内，将会迎来全新的面貌。”
大、小红门板块
价格洼地 配套日臻成熟
本次推介会上，小红门板块亦有新地出让：小红门9号地，该地块距离建设中的中建星光里项目不远。
去年，大、小红门板块均有住宅用地被摆上拍卖席。大红门板块的两宗宅地分别被中海和金茂收入囊中，即如今的和瑞叁號院与永定金茂府，而小红门板块的一宗宅地则被中建八局旗下的中建东孚拍得。值得注意的是，这是中建东孚首次进京，将自己的“首秀”落子于此，可见该板块的潜力价值。
在上述三家房企进驻之前，大、小红门板块已“断顿”多年。小红门板块内部配套尚在完善中，城市界面参差不齐。有中高端住宅小区林立，亦有五金与机电城等成排的平房与之形成鲜明对比。近年来，小红门板块的道路规划正在落地。根据丰台区城管委消息，北起南三环路，南至规划郭家庄路，规划为城市次干路，红线宽35米，目前已完成道路普测及地下管线调查。另外，随着腾退工作向前推进，小红门板块将迎来新发展。
大红门板块内部亦有规划出台。根据《北京丰台大红门博物馆群及周边地区规划综合实施方案（一期）（草案）》，大红门地区将打造无界共享的博物馆群。未来，大红门板块内部将设置TOD综合配套服务区、博物馆群、活力绿心、宜居生活区、文化博览区和国际商务区六大功能区。
大、小红门板块相邻，跨越南四环，两个板块之间便是拥有“三兄弟”的分钟寺板块。随着这片区域中一个个新盘的入市，三个相邻的板块构成了北京南城置业的热门区域。与“分钟寺三兄弟”每平方米超十万的价格相比，大、小红门板块新房住宅价格可谓“洼地”。和瑞叁号院与永定金茂府的均价约为每平方米9.5万元。
石景山区
利好兑现 京西新盘扎堆
本次，石景山区拟出让四宗宅地，分别位于首钢园板块、北辛安板块、衙门口板块和广宁村。其中，衙门口棚户区改造土地开发项目1615-713地块F1住宅混合公建用地当前已挂牌。近年来，石景山区上新不断。越秀、金茂、中海、华润等头部房企在该区域均有落子。
在石景山区域内，鲁谷板块、古城板块和苹果园板块发展较早，配套已相对完善，越秀·天玥、中海云庭等热门项目落子于此。同时，首钢园板块、衙门口板块等近年来则成为“后起之秀”，位于首钢园板块内的中海寰宇天下更是京西“红盘”。
近年来，石景山区的政策春风不断。今年2月，石景山推出产业支持政策——《石景山促进高精尖产业发展若干措施》，从加强重点企业集聚、加快人才队伍培育、营造创新生态环境、提供融资服务支持、促进招商平台服务五方面提出政策支持。中关村工业互联网产业园、中关村虚拟现实产业园和北京·银行保险产业园等产业园区进驻，为板块带来了人口的集聚，随之而来的便是置业需求。
在交通方面，新首钢站、金安桥站的建成，让石景山区的轨道交通更为方便，S1线、11号线等地铁线路已实现阶段通车。同时，衙门口板块的城市副中心线西段整体提升工程全长31.6公里，预计2024年建成投运。与此同时，莲石路、阜石路直达二环内，便利的出行亦为该区域“加分”。
不止如此，近年来承接海淀区置业需求外溢，也给石景山楼市带来机会。相比另一个承接外溢的区域——昌平区，石景山区的城市界面相对更为理想。除了人口密度小于昌平区外，其自然条件更是服务中高端置业的一种天赋，永定河休闲森林公园、首钢园等城市居民休闲地聚集，更符合改善项目的环境要求。 文/齐悦
热点楼盘
中建·宸园
位置：朝阳来广营北路北京朝来森林公园向北约1800米
户型面积：170-285平方米四室、210平方米五室
价格：每平方米约8.9万元
特点：中建智地再造“宸”系产品，外观上以宋代美学打造低密豪宅。近日，中建宸园展示区开放，并推出叠拼产品，将这座人居艺术品的创作推向高潮。在叠拼户型中，首层会客厅有南向约10平方米大板玻璃，将窗外景色变成没有边框的画卷，叠加约3.9米层高，将窗外景观和阳光纳入室内。同时，动静分离，四卧全朝南，使得大面积的温暖阳光与清新空气渗透进来。
去年11月5日，中建宸园首映开盘，当日热销近33亿元。项目共有272席，目前已所剩不多。
永定金茂府
位置：丰台南三环地铁大红门南站西侧
户型面积：130平方米三居、155-176平方米四居
价格：每平方米约9.5万元
特点：作为金茂在北京的第九座“府”系作品，永定金茂府主打12大科技系统科技住宅产品，恒温、恒湿、恒氧、恒洁、恒静。该项目主力户型为空中平墅，以双套房设计带来舒适动线，南向四面宽，无界开敞阳台，定位四环内纯改善住区。
在金茂看来，“圈层”社交在生活中占据着愈发重要的位置。随着高净值圈层基于定制化生活方式的普及，“绿色和健康”将成为人们对空间之外新的关注点，这也是金茂府系作品高端定制的意义所在。
中海长安誉
位置：石景山东大街万丰桥向南500米
户型面积：116平方米三居、135-166平方米四居
价格：每平方米约7.6万元
特点：长安誉处于石景山古城板块，周边交通、教育、商业、公园、医疗等资源基本都在步行可达的范围内。科学的户型设计得以让居住者拥有较高的窗墙比，客厅落地窗与卧室大飘窗的组合，使得整个空间明亮通透。作为在石景山已经深耕了十余年的房企，中海在这片土地上开发了诸多项目。3月25日，位于京西核心位置的中海长安誉开盘，当天去化八成以上。
