今年一季度，“复苏”成为济南楼市主基调。根据济南市房地产业协会发布的2023年一季度济南房地产市场运行情况数据统计，一季度的济南房地产市场实现量价齐升。从成交的面积段结构来看，改善户型占比较高，活跃度明显。究其背后的原因，源于购房者对于“品质居住”的更高需求。也正因此，房企在开发产品的时候，越来越多地专注购房者的体验感。业内人士预计，2023年里，这种口碑和产品韧性将转化为更多市场的信任，改善住宅需求将继续主导楼市。
楼市成交复苏，大户型改善需求去化加快
一季度的济南楼市挺热闹。
根据济南市住宅与房地产信息网数据显示，2月份济南市新建商品住宅网签量8426套，3月份新建商品住宅网签量则超过8600套，从整体趋势来看，一季度的济南楼市呈现逐月回暖态势。
“去年很多看房者来售楼处就是走马观花的了解一下，现在的看房客群明显更上心，问的问题也很深入，购买意向比较迫切”，专门做中介渠道的苏斌向记者表示，自己的忙碌程度基本上和房屋成交量的增长趋势相符，二三月份里，他们店一天至少带看七八组客户，有时晚上8点还在带看。“总体来看，选择140㎡-180㎡的大户型居多，总价三四百万的四居室卖的最好。”苏斌说到
同样，不少热门片区的楼盘也出现了排队潮、热销潮。临近汉峪金谷的一高端楼盘，尽管价格比周边项目都要高，依旧吸引大批改善客群，相关负责人表示目前周末每天都会接待200多组客户，工作日也能达到六十多组，“一季度销售总量加上这两个周超过660套了，这样来算的话4月还没过完，我们就已经完成了全年70%的目标。”
作为高新区核心区改善楼盘的代表，保利臻誉项目也展现了喜人的去化速度，尽管是去年12月份刚开盘，但仅用了3个多月，440多套房源已经接近尾声，“我们本月初加推的臻园7#和9#楼，均价已经到了35000元/㎡，也卖光了，目前只剩了2栋楼，预计6月底就能清盘，到时候我们团队工作重点也将转到科技城片区新项目上”，保利臻誉的相关负责人说道。
“近些年，济南改善型住宅需求量越来越大，根据统计，如用120平方米以上的户型来界定改善型住宅，济南改善型住宅成交量占总成交量的40%以上，改善需求也在不断提高。”济南市房地产业协会执行副秘书长李刚介绍，从价格指数来看，改善型住宅价格一直稳中有涨。“高端改善群体在经历了一次甚至多次置业后，明白稀缺房源和价格的关系，相应的价格享受的是更完善的配套和居住体验。”
消费观念提升
改善客群对居住提出精细化要求
在济南究竟是哪些人群在青睐高端住宅，他们对于改善置业还有什么要求？渠道经理苏斌向记者介绍时表示，购买高端改善的多数是年龄在35～50岁的中青年群体，他们都有不错的财富积累，“大多数都是出于改善生活品质的目的，也有一小部分是做固定资产投资。”当然，这部分消费者对产品细节、内外环境、各项配套的要求也格外挑剔。
去年升级为二胎妈妈的田女士，一直想换一个面积160-180平米的大房子，但她发现能让自己满足的置业房源并不十分好找。“我们在市区上班，选房肯定是首选城区内或者靠近主城区；还要有学校让孩子上学方便；换房也是为了更好的居住品质，所以大到户型设计、小区环境、物业服务，小到层高、公摊、外立面这些房子细节，都不能差。”在田女士看来，花几百万去改善，肯定要考虑全面一些。
“济南市场上的高端改善群体，对于自己的改善置业很有主见，他们在房子的方方面面都非常挑剔。”
济南保利置业相关负责人表示，在调研分析济南的高净值人群置业工作中，他们发现这个群体均有多次置业经验。“这些高端改善群体首先非常看重地段，要么选择占据优质配套的城市中心，要么选择山水自然景观秀丽的地段;其次，他们对房企品牌要求比较高，更倾向于擅长做改善盘的品牌地产企业;在产品上，喜欢大面积、大平层，一般选择160平米以上的面积段，甚至是200多平米;在户型设计上，他们会关注面宽、大阳台等具体诉求点;对产品力打造、社区规划设计、精装细节、居住体验等也都提出更高要求。”
▲保利天禧会所实景图
记者探访当下济南楼市关注度较高的高端改善盘也发现，除了一直强调的地段、品牌、产品之外，关注圈层和功能性会所这类满足社交、身份和精神诉求的价值因素，成为新一代高端改善客群的需求。
主城区内高端改善如何选
五一期间这里有新变化
楼市复苏之下，如何在济南主城之内选择一套从品牌到产品，从交通到配套资源都能满足高端改善需求的住宅？保利天禧给出了他的答案。
▲保利天禧示意图
位于和谐广场对面，经十路与阳光新路的交汇处东南角的保利天禧，是由保利置业开发打造的“天字系”豪宅住区，项目一期已经交付，目前在售的产品为二期125-230㎡的户型产品。
▲保利天禧实景图
作为主城区的改善型楼盘，保利天禧最大的优势便是交通便利、周边配套成熟。社区门口一条是济南东西向的大动脉，一条是串联起七里山、英雄山、商埠的南北向主干道。东西可观济南的新潮靓丽，南北可体验泉城的历史风韵。社区西侧主入口距离在建的地铁4号线纬十二路站约500米，步行仅需要7分钟的时间。项目紧邻和谐广场、连城广场；周边有省立医院、儿童医院等医疗体系，商业、医疗配套齐全，未来还规划有商务办公、步行商业街等。此外，项目还配备了双会所，复刻卢浮宫玻璃金字塔设计，泳池、健身房、茶室、书吧、瑜伽室等一应俱全，为业主打造独特的圈层生活。
卢浮宫主题双会所
“为了更好满足改善购房者的需求，我们二期在产品规划上也做了迭代升级，打造出五大藏品组团、六阶尊贵体验、七大美学理念、八项产品突破、九大梦想空间。”保利天禧置业顾问向记者介绍时说道，项目二期全系采用1梯1户、大宽厅的设计理念，大户型增加北阳台赠送，产品的舒适性较高，二期主力户型为170平以上，楼王户型做到235平，同时也有63-88平米的轻奢户型。“目前的价格大约是20000元-29000元不等。”
记者在现场看到，尽管是工作日期间，保利天禧营销中心依旧人来人往，接待区基本处于满员状态。记者随机采访了解到，多数市民对于目前的楼市利好政策持乐观态度，但也有部分购房者担心房价波动，询问优惠力度还有多少。
保利天禧销售经理表示，保利天禧作为保利置业天字系高端改善楼盘，在价格空间上一直很稳定，五一期间项目也会推出一些限量版的特惠房源供市民选择。“4月29日，升级后的保利天禧大都会全景示范区将对外正式开放，届时我们会推出迭代样板间，包括建面约175㎡的天幕宽墅样板间、建面约63\73㎡的全系轻奢样板间，同时为周边市民打造的香榭丽舍轻奢摩登商街也将正式亮相，欢迎大家前来参观体验。”
