图为修复好的外墙。
《法治周末》记者 肖莎
小区外墙脱落并不罕见，在百度键入关键词“外墙脱落”，可找到相关结果近700万条，甚至有一些龙头房企开发的小区都出现过这种情况。
据媒体报道，成都一个豪宅项目也曾多次出现外墙脱落的现象，业主的地下室天窗、路过的行人、楼旁的车辆都未曾逃脱被砸的命运。但当遇到类似问题，不少开发商或物业会跟业主打太极，延迟维修。
那么，对于很多没有业委会的小区来说，出现外墙脱落的情况，维修费用应该由谁出？外墙的保修期是多久？如果过了保修期，出现外墙大面积的脱落，开发商是否还应承担责任？
北京市物业管理法律专业委员会副主任王佳红对《法治周末》记者分析，外墙脱落由谁维修这个问题要分情况看，如果外墙未过5年质保期，那出现脱落的问题，维修费用应由开发商承担；如果过了质保期，出现外墙脱落，比较小范围的情况，应从物业费中拨出资金维修，如果外墙脱落较多、需要大面积维修，到达了公共维修资金的启动标准的，物业公司可以经过业主大会同意后，申请使用公共维修资金维修。
“由于申请公共维修基金需要时间，物业应当在等待维修期间，在小区内做好风险提示和风险防范。”王佳红提醒，否则一旦出现问题物业公司也需要承担责任。
“《住宅专项维修资金管理办法》还规定，紧急情况下，发生危及房屋使用安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，可以绕过业主表决或业主大会表决，直接申请使用，紧急情况一般包括：楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的；屋面防水损坏造成渗漏的；电梯故障危及人身安全的；高层住宅水泵损坏导致供水中断的；消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造的。工程完工后，物业服务企业、业主委员会（或业主代表）应当组织有关单位验收，并出具工程验收报告。”王佳红补充道。
在王佳红看来，时代国际嘉园这个胜诉的案例还给出了解决外墙脱落的一种可能，即便已过质保期，但是小区外墙有质量缺陷，也可以起诉开发商要求后者赔偿全体业主的财产损失。
北京市盈科律师事务所高级合伙人李松在接受记者采访时还补充，如果开发商和施工方是互相独立的，开发商在承担外墙维修的费用后，也可以考虑向施工方讨要这部分维修费用。据媒体报道，广东省鹤山县某小区此前出现了外墙脱落，开发商发现是因为施工问题引起楼房出现渗水、空鼓进而导致外墙脱落，因此起诉了承建商，要求后者赔偿损失。
王佳红告诉《法治周末》记者，她接受过很多关于外墙脱落的咨询，但是很多小区没有业委会，起诉开发商就比较困难，所以时代国际嘉园这个案子的示范意义还在于，如果想要更好地维护小区业主的利益，要积极成立业委会。
“大家一定要在仔细研判之后再起诉。”时代国际嘉园业委会主任张财林提醒，业委会虽然基本都是义务为业主服务，但打官司是要花钱的，如果花了钱却败诉了，有些业主就会有意见，那么业委会成员就要承受很大压力，这不利于业委会开展工作，所以还是要打有准备的仗。
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