三月舆情跟踪：发改委进一步推进REITs常态化发行，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs，另外3月底证监会发布华安张江光大REIT、中金普洛斯REIT、博时蛇口产园REIT、红土盐田港REIT作为首批扩募公募REITs获证监会变更注册的批复，REITs市场扩募扩资产同时进行中。
REITs量价回顾：3月REITs以回调为主，价格普遍下行，两只新能源REITs上市交易，交投活跃，带动能源类REITs的换手率及交易量走高。
热点点评：3月24日发改委发布《关于规范高效做好基础设施领域REITs项目申报推荐工作的通知》，《通知》打开了C-REITs商业不动产的新资产类型，另外也包含了放宽项目标准、严格募集资金用途、提高申报推荐效率、规范申报流程等偏干货的切实举措，同时从细节之处，如具体的审核工作日规定、涉及的具体部门等，也可以看出发改委对于优质、合规REITs项目提速上市的决心，C-REITs市场必将快速走入下一个新阶段。
一、2023年3月舆情跟踪
1、行业层面
行业层面，3月24日发改委进一步推进REITs常态化发行，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs，在拓宽试点资产类型、推动扩募发行常态化、明确大类资产准入标准等方面都有新部署。
地方层面，北京鼓励REITs、Pre-REITs融资，广东推动不动产私募投资基金试点、发展租赁住房REITs业务，深圳提出深化基础设施领域不动产投资信托基金试点，济南市出台相关文件鼓励企业发行REITs，并对成功发行的企业给予补贴。
2、产品方面
产品发行方面，3月中航京能光伏REIT和中信建投国家电投新能源REIT上市，底层资产分别为风电和光伏发电，发行价格分别为9.782元、9.8元，网下投资者配售比例分别0.815%、1.184%，公众投资者配售比例分别为0.633%、1.999%，开盘价较发行价分别上涨10.39%、0.91%，收盘价较发行价分别上涨12.37%、1.94%。
产品预备方面，九州通、深圳国际正在进行REITs申报发行工作，洛阳龙门旅游集团公告选聘龙门景区基础设施公募REITs项目基金管理人成交结果。
产品扩募方面，3月31日晚间，证监会发布华安张江光大REIT、中金普洛斯REIT、博时蛇口产园REIT、红土盐田港REIT作为首批扩募公募REITs获证监会变更注册的批复，意味着公募REITs市场迈出重要一步。另外华润置地正在推动有巢REIT的扩募工作。
02 REITs成交量价回顾
3月REITs以回调为主，价格普遍下行，两只新能源REITs上市交易，交投活跃，带动能源类REITs的换手率及交易量走高。
1、成交活跃度回顾
3月各类资产类型REITs表现差异大，两只新能源REITs上市交易，交投活跃，带动能源类REITs的换手率及交易量走高。另外园区、交通设施REITs的成交量和成交额也有小幅提升，其余资产类型成交活跃度均有一定下降；日均换手率方面，除了园区、能源类REITs上升，其余均下降。
2、价格回顾
3月，产权类REITs价格以下行为主，上涨的有华安张江光大园REIT、国君东久新经济REIT、华润有巢REIT，涨幅小于1.5%，东吴苏州产业园REIT持平，其余均下跌。
经营权型REITs三月价格持续回调。高速公路REITs中，华夏越秀高速下跌近4.62%，中金安徽、华夏中国交建、国金中国铁建、平安广河、华泰江苏高速三只跌幅分别为3.83%、3.77%、2.72%、2.36%、1.81%；环保类和能源类REITs中，富国首创水务、中航首钢绿能、鹏华深圳能源3月末收盘价相较于2月末分别跌了6.40%、3.26%、2.08%。
3、估值表现
3月产权类REITs的中债IRR走势各异。产业园REITs中，华安张江3月底中债IRR仅有2.08%，而国君东久新经济中债IRR为5.88%，相对偏高。保租房REITs中，华润有巢中债IRR为5.19%，红土深圳保租房REIT估值相对偏低，3月末中债IRR为3.84%。仓储物流REITs中，嘉实京东和红土盐田港差异不大，中金普洛斯IRR相对偏高，为5.16%。
经营权型REITs的估值表现差异较大，3月中债IRR指数相对2月有不同程度提升，高速公路REITs中债IRR相对处于高位，均在 5%以上，但也存在分化，其中平安广河高达9.19%，而国金中国铁建为5.73%；环保类REITs中首钢生物质中债IRR为5.47%，首创水务中债IRR为3.16%，鹏华深圳能源相对偏低，3月末中债IRR为1.79%。
三、热点点评
《关于规范高效做好基础设施领域REITs项目申报推荐工作的通知》划重点
2023年3月24日，国家发展改革委发布了《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》（以下简称“通知”或发改投资〔2023〕236号文），通知从认真做好项目前期培育、合理把握项目发行条件、切实提高申报推荐效率、充分发挥专家和专业机构作用、用好回收资金促进有效投资、切实加强运营管理六个方面进行了要求和部署，是对基础设施REITs前期相关政策和规则的一次重大优化和升级。
那本次《通知》对于REITs提出了哪些新的要求？和先前的规定又有何不同？划重点的部分集中在以下三块：
1、底层资产扩张
《通知》提出：优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。项目用地性质应符合土地管理相关规定。项目发起人（原始权益人）应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务。发起人（原始权益人）应利用回收资金加大便民商业、智慧商圈、数字化转型投资力度，更好满足居民消费需求。严禁规避房地产调控要求，不得为商品住宅开发项目变相融资。
本次《通知》算是正式以“消费基础设施”的名义开放了“百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目”为基础资产的商业不动产REITs。至此，C-REITs终于迎来了成熟REITs市场主流的资产类型。
那么谁会成为推动新资产类型上市的主力？回顾这轮资产证券化创新的大背景，都是在盘活国有资产的前提下推进的，虽然部分头部民企（如之前京东的仓储物流REITs）、外资（如普洛斯仓储物流REITs）也会受益，但主要盘活的还是大量国有资产，因此受益主体短期内仍会集中在央国企内，如中国诚通、供销社等一些特殊央企持有的大量用于商业经营的物业，另外地方国资中一些商贸、文旅、城投平台等下面的商业资产等，都有可能成为第一批消费基础设施REITs。
是否会打开房企盘活资产新渠道？会，但区分度会比较明显，因为公募REITs目前的交易架构是（自下而上分别为）项目公司-专项计划-公募基金，房企需要出让项目公司股权给专项计划，这一步需要提前摸清理顺项目公司的债务，债权人同意后提前还款并解除相关抵押，因此对于一些风险房企或者资金紧张（已经将大部分资产做过融资、抵押等操作）的房企来说，可操作的资产不多，而对于那些本身资产仍有较大融资空间的房企来说，可以一试。
2、项目标准放宽
《通知》将原来统一的4%调整为经营权5%、产权3.8%的收益率标准，这是因为特许经营权类由于在年度分配金额中隐含着部分本金的提前偿还，且使用内部收益率IRR【是资金存续期的各年净现值（现金流入扣减现金流出）累计值为零的折现率，反映了经营权REITs项目在剩余年限的总体盈利能力】能更好的衡量整个投资期的收益水平；而非特许经营权类的大多以产权为基础，派息率天然低于特许经营类，产权有升值空间，适当放低派息率统一标准更加合理，也有利于吸引更多项目上市。
3、资金用途规定
《通知》在回收资金的用途及使用年限上提出了更明确的要求，强化了资金监管、运营责任，回应了募集资金投向多元化、使用年限适当延长等诉求，更符合REITs盘活存量，带动增量，促进投资良性循环的初衷。
4、总结
另外《通知》也在做好项目前期培育、项目申报推荐效率等方面提出了指导性的建议，如下表所示，具体事项申报、审核经过的部门、时间流程等都进行了明确的规定，且秉持着有问题反馈的态度，整体呈现出对REITs积极的态度。
综合以上来看，《通知》打开了C-REITs商业不动产的新资产类型，另外也包含了放宽项目标准、严格募集资金用途、提高申报推荐效率、规范申报流程等偏干货的切实举措，同时从细节之处，如具体的审核工作日规定、涉及的具体部门等，也可以看出发改委对于优质、合规REITs项目提速上市的决心，C-REITs市场必将快速走入下一个新阶段。
