光谷产园REIT基础设施资产估值由16.20亿元下调至15.40亿元，下降0.80亿元。2023-2024年度的预测现金分派率分别为4.72%和4.98%。基金经理“一拖多”方面似乎开了口子，2名基金经理同时担任物流REITs和产业园REITs基金经理。
来源：上交所
一是关于基础设施项目经营情况。根据申报材料，光谷软件园C6栋出租率为 72.86%，40.87%出租给世纪教育公司；光谷软件园E3栋整租给留创园。
（一）请基金管理人、资产支持证券管理人（以下合称“管理人”）补充披露重要租户、关联租户及租期分布等情况。
答复要点：
1、重要租户
截至 2022 年 12 月 31 日，基础设施项目中共有租户 49 家， 就重要租户而言，租赁面积占基础设施项目总面积比例超过 5% 的租户有 5 家，分别为：招商银行股份有限公司（简称“招商银 行”）、武汉留学生创业园管理中心（简称“留创园”）、行吟信息科技（武汉）有限公司（简称“行吟科技”或“小红书”）和武汉二十 一世纪智慧教育科技有限公司（简称“世纪教育公司”）、深圳市飞速创新技术股份有限公司（简称“飞速创新”），上述 5 个租户合计租赁面积占基础设施项目总面积的比例为 57.69%。
上述 5 个重要租户中，招商银行、飞速创新承租光谷软件园 A1-A7 栋，世纪教育公司承租光谷软件园 C6 栋，留创园承租光谷软件园 E3 栋，行吟科技承租互联网+项目，覆盖了本项目四个子项目，因此 5 个重要租户的租赁稳定性能够充分反映各子项目的经营稳定性。
（1）招商银行
（2）武汉留学生创业园管理中心
（3）行吟信息科技（武汉）有限公司
（4）武汉二十一世纪智慧教育科技有限公司
截至 2022 年 12 月 31 日，世纪教育公司承租光谷软件园 C6 栋 1-3 层北侧房屋，租赁面积 10,651.34 平方米，占基础设施项目已出租面积的比例为 7.36%，是基础设施项目的第四大租户。
光谷软件园 C6 栋的可租赁空间分为两部分，一部分为面向世纪教育公司的定制化空间，位于 1-3 层北侧，该部分的租金水平考虑了湖北科投的前期装修投入，并结合世纪教育公司的展业爬坡期设置了阶梯式的租金递增安排，世纪教育公司于 2019 年9 月 1 日入驻，合同期限 6 年，于 2025 年 8 月 31 日合同到期， 截至 2022 年 12 月 31 日的租金单价为 70.4 元/月/平，自 2023 年 3 月 1 日起至合同到期日止租金单价为 93.9 元/月/平。光谷软件 园 C6 栋另一部分为非定制化空间，该部分空间的平均租金单价低于定制化空间的租金单价，为 45.62 元/月/平，租户全部为市场化租户，以信息技术类企业为主。
（5）深圳市飞速创新技术股份有限公司
飞速创新已入驻光谷软件园 7 年，期间历经多次续租及扩租, 截至 2022 年 12 月 31 日，飞速创新承租光谷软件园 A7 栋 9-14 层，租赁面积合计 9,144.69 平方米，占基础设施项目已出租面积的 6.32%，是基础设施项目的第五大租户。截至 2022 年 12 月 31 日，飞速创新在执行租约到期日为 2023 年 12 月 9 日，租金单价 65 元/月/平，租金单价处于市场化水平。
综上，5 个重要租户的主体实力强、租赁粘性高，能够为基础设施项目的长期稳定运营提供重要保障。此外，根据光谷资产的资产管理制度和管理经验，如发生重要租户不续租的极端情形，光谷资产将提前较长时间获悉相关情况，提前进行再招商，大幅缩短空置时间，保障基础设施项目的平稳运营。如该等极端情形发生，基金管理人已针对该情况，评估设定风险应对预案，详见本反馈答复第一题之“（三）请管理人针对重要租户退租情况， 评估设定风险应对预案”。
2、关联租户
关联租户租赁情况（截至 2022 年 12 月 31 日）
（二）请管理人结合租户集中度情况，对基础设施项目是否符合现金流来源合理分散要求发表明确意见。
（1）租户数量和户均租赁面积处于合理区间
（2）租户集中度高低应结合资产所处区域的成熟度、市场主体结构等维度进行综合判断
（3）第二至十大租户集中度与市场同类项目可比
（4）本项目租户具有较好的行业分散度，且核心行业均为 朝阳行业且符合区域产业定位
（5）重要租户的租赁粘性高，基础设施项目运营稳定性强
综上分析，基础设施项目符合《公开募集基础设施证券投资 基金指引（试行）》中关于“现金流来源合理分散“的要求。
（三）请管理人针对重要租户退租情况，评估设定风险应对预案。
答复：
综合考虑重要租户粘性、外部管理机构租赁管理能力 及相关机制安排，对重要租户退租风险及相关应对预案分析如下：
1、 重要租户租赁粘性强，退租风险整体可控
2、 通过积极的招商运营管理保障租赁稳定性
3、 已就重要租户退租风险进行风险揭示
二是关于项目估值情况。根据申报材料，基础设施项目2019-2021年末及2022 年9月30日出租率营业收入分别为10,645.12万元、8,602.77万元、10,586.94万元及 8,455.51 万元，光谷软件园A1-A7栋出租率分别为 86.51%、88.00%、94.97%、94.71%，互联网+项目出租率分别为 95.13%、81.76%、95.33%、78.83%，存在一定波动。光谷软件园E3栋2022年租金单价由33 元/平/月调整为50元/平/月。
（一）请管理人对基础设施项目是否符合《公开募集基础设 施证券投资基金指引（试行）》第八条第（三）项的要求发表明 确意见。
答复要点：
1、运营年限 3 年以上
2、已产生持续、稳定的现金流
基础设施项目整体历史运营情况
2020-2022 年末，基础设施项目整体出租率分别为 83.76%、 89.63%、86.40%，报告期内受历史疫情持续影响，基础设施项目 出租率存在波动，部分期间未达到最优利用率；伴随疫情结束， 租赁市场回暖，基础设施项目的租赁情况日趋改善，截至 2023 年 3 月 31 日，基础设施项目整体出租率已恢复至 90.72%。
（1）光谷软件园 A1-A7 栋
（2）光谷软件园 C6 栋
（3）光谷软件园 E3 栋
光谷软件园 E3 栋历史运营情况
（4）互联网+项目
互联网+项目历史运营情况
3、投资回报良好
假设本基金按照模拟可供分配金额的 100%向投资者分配股利，2023 年度的模拟预测可供分配金额为人民币 72,713,190.16 元，预测现金分派率为 4.72%，2024 年度的全年模拟预测可供分配金额为人民币 76,651,747.01 元，预测现金分派率为4.98%，投资回报良好。
4、具有持续经营能力、较好增长潜力
（1）区域经济发展水平高
（2）区域产业集聚水平高
（3）专业的运营管理机构为资产保驾护航
（4）供需分析
（5）资产增值潜力大
综上分析，管理人认为基础设施项目符合《公开募集基础设 施证券投资基金指引（试行）》第八条第（三）项的要求。
（二）请管理人结合历史经营情况、行业政策、市场情况等， 进一步论证项目资产估值合理性，并详细说明重要参数的选取原则、设定依据。
本项目首次申报时基础设施资产的估值基准日为 2022 年 9 月 30 日，本次反馈意见回复已将估值基准日更新为 2022 年 12 月 31 日。管理人及评估机构基于审慎性原则，对资产估值模型 中的出租率、租金增长率、比准市场租金、租金收缴率等关键假设进行了调整，参数调整后，基础设施资产合计估值由 16.20 亿元下调至 15.40 亿元，下降 0.80 亿元。
综上所述，结合标的资产历史期间出租率水平、区域供求关 系、未来疫情影响逐渐消散带来的行业整体向好趋势等因素综合 判断，标的资产整体的出租率假设具有合理性及可实现性。
目标基础设施资产位于中部地区中心城市之一武汉市， 当地社会经济环境发展良好，属于新一线城市，结合底层资产实 体状况、供需情况及经营状况等综合分析，采用上述折现率较为 合理，与市场同类 REITs 项目中选取的折现率水平相当。
三是关于费用安排。请基金管理人结合成本费用情况、同类 项目费用安排情况、对运营管理机构的激励约束等，对各主体收 费水平及分配合理性进行论证说明。
答复要点：
1、基金费用安排
本基金的管理费用包括固定管理费用、基础管理费用及浮动 管理费用。其中，固定管理费用为支付给基金管理人和计划管理 人的管理费，二者占固定管理费用的比例分别为 85%和 15%；基 础管理费用及浮动管理费用为支付给外部管理机构的运营管理 费用，经基金管理人进一步分析并与外部管理机构协商进行了结构调整。
2、基金管理人、专项计划管理人和外部管理机构费用收取水平
四是关于防范利益冲突。请基金管理人、原始权益人补充提 供防范同业竞争、利益冲突的风险缓释措施，并在定期报告中披 露相关措施执行情况。
答复要点：
基金管理人建立了有效的内部制度、决策机制及 风险防范措施，以有效防范不同基础设施基金之间的利益冲突和 关联交易风险，以及扩募可能面临的有关风险，为各基础设施基 金合规、公平、平稳运作及本次扩募的依法合规开展提供保障。
未来，基金管理人将根据法律法规、监管规定以及基础设施基金 实际运作情况持续完善内部制度、优化决策流程、人员管理、投 资扩募及运营管理机制。
五是关于基金经理。根据申报材料，本产品基金经理兼任其他已上市REITs项目基金经理，请基金管理人结合基金经理专业背景、管理经验等充分论证本产品基金经理的专业胜任能力及 兼任安排的合理性。
答复要点：
基金管理人认为本基金的拟任基金经理组合具备专业胜任能力，郭瑜女士和陈茸茸女士兼任中金普洛斯REIT与本基金的基金经理具备合理性。
