买房时未在沙盘上出现的建筑物，在入住之前“天降”，遮挡了项目内部分楼层的采光；卖房时所宣传的商业、交通等配套并未最终落位……当楼盘宣传与现实情况并不完全相符时，应该由谁来承担购房者的损失？
近日，本刊接到多位购房者投诉称，位于北京昌平的建发文源府项目周边约百米的位置有规划铁路线，而开发商在销售时未如实告知，购房者也并不知情。对此，部分购房者与开发商进行交涉，但两个多月过去，开发商并未拿出令购房者满意的解决方案。
业主 购房时未被完整告知不利因素
据王先生（化名）透露，去年12月，他买下了建发文源府中的一套房，建筑面积约79平方米，首付190万元。“我在回龙观附近工作，选择这里主要是为了上班方便。”
据王先生回忆，购房时，项目售楼处的销售人员主要围绕着园林、区位、交通便利等方面进行宣传。而售楼处的“不利因素告知”板与购房合同中，均仅提及了距离项目西侧超200米的京包铁路、昌平线和京新高速等道路设施可能会给居住带来的影响。“如果距离200多米，即使有一定的噪音，我们觉得仍在可接受范围内，且开发商也承诺安装三层中空玻璃可以更好地降噪。”
然而，在签订购房合同两个月后，有业主发现，2022年发布的《北京昌平区生命科学园CP01-0601~0603街区控制性详细规划（街区层面）（2020年—2035年）》中，就已经出现了一条距离项目西边户直线距离仅90米左右的铁路线。而这份规划的发布时间在去年8月，即建发文源府拿地之前。同时，在土拍之前的地块相关文件中，亦标出了该条铁路线。
根据《北京市2021年重点工程计划》，该条铁路线名为“市郊铁路东北环线”，线路全长约37公里，共设11座车站。据购房者测算，建发文源府距铁路线仅约百米，但却没有设站。根据此前报道，该条线路具有明显的“公交化”运行特征，在未来或将逐步实现几分钟一班的高密度发车。
“如果在买之前知道有这条铁路规划，我是绝对不会入手这个项目的。”王先生说，他比较担心的是噪声问题。根据现有规划，该铁路线的设计时速是每小时160千米，高峰期发车较为频繁。同时，铁路穿梭而过也有可能带来振动，“住在西边户高层的业主，很有可能会受到影响。”
面对“天降”铁路可能带来的麻烦，业主们希望开发商能无责、无条件退房，并给购房者相应的利息赔付。
开发商 现阶段无法满足业主诉求
当业主们找到开发商交涉时，开发商答复称，并不知道有这条铁路规划，且不同意退房退款。与此同时，售楼处的“不利因素提示”中，悄悄的多了一张“红线外不利因素提示”的补丁，对上述铁路线的规划及其可能会产生的影响做出了说明。
2021年，北京市住房和城乡建设委员会发布《关于进一步规范新建商品住房销售行为的通知》（下称《通知》）。《通知》中指出，开发企业应在销售现场显著位置公示以下内容：项目内外可能对合同订立以及房屋价格的确定有重大影响的情况，尤其是涉及噪音、烟尘、污染、辐射、隐私、通风、采光、装修、丧葬等不利因素。不利因素公示应准确、全面。王先生说，近两个月来，业主们已经多次和开发商协调。3月中上旬，开发商声称，已经与相关部门、业主代表共同组织座谈会，并已起草相关函件送至稳评公参单位。而针对业主们“退款”的诉求，开发商表示，目前规划线路的具体信息暂未有明确的官方口径，无法满足业主退定金、赔付利息的诉求。
3月底，开发商对业主们表示，该条铁路线将西移，距离项目位置较远，但业主并未看到有官方文件发布，“有可能是开发商为了卖房放出的虚假信息。”有业主表示。
针对以上问题，本刊致电建发文源府相关负责人，该负责人表示，拿地之初并不知道有这条规划中的铁路，“相关部门目前给我们的消息是说，这条铁路的位置距离社区最西边不会小于150米。”
事实上，在建发文源府南侧，还有建发操盘的另一项目——建发珺和府。珺和府开盘时间早于文源府，并且目前已经售罄。根据相关报道，建发珺和府在开盘之时，也曾陷入“天降”铁路的争议中，开发商也并未拿出满意的解决方案。时隔数月，该条铁路线又成为了建发文源府业主的困扰。
建发文源府附近工地
业主提供的最新不利因素提示
律师观点 关键在于开发商是否提前知情
针对于上述问题，北京市京师律师事务所的钟兰安律师表示，开发商是否应当承担责任，重要的判断标准是开发商对项目用地附近新建铁路是否知情。若开发商对此并不知情，新建铁路的规划是在开发商开发该项目和确定销售方案之后发生的，则开发商由于不知情而免责。
若开发商在开发该项目之时已知悉，但并未向消费者披露该信息，依据我国《民法典》第148条的规定：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”也就是说，购房者可以据此要求撤销与开发商订立的商品房买卖合同，要求开发商返还支付的购房款，并赔偿相关损失。 本刊深度报道组
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