低成本产业空间刷屏大湾区产业园区市场
笔者最近与大湾区业内朋友交流，发现除了“工业上楼”概念，“低成本产业空间”也成为了区域市场的热词。其势头大有超过“工业上楼”的趋势，细究下来“低成本产业空间”与“工业上楼”还有一定的关联关系，故撰文做简要分析。
深圳“工业上楼”本身也是低成本产业空间 – 2000万方/年
2022年11月，深圳举行“20+8”产业2000万平方米“工业上楼”厂房空间签约仪式，提出按照每年建设不少于2000万平方米、连续实施5年的进度，向社会提供“工业上楼”的高品质低成本产业空间。
成本有多低呢？其实当时就提到，龙岗宝龙专精特新产业园，是深圳首个“专精特新”专业园区项目，以市场价的30%—50%分割销售给符合条件的优质企业。南山红花岭基地，是深圳重点推出的高标准建设、高效能企业集聚的“工业上楼”项目，优质厂房平均租金仅35元每月每平方米（周边写字楼租金每月每平是轻松破百元）。具体可见亿翰产业研究院分析 - 《湾区“工业上楼”记 — 南山智造（下）》
其实当时我们就提出了对项目一点疑虑，在过万的建安成本之下，35元每月每平方米的租金是否合理？谁来投资？如何对投入产出回报进行考核？
图:龙岗区11个工业上楼项目定位，项目均在近期需启动
东莞跟进“低成本产业空间” – 1000万方/年
2023年1月30日，东莞宣布加快打造高品质低成本产业空间，确保五年内建设不少于5000万平方米的高品质、低成本、快供给的产业空间。
紧接着发布的东莞“1号文”提到，今年东莞计划打造不少于1000万平方米高品质的低成本产业空间，租金补贴率达到50%-100%。后续又出台了，“坚持将70%以上用地指标用于产业项目”系列推动制造业发展的政策。
相比于深圳，东莞的低成本产业空间打造逻辑性更强一些，笔者理解还是“工业安置房”改造和腾挪的概念，也就是在城市旧改的大框架下，将城市相对核心位置的传统工业园区拆除，在城市其他位置新建“低成本、高质量产业空间”实现传统工业企业“退城入新园”。这样城市核心位置的土地可以再开发利用，基本可以覆盖前期投入成本，而传统制造业企业也不用担心无处可去，确保城市制造业根基不动摇。这套逻辑相对更理性一些，投入产出回报讲得清楚、行得通。
珠海打造高品质、低成本、快供给的5.0产业空间 – 1000万方/年
从信息上来看，早在2022年珠海即赴深举办5.0产业新空间推介会，提出建设一批按照“低成本、高标准、规模化、配套全、运营优”5.0标准建设的产业新空间相继涌现，为重大项目和产业发展提供载体支撑。
其中特别是低租金，要求了“原则上东部片区（珠海大桥以东）5.0产业新空间产业用房租金平均不超过20元/月·平方米，西部片区（珠海大桥以西）5.0产业新空间产业用房租金平均不超过15元/月·平方米。”
广州打造低于市场租赁价与销售价的政策性厂房
2023年3月27日，《广州市人民政府关于印发支持市场主体高质量发展促进经济运行率先整体好转若干措施的通知》提出：1.“建设一批适应需求、集中高效、配套完善、低于市场价租赁和出售的政策性标准厂房。”；2.“推广“大项目供地、中项目供楼（产权分割）、小项目租赁厂房”模式，推动存量工业用地提高容积率，鼓励工业产业区块内成片连片“工改工”，降低“工改M1”项目审批门槛，规范新型产业用地“工改M0”管理。”
对政策的思考
以上政策在这几天基本刷屏了各类园区讨论群，道理很简单，因为如果真正执行下来了，大湾区产业地产市场必将受到巨大冲击。
笔者是这样理解的：
各地坚持工业立市，积极服务制造业发展，这是走回了正规
大湾区制造业外贸特征强，在本轮周期中受影响较大，而早期由于历史原因大量旧厂房、旧工业园零星分布，老旧存量供应极大。这种情况下，一方面使得园区市场民营为主，租赁市场被大量老旧存量（特别是部分无良二房东）的扰乱，最后落得一个大湾区园区只能做“销售型项目”不能做“持有型项目”的名声，不利于未来持有型园区的发展；另一方面，老旧的园区硬件条件差与区位零散分布，也不利于制造业的集聚与转型升级。
通过土地指标向产业倾斜，地方国资主导的低成本产业空间供应，结合区域旧改，在避免“大拆大立”形成产业流失的前提下，有效的腾笼换鸟，提供更好的空间；同时更重要的是逐步优化园区市场，通过地方国资供应，使得具备良好空间与运营服务的园区占据市场主导地位，确保了制造业能在一个更好的环境中发展，进而形成集聚升级，这对于大湾区整体制造业来说是非常必要的，更是大好事！
对“内卷”性质的区域政策，保持持续关注
无论是深圳、东莞、珠海、广州低成本园区政策单个看其实都能理解，但现在连起来看，特别是层出不穷的出政策，个人理解一定程度上，这一定程度上已经构成了“内卷”。
如果一定要向前追溯，谁是第一个卷起来的，还得把事件倒回到2020年的惠州，2020-2023年，惠州安排使用3.18万亩新增建设用地指标中2.53万亩用于工业项目及其配套建设，占比79.7%。2022年，熟悉产业园区市场的朋友一定知道惠州有个“百团大战”的名号，同时100个项目在招商，2022年惠州曾在深圳搞了一次招商大会，业内戏称招商大会搞成了园区同行大会，真正有需求的企业完全可以直接向管委会拿地。记得2022年拜访一家华南企业，企业惠州项目总拉着我的手，给我看当初拿地时候周边只有3个竞品项目，项目建成周边有20个竞品项目，场景历历在目。
大量出让工业土地，确实为惠州带来了大量的产业资源，工业总产值的大面积提升。2022年，惠州发布数据规上工业总产值超1.11万亿元，增速居全省第二！2023年，惠州工业投资1396.5亿元，增长42.1%，居全省第二。
但此类事件，产生的结果就是开始“区域型的内卷”。惠州之后，2021年广州开始逐步放开工业园区分割销售，随后珠海、中山等城市跟进，再到深圳2000万方/年的低成本工业上楼，再有东莞1000万/年，补贴50%-100%租金的高品质的低成本产业空间。如此下去，“你”跟“我”也跟，你1000万方，我就2000万方，这种密集的、不带产业指向性，支撑限定性的政策，对区域园区与产业的发展是有害的，容易产生入园企业政策套利、地方收益流失等多重负面问题。
笔者理解，如果内卷下的政策肆意违背市场经济规律，那区域必将受到反噬。产业版“廉租房”会不会影响原有正常市场？开发建设费用如何分摊负担？如何做好执行中的监管？
总的来说，孵化本地企业，服务于区域协调发展，顺应国家层面提出的《关于加快建设全国统一大市场的意见》的要求，拉平补贴政策，让产业发展契合区域资源禀赋。最终实现，“区域协调发展”而非“区域内卷发展”，共创增量而非存量博弈，孵化升级产业而非“给予温室”亦或是“拔苗助长”。
这些都是产业版“廉租房”在火热的当下，真正需要冷思考的问题。
最后，对于已有项目的大湾区园区开发运营商，笔者理解先不用过度忧虑，很多进展还得等一等再看。能提醒的就是，就像住宅的廉租房不会冲击“改善型”市场，这也倒逼着“市场化园区”要以产业为本，运营为核心，做出自身服务特色，简单的开发时代已经一去不复返。
