上月底，成都2023年的第一场土拍落下帷幕，其中位于主城区的几宗土地清水限价已经全面达到3万+/㎡。虽然我们一直在强调，清水限价不等于项目实际的售价，但是面粉决定面包的逻辑仍然成立，换句话说，想要在主城区置业的门槛越来越高了。
这样的情况对于刚需购房者来说就变得非常不友好，就像前段时间恒大天府半岛一百多套房源取证，吸引了超4万个刚需家庭报名，透露的信号很明显，刚需购房的需求巨大，但是市场没有匹配的项目。
平常后台和评论区也有很多粉丝朋友询问主城区到底还有没有刚需上车的机会，我们认认真真给大家盘点了一下，发现刚需最后的快乐星球可能在这里——二八板块。
二八板块住宅供应可观
城市界面进一步更新
二八板块缘起于几年前，当时老牌网红项目“青秀未遮山”一千多套房源入市，清水约1.3万/㎡的价格，吸引了超6万组购房者报名，创下了当时的摇号记录，也让区域一炮而红。
后来朗诗、中车、首钢、万科等住宅项目接连入市，区域气质进一步改善，精装价格也从1.7万/㎡来到了2.5万/㎡。还有源滩麒麟荟、蜀道紫瑞府等网红盘取证也为区域再加了一把火，2021年的成都市场二八板块可以说红得发烫。
蜀道紫瑞府
到今年，据编辑部不完全统计区域内待售在售新房超过10个，未来还会形成可观供应，并且这其中很大一部分项目清水限价都还算友好，这也是我们为什么觉得想在主城置业的刚需购房者需要重点关注二八板块。
另外一方面，如今的二八板块在生活配套上也在加速呈现。交通方面其实都不用多说，出门就是二环和中环自驾出行非常方便。公共交通方面地铁7号线也可以快速换乘3号线、8号线等线路。
区域城市界面图
教育方面，区域汇聚了七中英才、嘉祥、双林小学新校区等教育资源，对于成华区来说，整体素质已经非常高。
比较突出的是目前区域呈现出的文创艺术公园气质，板块定位便是艺术功能区，自然博物馆、红仓文创公园、二仙桥公园等已经成为知名的打卡地，未来还会持续朝这个方向迈进，区域界面还会进一步发生变化。
合信101效果图（图源网络）
板块内还有正在建的合信101项目，超百亩的商业体量，全业态的商业布局，也被网友称为超越万象城的存在，所以如果一定要给未来的二八板块下个定义，那一定是“好玩，宜居”。
项目间分化拉大
卖得贵的反而卖得好？
目前区域里面在售的住宅包括，蜀道翰文府、华润置地中环天序、东宸锦悦府、中环光悦居、首钢璟悦里等项目，房源主要为建面约90-120㎡的三房四房。
图源购房通
价格的话不同项目有一定差距，基本清水价格集中在1.8-2.2万/平，精装价格在2.6-2.8万元/平。相对于主城同样环线和能级的区域，这样的价格已经算是非常温和了，尤其是在如今主城价格预期持续走高的情况下。
这些项目中去化表现比较突出的是华润置地中环天序，项目今年2月首批次开盘，精装约2.7万/㎡的价格，主力房源建面112-117㎡，总价段约在290-320万，几乎开盘就清盘。
华润中环天序示范区实景图（图源网络）
此前市场比较关注的东宸锦悦府也在其中，这个项目清水价格1.8-2万/㎡，价格本身在板块里具有竞争力，再加上还有建面约71㎡的小户型房源，总价不到150万，就相当于首付四十几万就可以买入二八板块，性价比非常难得。
东宸锦悦府一房一价表（图源购房通）
但据了解，项目目前仍有不少房源在顺销，其中建面约70-90㎡的小户型在去年年底开盘的时候就已经卖完，剩余的顺销房源主要建面约115-118㎡，总价段约230-240万。
这个时候大家肯定就要问了，同一板块的两个项目，一个卖的贵被抢到买，一个卖得便宜反而去化缓慢，这个是为啥子呢？其实主要问题就出在目标客群不一致上。
以东宸锦悦府来说，作为一个十几亩的迷你盘仅有一栋住宅，主要客群是预算很有限的刚需购房者，在保证总价门槛较低的情况下，对于产品的其他维度要求不高，所以项目建面约70-90㎡的小户型去化迅速。
项目效果图
但面积段一旦上到115平，总价上到240万，目标客群就会更加偏改善，对于生活品质的要求更高，东宸锦悦府很难达到需求，大部分人的想法可能就是加点预算换个更好的。
区域最近还有个类似的新盘格林柏悦云庭，同样一栋楼的迷你盘，清水价格据销售口径了解到应该不会超过2.1万/㎡，房源建面约107-127㎡，总价也来到了224-270万，后期开出来销售情况应该和东宸锦悦府也差不多。
格林柏悦云庭
不过要特别提一下的是，虽然说华润置地中环天序与东宸锦悦府对标客群不太一样，但是在板块内能够突出重围也有自己的制胜法宝。
我们认为主要是产品力和品牌力的叠加。以项目建面约116平的房型为例，套三横厅的格局和多功能阳台就做得比板块内很多项目优秀，更何况项目近百亩，目前的示范区呈现来说也非常豪气，完全就是改善的调调。
总的来说，无论是从区域占位，生活配套，居住属性来说，二八板块的综合素质都非常高。价格相对来说也正处于低位，产品也有选择的空间，称得上目前最值得刚需购房者关注的板块。
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