转自：北京日报客户端
北京日报客户端 | 作者 江曼
玉桥南里小区建成于1993年，占地面积约66000余平方米，共24栋住宅楼栋，居民老龄化率21.6%左右。小区年久失修导致大面积楼体破损、设施故障频发；同时，因缺少物业管理主体，产权性质杂糅（共10家产权单位），居民付费意识薄弱，导致多年来一直由政府财政兜底基础服务，是颇具代表性的典型老旧小区。
项目改造基本情况
玉桥南里社区改造为北京市2020年第一批老旧小区综合整治项目。改造采用“EPC（设计+施工）”招投标模式，并依托市区级老旧小区综合整治专项资金，开展“基础类”整治内容；同时，引入社会资本——愿景集团参与“自选类+特色类”改造建设与运营以及小区物业服务，共同打造美好新玉桥标杆项目。
改造内容主要包括楼本体和公共区域两个部分，其中楼本体改造包括：节能改造、屋面平改坡、楼体整修、外窗更新、空调规整、雨水管更新、单元门更新、上下水更新、防雷设施设置等；公共区域改造包括：拆除违建、绿化补建、重新规划道路系统修补破损道路、完善公共照明、完善消防、安防设施、无障碍设施和适老化改造、小市政管网和设施设备改造、架空线规范梳理及入地、小区信息基础设施完善等。预计今年6月底实现全面竣工。并由愿景和家接管小区物业；同时，将小区内低效空间（自行车棚）委托愿景集团联动物业开展便民服务。
落实“三大革命”
项目的设计改造过程围绕完整社区建设标准，努力将老旧小区“三大革命”落到实处。
落实“楼道革命”，从消除建筑安全隐患、满足居民需求出发。项目通过对单元门、外窗进行更换并拆除外窗护栏，楼梯扶手修复换新，增加适老化扶手，楼道规整粉刷，有条件的单元加装电梯，对厨、卫上下水管道进行改造，楼体外面线缆规整，屋顶平改坡屋面并增加防雷设施，外墙及屋面统一进行节能改造等手段，全面提升建筑质量及安全水平。
完成“环境革命”，对小区室外公区系统化进行提升改造，全方位提升适老化水平。通过优化交通流线，规范化停车位，增加、预留充电设施，修缮道路铺装，改造室外供水及雨污管道，提升小区绿地，打造全龄化中心公园；采用太阳能设备增补小区照明设施，补充电子宣传栏等智慧化设施等改造内容的落地，实现公共环境全面提升，公共区域功能补充丰富。
尤其是通过从“归家动线+无障碍系统+照明设计+标识系统”四个方面入手，全方位打造小区内适老化功能，打通步行系统提升安全性，常用流线中部分区域功能性设施（如过街提示、降侧石和躲避井盖提示等）缺失补足完善，结合现状及场地功能分区完善色彩图形，补足活动场地及配套设施功能照明，形成一套完整的标识分级系统，帮助老人指引归家路线。
以“管理革命”为抓手，创新改造模式，实现长效运营。通过政府、社会资本、产权单位多方协同，盘活社区内低效闲置空间，搭建物业、社区、居民多元治理平台，开展居民深度参与，激活公众权益意识，创新构建社会资本“投资”＋“EPC”＋“运营”一体化方式参与老旧小区综合整治的实施路径，实现“多元参与、共创共治”可持续的长效运营。
见证改造成效
改善居民生活环境，解决群众“急难愁盼”
对于从没有经历过老旧小区的居民而言，内心还是会有一些不安和质疑。项目开展初期，经常会有居民找到社区和项目部，“我们都住几十年了，也没堵过或者漏水，你们改过以后能有现在这么好吗？”“你们把护栏拆了，那安全怎么办，你们的金刚纱网能防盗吗？” ……
为了解决老百姓对改造的疑虑，助力项目顺利突进，在项目改造前，开展了连续30天逐楼“摆摊式”宣讲，逐楼、逐院宣讲老旧小区改造方案，收集居民诉求，提前完善施工方案。
居民反映改造前后切身感受的朴素话语，没做外墙保温的时候，冬天家里的花都死了；改造完后现在家里时不时还要开窗降温，顶层居民也不会再遇上下雨雪就漏水了。
小区70多岁的杨老爷子和小区居民代表，将一封亲手写的千字感谢信和一面写有“耐心细致、优质服务”的锦旗送到玉桥南里小区改造项目部，感谢项目全体建设者。信中写到“项目管理人员把安全生产放在第一位，处处想业主之所想，急业主之所急”“他们不怕艰苦，不怕困难，深入群众，不尚空谈”“对大家做到了百找不厌、百问不烦”“对于这些年轻有为的小伙子，我们百姓看在了眼里，记在了心上”……全文字字真情，句句温暖。自入场以来，已累计收到锦旗7面、居委会表扬信3封、居民感谢信1封，各方对项目工作给予充分肯定。
拉近党群关系
通过发动社区业委会、楼门长、小区党员，先行划定 “示范区”，对“示范区”内率先开展上下水、外窗、外保温及外立面改造，邀请居民代表前来参观，通过精细的施工工艺、真材实料的展示，打消了居民心中的疑惑，并吸引了一批居民自发为改造施工进行宣传，发动邻里积极参与到改造当中，极大地推进了施工进度。
为更好解决居民在改造中遇到的问题，由项目经理、项目支部书记牵头，成立居民服务队，通过张贴公告，发放便民服务卡，畅通居民诉求渠道，积极回应居民诉求，并在第一时间妥善解决。目前已接待居民300余人，解决居民问题400余件。针对特殊家庭制定相应改造计划，项目部先后组织三次入户调研，对1568户居民进行挨户走访，将有老幼病残的家庭进行登记，由项目部居民服务队成员分组包户，在改造期间重点关注特殊家庭情况，最大限度保障居民基本生活。
项目党支部也与社区党总支开展党建共建活动，通过在重阳节组织对小区内的老人进行慰问、冬至日为小区物业人员送上热乎的饺子、春节期间为居民送去新春台历、为有困难的老党员送上慰问品等活动，提升居民对项目部的认可度和赞誉度，进一步提升对施工的配合程度。
改造前，半夜报修电话不断，有屋顶漏水、下水反水、主管道砂眼、炸裂等各种棘手问题；改造中的问题更是不断，对改造意见不一致，一层改造恢复时间长，身体不便的居家老人，部分新装修居民等不愿改造，经过居委会、业委会、党员、积极分子、改造单位和物业公司的多次入户和沟通，才达成改造意愿。
夯实社区治理
玉桥南里小区原本是无物业、多产权方的老旧小区，在区住建委、街道、社区等多方协同下，愿景和家物业在2020年初，通过“先尝后买”的模式，第一年为居民免费提供物业服务，在2020年5月，仅用了14天即实现物业同意率、物业合同签署率的双过半；2021年收缴率65%；2022年物业费收缴率提升至71%。物业入驻后居民生活大有改观。
在前期小区改造投票率为75%的情况下，通过各参与方的共同努力，将实际施工户内改造率提升至95%，改造给居民解决了各种燃眉之急，业委会、物管会起到了桥梁作用，使物业、社区和居民之间沟通更便利，解决问题更高效，真正达到了接诉即办，为民办实事，受到了社区居民的大力支持。
拉动居民消费
老旧小区大部分业主家里的装修是刚买房时装修的，已经将近30年，新装的也有近10年，大家都想等待改造的同时进行装修，可以降低装修成本，节约时间，由每月平均2户提升到了每月平均8户。
改造后居民入住率提升
不在小区居住的老业主来交物业费时，发现小区变化很大，外墙、飞线、墙壁干净整洁，园区内的私搭乱建、圈地种菜情况已经明显减少，地面烟头、纸屑、白色垃圾已经遍寻不到；同时，上下水管道不再跑冒滴漏，顶层和一层住户不再受冒满和漏水的痛苦折磨，现统计已有近80户业主回到小区居住，受到老业主的一致好评。
（作者系愿景集团副总裁、国家一级注册建筑师）
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