摘要：九州通拟发行30亿元医药物流REITs，有望成为首单医药商业领域细分仓储REITs。（报告期：2023.02.21-2023.03.20）
观点指数 复工复产资金面紧张，仓储业债券发行利率有所上升：3月份，仓储业主要的几个公司发行债券，利率已经超过2022年下半年的水平。观点指数认为，一季度为企业复工复产的高峰期，融资需求也比较大，所以市场面的资金供给紧张。
仓储业并购和挂牌数量锐减，首起仓储地块被征用：并购事件数量较1-2月份大大下滑，另外观点指数第一次收录了一起仓储土地被征收事件。在并购方面，嘉里物流收购的天津环捷物流，内含一宗75亩土地和2.2万平方米的化工仓库。该公司以化学危险品仓储、运输等为主业，收购加强了嘉里物流在工业化学品和消费化学品方面的布局。
首单细分仓储REITs申请上市，资产证券化管理人扩大至保险资管公司：九州通拟发行30亿元医药物流REITs，有望成为首单医药商业领域细分仓储REITs。待REITs上市后，有望进一步提高其总资产收益率。另外，深交所发布政策文件，将资产证券化管理人的范围扩大至符合条件的保险资产管理公司。
仓储业相关数据2月回暖，政策要求完善物流统计监测：据中国物流与采购联合会公布的数据，中国仓储业指数为56.3%，较上月回升13.1个百分点。同时，发改委和统计局发文促使中国物流与采购联合会优化其景气指数。
复工复产资金面紧张，仓储业债券发行利率有所上升
3月份，观点指数收录的仓储业融资事件总金额约64.64亿元，其中债权融资4起，涉及金额16亿元；权益融资2起，涉及金额26.64亿元。
报告期内，债权融资事件的总金额不及1-2月的一半，主要涉及债券融资以及授信担保。其中，顺丰泰森控股完成5亿元的超短债发行。其为顺丰丰泰产业园的母公司，自2022年9月份发行一只公司债后便无录得公开发行信息。
回顾往年发行历史，2019年至2022年，顺丰泰森控股均是于1-9月份发债，预计今年也会保持一样的融资节奏。单从超短债品种来看，利率较2022年下半年有所上升，大约增加了0.7个百分点。
另外，重庆国际物流枢纽园区建设有限责任公司发行的公司债，询价利率5%，高于2022年全年的水平。同时，宝湾物流发行5亿元中票也是如此，3.63%利率高于2022年全年水平。
可以看到，几个仓储企业的发债利率较往年均有所上升。观点指数认为，一季度为企业复工复产的高峰期，融资需求也比较大，所以市场面的资金供给紧张，2023年3月份的DR007的30日均价超出2022年下半年水平，这也使得观点指数收录的仓储业债券发行利率较2022年下半年有所提高。
另外，3月份也是普洛斯中国偿付利息的高峰期，共有4只债券要偿付利息，总额约2.77亿元。而且，今年亦无看到有债券发行的动作。
权益融资方面，美库集团联合主权基金等投资人设立美库机会基金三期，规模25.82亿元，将投资于中国一二线城市的高标冷链基础设施。
美库目前在全国各大城市拥有17个项目，规划总建筑面积超过129万平方米，机会基金的成立，有助于其在更多城市进行扩张。
仓储业并购和挂牌数量锐减，首起仓储地块被征用
报告期内，观点指数收录了2起并购事件，3起项目交付类事件，1 起挂牌拍卖事件，1起土地征收事件。其中，并购事件数量较1-2月份大大下滑；另外，第一次收录了一起仓储土地被征收事件。
并购方面，嘉里物流收购的天津环捷物流，内含一宗75亩土地和2.2万平方米的化工仓库。地块位于天津市南港工业区，区内聚集着中石化、中海油等许多知名的化工企业。该公司以化学危险品仓储、运输等为主业，对其收购加强了嘉里物流在工业化学品和消费化学品方面的布局。
资产挂牌方面，北京建设挂牌出让天津港北建通成国际物流50%的股权，底价为1.46亿元。该公司位于天津东疆保税港区，占地17.6万平米，主要用于建设冷库。截至2023年1月31日，挂牌企业总资产约6.62亿元。该项目处于京津冀核心区域，为优质资产。据北京建设2022年6月份财报数据，经营性现金流净额为负数，同时现金及现金等价物余额仅为7.47亿元，无法覆盖14.82亿元的短期负债。此次出售资产，若能交易成功，将缓解偿债压力。
刚刚交付的嘉里广州物流中心，占地约5.8万平米，建面约9.7万平方米。嘉里物流将联合湾区主要城市的港口及航空资源，整合其在华南地区分散的各类业务。鉴于湾区经济发展强劲，若嘉里物流能加强整合其在华南地区的资源，将大大增强在湾区的物流仓储实力。
期内，中储股份地块被征收。回顾2022年11月的仓储用地拍卖数据，即使在上海、广州等核心地带，所拍出的仓储用地价格，每平方米在1200元-1800元之间。而中储股份被征收的仓储用地，折合每平方米5827元。据悉，该地块周边有较多的住宅小区，而且靠近西安站，属于城区，用于做仓库，实属是杀鸡用牛刀。
首单细分仓储REITs申请上市，资产证券化管理人扩大至保险资管公司
3月份，九州通、ESR这两个企业正在积极推动其仓储资产进行REITs上市。而销声匿迹接近半年的中金普洛斯扩募项目，也终于有所反馈。另外，深交所还发布了重要文件支持REITs的发展。
其中，九州通拟发行30亿元医药物流REITs，有望成为首单医药商业领域细分仓储REITs。据悉，九州通已在全国拥有141个高标准医药物流仓储设施，拥有近440万平方土地，建面超过420万平方米。其中，符合国家GSP标准的仓储设施有268万平方米，包含519个总容积为10.5万立方米的冷库。
据2022年三季度财报显示，固定资产的账面价值为71.8亿元，考虑累计的折旧，以及资产在REITs二级市场的溢价，待上市后，九州通或将获得大额的资产增益。
对比大参林，九州通模式主要是租用仓储来支撑自身业务的发展，有较多的使用权资产，优势是总资产收益率较高，上市后，该指标有望进一步提高。
此外，据深交所发布的政策文件，拓展了ABS和REITs的业务主体，将资产证券化管理人的范围扩大至符合条件的保险资产管理公司，这有助于向市场输送保险资产管理公司丰富的投资和运营管理经验。
目前有大量的险资进入Pre-REITs基金领域，若其能担任REITs的业务主体，将对潜在可进行REITs上市的项目起到较大的影响。REITs一二级市场的联动将减少大量的信息不对称，有助于提高运营管理效率。
仓储业相关数据2月回暖，政策要求完善物流统计监测
据国家邮政局数据，2023年2月中国快递发展指数为254.8，同比提升11.1%。据中国物流与采购联合会公布的数据，2023年2月份中国物流业景气指数为50.1%，较上月回升5.4个百分点；中国仓储业指数为56.3%，较上月回升13.1个百分点。
观点指数认为，2月份企业开始复工复产，带动整体需求回升；叠加1月受疫情影响，基数较低，所以才有如此大幅度的环比增长。
政策方面，国家发展改革委办公厅、国家统计局办公室发布了《关于加强物流统计监测工作的通知》，其中提及，要加强冷链物流统计监测。要在“十四五”期间，于全国组织一次冷链物流行业调查，不仅要了解行业的基本情况，更要触及更深层次的问题。
文件还强调，鼓励各地区积极开展物流景气调查。特别是中国物流与采购联合会，其要优化物流景气指标，扩大样本范围，调查工作的开展提供业务指导和技术支持。
