来源：财经观潮
作者：子非鱼
3月16日，国家统计局披露了2月份70个大中城市新房与二手房价格变化数据。
受2月份成交量回暖影响，大中城市的房价大多也在2月份筑底缓慢回升。
2月，新房环比上涨的城市有55个，二手房环比上涨的城市有40个；而1月，新房环比上涨的城市为36个，二手房环比上涨的城市为13个。
也即2月新房环比上涨的城市较1月份增加了19个，二手房环比上涨的城市较1月份增加了17个。
同时，全国商品住宅均价为10558元/平方米，涨幅为4.1%。
具体各城市的涨跌情况如下：
第一，湛江新房环比涨幅第一。二手环比也上涨了0.4%。
这座广东南端的城市房价已经连续下跌了17个月，如今终于止住了跌势。
湛江其实是广东楼市中少有的净土，在上一轮炒作潮中没被怎么污染，房价算是比较稳定。其持续下跌的因素，主要是市场供应太大所致。
同时新增的常住人口跟不上市场的房屋供应。以至于在之后的强调控中，湛江最先败下阵来，但即便连续17个月下跌，也都只是小幅下跌而已，毕竟这座城市的房价泡沫并不算太大。
在经过一年半时间的泡沫挤兑后，如今的湛江差不多已经见底，在2月份的成交回暖之下，新房和二手房价格都略有回升。
当然，囿于其人口增量，湛江后续平稳会是主基调。
第二，南方热带城市的房价基本都止跌转涨。
受需求集中爆发影响，2月份很多开发商撤销了折扣，甚至上调价格，而一些业主也在喊涨。
但正如本号所强调的，2月份的楼市回暖，只不过是积压许久的有钱人的真实需求集中爆发，但也消耗得差不多了。如果后续民众收入复苏仍不明朗，乏力在所难免。
目前，3月份前两周反馈的数据来看，大多数热点城市的新房成交量都没了后劲，成交量都降了下来。
仅凭最近两周的成交数据，还无法断言楼市回暖就此结束，就像不能仅凭2月份的成交量就断言楼市回暖一样。我们还得关注持续的数据。
但是，我们要思考一个问题。如果市场真在回暖，几乎不可能出现目前这样的成交断片现象，3月份前两周的成交量断片，至少在一定程度上反映出了当下楼市回暖的脆弱性。
第三，天津、青岛、济南、石家庄，新房和二手房都见底上涨了。
去年年末，我就写过这四个城市，给出的观点是：天津、青岛、济南、石家庄房价已经见底，可以买了。
理由有二：
1，这一轮调整，南方中心城市从去年下半年楼市转冷才开始，至今不过一年左右，而以天津、青岛、济南、石家庄为代表的北方中心城市，已经调整了四五年时间。尤其是天津，房价调整幅度相当大。
2，这四个城市房价持续调整五年，目前基本已经到底了。往后基本跌无可跌，横盘的可能性更大。
第四，东北城市还在领跌。
统计局纳入统计的70个大中城市中，东北城市占了8个，包括沈阳、大连、长春、哈尔滨四个中心城市，以及丹东、牡丹江、锦州、吉林。
新房方面，8个东北城市，只有哈尔滨、吉林维持环比微增长，其余都在下跌。二手房方面，8个城市中只有大连环比微涨，其余7个都在下跌。
此外，新房环比领跌10城中，牡丹江、大连、长春、丹东在列。
二手房环比领跌10城中，沈阳领跌全国，长春、丹东、牡丹江、吉林在列。
东北楼市持续下跌原因无他，供应太大，产业不振，经济低迷，人口持续流出。
供应方面：克而瑞披露的重点城市2022年9月份商品住宅库存量，沈阳位居全国第三，在2000万平米左右，长春位居第9位，大连位居第15位。库存量均在千万平米以上。
经济方面：经济方面，改革开放初期，辽宁经济位居全国第三，仅次于上海和江苏，黑龙江当时也在前十。如今，辽宁掉到了第16位，黑龙江第25位，吉林第26位，都吊车尾了。
东北四大主要城市，改开初期，均在全国排名的头部，都是十强阵容中。如今只有大连还在苦守着Top30，其余都在30名开外。
人口方面：第七次人口普查数据显示，东北是全国人口流失最大的地区，十年间人口减少了1099万。七普时期，仅沈阳、大连、长春三个城市人口在增加，其余包括哈尔滨在内的33个城市都在减少。
而东北三省公布的2021年数据显示，仅一年时间东北三省人口就减少超100万人，其中黑龙江减少了46万，辽宁减少25.6万，吉林减少了23.79万。
2022年东三省人口数据尚未公布，但在全国人口见顶向下的背景下，想来跌幅只会更大。
这些因素，导致东北鹤岗房价位居全国倒数第一，同时全国房价倒数前十的城市中，东北城市独占5个。而且，还有很多城市的房价还在逐渐鹤岗化。
这些因素，也造成了2022年东北成为各区域楼市跌幅中最大的一个。根据国家统计局披露的数据显示，2022年东北房地产投资跌幅第一，商品房销售面积跌幅第一，商品房销售额跌幅第一。
