劳动力市场紧张可能使租金通胀高企
关键要点
美联储和市场普遍关心工资通胀螺旋(我们有两期专门讨论这个问题)，也就是超级核心通胀supercore pce或者非住房核心通胀，那自然就默认为，工资跟住房通胀关系不大。真的是这样吗？
与通货膨胀的其他组成部分相比，租金通胀对劳动力市场状况的反应更大。我们将劳动力市场紧张与租金通胀之间的这种联系归因于就业增长和工资增长对租赁单位的需求增加。尽管目前在线询问租金的指标表明官方的租金通胀指标将下降，但我们警告说，只要劳动力市场仍然紧张，租金通胀就可能保持在大流行前的水平之上。
主要内容
美国经济的通胀压力日益从商品转向服务。图1中的紫色条表明，商品价格上涨是2021年和2022年初核心消费者物价指数（CPI）通胀最初上升的主要原因。最近，商品通胀有所缓和。然而，商品通胀的下降在很大程度上被服务业价格压力的增加所抵消，使核心通胀率上升。特别是，租金通胀（绿色条）——正式名称为住房服务通胀——在 3 年第四季度对核心 CPI 通胀的贡献超过 2022%。[1]在大流行之前，当通货膨胀率接近 2% 时，租金通胀对核心 CPI 通胀的贡献仅为 1.5% 左右。即使商品通胀继续正常化，租金通胀也需要大幅下降才能使通胀率恢复到2%。(住房服务包括主要住宅租金和业主等价租金（OER）。由于OER是根据主要住宅租金的源数据构建的，因此我们使用“租金通胀”来指代所有住房服务通胀。)
图1：租金通胀是核心通胀上升的最大原因
注：此图表显示了对同比核心CPI通胀的贡献。
资料来源：BLS和作者的计算。
租金通胀的前景在很大程度上取决于劳动力市场的紧张程度。我们使用职位空缺与失业工人人数的比率（通常表示为“V / U”比率）来衡量劳动力市场的紧张程度。图2显示了V/U比率增加一个单位（与大流行开始以来劳动力市场紧张程度的幅度相似）如何影响核心CPI通胀的三个组成部分：核心商品，非住房核心服务和住房服务（租金）。[2]劳动力市场紧张对核心商品通胀的传导最小，可能是因为该行业的劳动密集程度低于许多服务业。与这一解释相一致的是，非住房核心服务通胀（包括住宿、教育和医疗保健等劳动密集型行业）的传导幅度是其三倍。然而，从劳动力市场紧张到住房服务（租金）通胀的传导估计与对这些劳动密集型行业的传递一样大。
图2：与其他通胀因素相比，租金通胀对劳动力市场收紧的反应更大
注：图表显示了长期组成部分水平的CPI通胀对劳动力市场趋紧的反应，以空缺与失业人员的比例增加一个单位来衡量。
资料来源：劳工统计局（BLS），经济分析局（BEA），纽约联邦储备银行和作者的估计。
从表面上看，从劳动力市场紧张到租金通胀的大规模传递可能有些令人费解，因为现有住房单元存量产生的住房服务流动并不是特别劳动密集型的。劳动力市场状况对租金通胀的影响的一种解释是通过需求而不是供应，因为租金供应的变化往往非常缓慢。根据美国人口普查局的数据，获得许可证后，建造公寓大楼大约需要 18 个月，而获得许可证可能需要更长的时间。因此，住房需求的变化在很大程度上影响了经济周期中的租金通胀。
就业和工资的增长随更广泛的经济状况而变化，是住房需求和租金通胀的关键决定因素。图3中的蓝线显示，租金通胀在经济衰退（灰色阴影区域）放缓，经济扩张上升，尽管有滞后。这种滞后的反应主要是由于租金的衡量方式。劳工统计局 （BLS） 每月测量整个已占用住房的租金，包括拥有新租约的住房单元和根据现有租约固定租金的单元。为了解决这一测量问题，图3中的绿色系列从BLS租金测量中推断出已到期并重置租金的租赁的通货膨胀率。与官方的BLS措施相比，这种推断的重置租金措施表现出更大，更及时的变化，以应对经济的波动。其他衡量新租约租金通胀的指标，包括Zillow对房东对新租约的要求（橙线）的衡量标准，似乎也比BLS指标对经济状况的变化更敏感。
图3：租金通胀在经济扩张期间上升，并已飙升至近期历史高位
注：灰色条表示国家经济研究局（NBER）定义的衰退。
资料来源：BLS，Zillow，NBER和作者的计算。
在大流行之后，所有租金通胀指标都飙升，恰逢劳动力市场紧张程度历史性大幅增加。V/U 比率在大流行之前接近 1，但最近徘徊在 2 附近，表明每个失业者有两个可用工作。[6]尽管历史上紧张的劳动力市场导致了租金通胀上升，但其他与大流行相关的因素也是造成上涨的原因。图表 4 显示，租金通胀高于大流行前模式（虚线）预测的水平，即使通过我们推断的重置租金衡量标准来衡量，该指标往往更具周期性。有助于解释大流行时期租金飙升的一些因素是远程工作的增加以及建造和维护租赁单元的投入成本增加，这两者都导致房价上涨，进一步导致租金上涨（Kmetz、Mondragon 和 Wieland，2022 年）。
图4：劳动力市场紧张并不是近期租金膨胀激增的唯一因素
资料来源：BLS和作者的计算和估计。
导致租金飙升的一些大流行因素似乎正在消退，正如Zillow的租金通胀衡量标准所证明的那样。在远高于BLS官方的租金通胀指标之后，Zillow租金通胀指标此后急剧下降。一些政策制定者将Zillow指标的下降解释为BLS租金通胀指标也将很快达到顶峰的迹象。然而，恢复到大流行前的租金通胀率可能仍然难以捉摸。由于劳动力市场仍然紧张，历史模式预测，即使在疫情导致的租金波动尘埃落定之后，租金通胀也可能保持高位。
