自2020年4月30日证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，到2021年6月21日首批9家公募REITs的上市，再到2021年7月2日国家发展改革委发布了发改投资〔2021〕958号《国家发展改革委关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，2022年8月底，证监会发布促进公募REITs常态化发行的十条措施，从市场培育、项目遴选推荐、审核注册、强化事中事后监管、完善配套政策等方面明确了政策安排，公募REITs在经过一段时间的酝酿后快速完成了政策的正式推出、落地以及推进发展。随着相关政策的出台，公募REITs预计在2023年会进入快速发展期。
为推动资管行业高质量发展，进一步帮助各资管机构熟知公募REITs在发行过程中遇到的各种难点，2023年2月24日，深圳市投资基金同业公会联合毕马威中国举办了“公募REITs实操难点分享”交流会，在交流会上，毕马威专家结合参与公募REITs的实战经验以及市场观察，从公募REITs市场近况和对行业的影响、公募REITs项目的关键推进要素、会计核算要点、整个REITs项目生命周期的税务考量、估值要点等方面深入浅出地对公募REITs实操难点进行了分享和探讨，此次分享会共吸引近40家资管机构人员参会。
毕马威中国资产管理业主管合伙人王国蓓指出，作为公募REITs的重要承载方和落实职责主体，公募基金管理公司深度参与基础设施领域投融资体制改革，积极布局公募REITs领域，是公募REITs发展的践行者和推动者。
王国蓓分享了公募REITs行业的市场近况，从截至2023年2月底已发行的25只公募REITs产品来看，底层资产以交通基础设施和园区基础设施占比居多，发行规模较为集中，公募REITs在二级市场上的表现也不乏亮点。此外，她还分享了毕马威在公募REITs发行中可以提供的服务内容以及具体的参与情况。
毕马威中国房地产业审计合伙人陈泳意指出，在公募REITs的发行过程中，项目团队应充分理解项目众多利益相关方的特点与诉求，只有熟稔多重领域的关键知识，尽早识别对于交割对价产生潜在影响的相关事项，才能有力协助参与各方快速而准确地完成相关发行工作。
此外，陈泳意提到，项目团队还应该提前知晓公募REITs的各项税务考量以及积极应对公募REITs的会计核算与信息披露的挑战。
毕马威中国估值与建模合伙人梁继贤指出，在市场途径、成本途径和收益途径三种不同的评估基本途径中，收益途径是适用范围最广的。
他还结合自身经验对公募REITs的底层资产类型和评估进行了详细的分享，并通过不同的实例和模型讲解对收益途径评估法进行了具体的讲解。
接着，毕马威中国审计合伙人赵琳结合自身参与完成的首批公募REITs项目，对公募REITs申报过程中监管重点关注的重组方案在原始权益人、基金层面的会计处理及财务影响，以及可供分配金额的测算与底层资产评估的参数及假设的一致性等问题提出了应对方案。
赵琳详细讲解了公募REITs发行过程中的申报实施路径、一般交易架构、申报财务信息要求。此外，她还分享了公募REITs信息披露事项和年度会计核算要点。
最后，毕马威中国基础设施和房地产行业税务合伙人李晨指出，公募REITs生命周期的税务痛点主要在于：拟入池资产是否存在税务上的瑕疵，资产剥离的税负太重，股债结构的搭建、投资者投资、持有和退出实的税务影响，以及经营期间税负对现金流测算的影响等。
李晨围绕公募REITs的税务要点和生命周期的税务考量进行了深入探讨。她对公募REITs交易路径中资产重组剥离、构造负债结构、专项计划收购股权和反向合并等不同环节涉及的税种和税收优惠政策进行了专业解读，并对公募REITs生命周期的税务痛点提出了针对性的建议。
本次交流会得到了参会嘉宾的热烈反响与一致好评，交流会后嘉宾们与毕马威各位专家进行了深入的探讨与交流。本次交流会旨在帮助各资管机构熟知公募REITs在发行过程中遇到的各种难点和疑点。后续，毕马威也将持续分享资管行业的热点课题，持续助力资管行业高质量发展。
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