最近一段时间关于市场行情的讨论非常多，主要围绕着2月新房二手房成交量暴涨的问题，大部分声音认为市场或迎来一次大爆发。我们也从相关数据了解到，从2月1号到2月22日，大成都区域内新房二手房总计成交超2.2万套，其中新房成交8550套，二手房成交14271套。
来源购房通
相较于1月的18641套（新房8479套；二手房10162套），本月成交总量上确实有较大突破，市场回暖趋势明显。但我们也观察到，成交量在新房端的表现其实没有那么夸张，以近两周的新房开盘去化数据为例，大部分新房销售表现平平，甚至有些项目还存在根本卖不动的情况。
#01
新房销售分化拉大
有项目开盘当天去化仅2%
根据中原数据显示，近两周（2月6日-2月19日），大成都区域共计 8个项目开盘选房，开盘当天平均去化率仅32%，项目间分化非常之大。
其中开盘当天去化超90%的项目仅有1个，是位于成华区的华润置地中环天序，建面约106-117㎡的中高层房源，均价约2.6万/㎡，去化率达到92%。
华润中环天序示范区大门实景图（图源官微）
其他项目开盘当天去化都比较平庸，比较引人关注的是，人居鎏林语、城投置地国宾璟园两个项目，开盘当天去化仅为8%和2%，在市场回暖的情况下，这样的去化表现确实有点尴尬。
我们也了解到，两个项目开盘都涉及人才公寓住房，开盘当天去化率可能受到人才选房的影响，但根据当前顺销阶段的市场关注度和透明房产网备案数据来看，项目整体销售情况也不容乐观，似乎并未达到目前成都楼市主流数据。（不排除存在备案延迟的情况）
#02
购房需求变化
卡在中间的项目如何出圈？
业内人士讨论经常说到，目前成都就两种房子卖得最好，第一种是总价段在200万以下，甚至150万以下的刚需房。第二种则是超500万的深度改善项目，这类高总价产品反而开盘就清盘，甚至还需要担心抢不抢得到。
最近一个朋友还在咨询，建发天府养云和锦江府到底应该选择哪一个，说白了高端改善缺的不是钱，优质的产品自然有人买单。去年类似锦江大院、锦江金茂府的热销情况也佐证了这一趋势。
建发天府养云示范区实景图（图源官微）
卖得最艰难的其实是总价在280-400万卡在中间的项目。这类产品，需求端改善客群购房意愿并不迫切，刚需购房者预算又达不到，深度改善客群也看不上，就导致市场形成的一个哑铃结构的需求格局，两头大中间小，需求少、选择多。
面临去化艰难的人居鎏林语、城投置地国宾璟园等项目就是如此，总价段刚好处于哑铃结构的中间部分，我们认为这可能是影响去化的原因之一，但并不是最主要的原因。
#03
当今市场
不需要“普通且自信”的开发商
为什么人居、城投置地会在成都楼市回暖的大趋势下出现房子卖不动的情况？原因其实很简单。
其一、产品困局
其实从2022年起，成都楼市就已经进入产品分化的时代。以开发商为例，去年龙湖的诸多新项目就营造出一种“自我突破”的感觉，无论是三千云锦这样的中式园林还是御湖境这样的五星酒店式景观格局，都做出了“是龙湖”又“非龙湖”的市场观感。
龙湖三千云锦园林景观实景图
而且这样的改变不单停留在园林的设计上，确切地说，龙湖在近两年就已经对于产品户型体系进行了全面革新，以适应更为买房人更为挑剔的目光。
不只是龙湖，去年卖得好的开发商像香港置地，类似瑰雲里、西元、天湖翠林等项目也都是在产品层面上“做加法”，将产品作为最强武器，以提升项目自身竞争力。
龙湖香港置地瑰雲里实景示范区
虽然从消费者角度来看，龙湖、香港置地这样的产品研发思路显得颇为正常，但是这种“正常”真要让人居或者是城投这样的公司实现起来，却显得困难重重。
真要说起原因，其实也很简单，民企是自负盈亏、市场兜底，但人居和城投则不一样，非市场化的运作模式决定了他们“多做多错、少做少错”的思维逻辑，从而决定了这些企业永远不会自主的进行产品革新。
龙湖三千云景园林景观实景图
在产品层面上往往会大幅落后于市场，而这也就是当地产媒体谈论到优质产品时，这两家开发商往往不会出现在讨论范畴的原因。
以城投置地国宾璟园为例，项目户型空间就是购房者吐槽的重灾区。建面约104㎡的三室两厅房源，打造三室设计看似无功无过，但实际上从实用空间和居住舒适度来说，这已经是属于1.0的产品。
城投置地国宾璟园建面约104平房源户型图（图源水印）
万科天府公园未来城建面108平户型空间
（图源网络）
类似万科天府公园未来城在2021年做出的类似面积段产品，就已经迭代到了2.0，动静分区更加明显，使用空间更加方正，公共空间进一步扩大。城投置地国宾璟园作为一个更新的产品，实在不应该只做到这个程度。
其二、品牌困局
如果你问高端买房人说“中铁建”，那么大概率他马上就会联想到高端的“西派系”或者是更偏改善的“樾府系”；但如果你问一个购房者人居和城投的产品线，却很少会有人能够准确答出某一个。
中铁建西派金沙实景图
虽说作为一个地产媒体，能够大概了解人居的“林语系”产品线，但是你要问我这个产品线是针对刚需？改善？高端？讲真，我也回答不上来。因为人居的所有产品都在往“林语系”这个筐里面装。
以人居“林语系”为例，目前市场上在售的“林语系”项目，像啥子人居沁川林语、人居九林语、人居麓湖林语、人居懿林语等项目，有高层、小高层、洋房，还有叠拼，产品形态五花八门。
人居部分在售项目（图源购房通）
价格方面差距也很大，无论是3万/㎡，还是2万/㎡，通通都叫“林语系”。这也导致市场对于“林语系”没有一个固定映象，甚至没有一个拿得出手的标杆项目。再说到城投置地，不好意思，案名我一个都记不住，因为似乎它就没有专门产品线。
所以我们建议，无论是人居还是城投，对于品牌价值的探索和产品系打造还需要深入挖掘，中铁建西派系列产品算是一个正面例子，因为西派国樾、西派浣花等优质项目建立的信任度，让市场提起西派系就有高端改善产品的印象，这就是做品牌的价值。
-写在最后-
当然，可能有人会认为人居鎏林语、城投置地国宾璟园去化表现不佳也可能与区位有关，实际上并非如此。
上述两个项目都属于金牛区国宾板块，算是近年比较热门的置业区域，去年区域内的龙湖香港置地瑰雲里市场表现就非常不错，尤其是在产品的细节与质感方面的把控在业内备受好评。
我们认为对于类似人居、城投置地这样的平台公司来说，既然拥有强大的资金优势，那就应该在市场中推陈出新，做出更多更好更优质的产品，起到引领市场革新的作用，而不是提供落后于消费者需求的滞后型产品。
其实对于平台公司我们也不是一棒子打死，因为市场上也有做得好的平台公司，比如锦江统建在前两年打造出的锦江首府、锦江大院就收到了市场的高度认可。
川师大TOD锦江府项目意境图
去年锦江统建和轨道城市联合打造的新项目川师大TOD锦江府，外立面上采用了大量铝板和玻璃材料，建面175㎡的户型阳台更是达到约2.4米进深、近20㎡的尺度，这样的突破和创新正好精准匹配了高端改善客群的需求。
需要特别提到的一点是，我们在粉丝群体和各类平台都看到很多购房者对于人居鎏林语、城投置地国宾璟园的价格提出了众多质疑，主要是问“凭什么卖这个价格？”，表露出的核心问题就是价格和品质的不对等，我们认为这也是开发商应该反思的地方，“普通且自信”不是长远之计，如何做出更优质的产品，这才是关键。
