新海南客户端、南海网、南国都市报 记者 李波 文/图
2022年7月10日，《问政海南》栏目曾对位于澄迈老城的后海温泉小镇小区未经竣工验收的B、C、D三栋楼房擅自违规交房一事进行了报道，澄迈县住建局当时回应已对小区开发商启动行政立案程序，并建议购房者不要办理交房。记者日前获取线索，自上次报道后，小区开发商非但没有停止违规交房的行为，还在小区一栋楼内新设立了“入伙咨询中心”，与“入伙”购房者签定各种免责承诺书，而后交付至今尚未通过验收的房屋。对此，澄迈县住建局相关负责人表示，已继续介入查处。
后海温泉小镇小区开发商仍设立的“入伙咨询中心”。记者 李波 摄
开发商设立“入伙咨询中心”办理交房
后海温泉小镇小区B、C、D三栋楼房自2017年开盘后，引来众多消费者前来购房，其中不少购房者支付了全款。
排队办理“交房”的购房者。记者 李波 摄
三年多来，上述楼盘一直未能通过验收。有少数急于入住的购房者接到开发商收房通知后，与小区物业简单交接便搬进了住房。还有一批购房者与开发商商定达成了某种协议，签了承诺书才“收房”。而今年春节前，开发商还在小区一栋楼里设立了“入伙咨询中心”给购房者办理“收房”，还与购房者私下协商馈赠不同力度“优惠减免”，以签定承诺书的方式约定购房者“收房”后不得追究相关责任。
2月20日上午，记者来到这所“入伙咨询中心”，向坐在某房间隔间里的一名男性人员询问办理“收房”事宜，他回答需先去住保中心缴纳所购房屋每平方米60元的维修基金后，方可去另一隔间认证身份，预约“收房”，然后再回头找他谈具体事，签承诺书。记者转入另一隔间看到，5平方米左右的空间里站满了购房者，一名男子挤上前去向一名开发商工作人员提出办理“收房”，被告知还要再等一个月左右后，该男子面带失望地说，“怎么又等？”
引导购房者“收房”的承诺书。记者 李波 摄
记者注意到，办理“入伙”事宜房间的门口，一大一小架子上的油面纸写明了“入伙指引”及“入伙流程”，即公开预约办理交房的时间、地点、联系方式及相关签约流程。
“入伙流程”。记者 李波 摄
“违规收房也是迫不得已”
去年夏天还是因未经验收而遭购房者抵触“收房”的楼盘，为何摇身一变难求预约？
据一名2020年才从该小区购房的女士称，交付47万全款购房之后，开发商虽表示稍后才能办房产证，但答应现在办理“收房”可免去小区5年的物业费。提及该女士是否知道其所购房屋还未通过有关验收，也因此无法办理房产证，她表示：“开发商告知下个月即可验收通过”，而自己已交了契税。
记者还了解到，在违规收房的购房者中，有的被开发商承诺免去2年物业费，有的则被承诺可帮忙留意转手房子，还有的仅得到一张没有单位签章的承诺书。
在该小区购房的李先生于去年4月22日与开发商签定了承诺书，其中显示，开发商向其赠送两年物业费，而李先生要自愿放弃追究开发商可能发生的逾期交房及逾期办房产证的违约责任，不得向开发商提出任何索赔请求。
“违规收房也是迫不得已。总在外租房成本太高，且购房时海南还未出台限购政策，现在还为将来能不能落户发愁。”家住内陆的李先生称，前来“收房”是在业主群收到了自称小区物业人员的通知。
住建部门再次介入查处
当日中午，记者将情况反馈给澄迈县住建局，该局局长亚春亮表示将立即派人介入调查核实，如开发商存在违法行为，会依法处置。
至次日中午（21日），记者联系到该局分管监管执法的副局长李宁，他表示，因牵涉违规交房，之前曾对后海温泉小镇小区项目开发商作出过处罚。“昨日收到指示后，又已查明该小区仍存在违规交房的情况。现相关开发商负责人已于昨日下午来局里做了笔录，我方责令其立即停止违法行为，并将继续对其依法进行处罚。”李宁说，对于开发商私下与购房者签定承诺书的状况，将由房管中心劝导购房者：未经竣工验收的房屋存在安全风险，不要急于办理违规收房。李宁还表示，为消费者利益着想，澄迈县住建局早已介入推动后海温泉小镇小区的竣工验收工作，“据了解到的情况，目前该小区已差不多完成整改，估计很快可以再次进行验收。”
记者于21日联系到开发商海南信伟实业有限公司一名林姓负责人，其表示违规办理交房是迫于购房者压力，将接受监管处罚并尽快完成整改以通过竣工验收。
律师点评：工程项目竣工验收之前 不涉及是否产生物业费的问题
海南威盾律师事务所律师李懿莹就开发商在违规情况下与消费者签定的承诺书是否具备法律效力进行了点评。据她介绍，《民法典》第一百五十三条第一款规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”该规定采取了民事法律行为效力认定区分效力性强制性规范和管理性强制性规范的态度；而建设工程违规交付的情形，依据最高人民法院司法案例研究院，上海二中院《2021《民法典》中认定合同无效的法律规定汇总》，符合《民法典》第七百九十九条第二款 “建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的情形，因违反法律法规强制性规定，依法无效。
“即使开发商违规交付，而消费者真实存在收房行为，双方私下签定的承诺书或视具体情况是否生效。也就是说，签定了上述承诺书，里里外外吃亏的还是消费者。”李懿莹解释，“按照法规，工程项目竣工验收之前本不涉及是否产生物业费的问题。”
据了解，就后海温泉小镇小区交付未通过验收房屋事件，澄迈县已成立处置专班，由县委政法委书记陈雷认组长。截至发稿，记者多次拨打陈雷电话，未得接通。
据天眼查软件，该小区开发商海南信伟实业有限公司已于去年12月8日向澄迈县人民法院提请审查破产。
此事进展，记者将持续关注。
此前报道>>>
问政海南 | 澄迈一小区擅自交付未通过验收房屋 县住建局启动行政立案
新海南客户端、南海网、南国都市报7月10日消息（记者 李波）位于澄迈老城欣龙路一侧，后海温泉小镇B、C、D三座楼房造型别致，曾于2017年开盘售房，却在未通过综合验收的情况下通知交付。目前，已有少量购房者入住该楼，其他未入住的也在四处反映问题。当地住建局表示，已对此事启动行政立案程序，建议购房者不要搬入未通过验收的房屋。
未通过验收的楼房。记者 李波 摄
林先生是安徽人，2018年他支付50多万元全款购买后海温泉小镇B栋的一所公寓，其中8万元按开发商海南信伟实业有限公司要求打款至个人账户。他与该公司签订的合同中明确，2019年12月30日交房，如出现逾期，将由开发商进行赔偿。
当他于约定日期前来收房时，发现所购房屋楼盘达不到入住条件，遂向相关部门反映情况，得知该小区B、C、D三栋楼还未通过综合验收。
林先生只得一边经营已入驻软件园的项目，一边在外租房居住。
据了解，三座风帆状的楼宇内有上千套房，有购房者称已售出大半。多户居民得知逾期无法交房的消息后，一直向当地住建部门投诉；后经督促协商，开发商虽在一段时期内加紧建设，至今仍不能通过相关部门的验收。
但是，有部分购房者已经入住了。
项目未通过综合验收，已有居民入住。购房者供图
7月8日，记者来到该楼盘销售中心，一名开发商工作人员承认靠路一侧的“B、C、D”尚未通过验收，“只是购房者强制要搬进去住，拦不住。”其否认存在通知购房者可交付房屋的行为。
但在一个由开发商与购房者共同组建的微信群中，近日仍有交房提示发布：“低风险地区业主如有办理收房业务的，请提前致电……或添加入户咨询服务号，将您的需求、房号、联系方式留言，我们工作人员会与您联系……”该条信息署下的发布日期为2022年5月5日，标注单位为海南信伟实业有限公司。据多名购房者称，“开发商此类建群数量极大。”
当日，记者走访已入住的住户，三家住户表示，在逾期交房后，又有自称开发商方面的工作人员打来电话，征询办理交房意见。“沟通中并未提及房屋是否通过验收的事宜。”其中一名购房者说。
合同中交房日期已过，有人仍在涉事小区安装消防管道。购房者供图
在澄迈县住建局，一名相关负责人表示，县委、县政府对有居民入住未通过验收房屋及相关开发商逾期多时不能交房的状况十分重视，“我们正努力做的，仍是不能使其（未通过验收的项目）烂尾。”
他称，该局已就此事启动行政立案程序，力求进一步依法处置与推动问题解决，“已通过建群告知购房者，不建议入住未通过验收的房屋。”
“海南信伟实业有限公司对由政府部门签发的各类公告视而不见，与岛外或不具备购房资格的消费者私自签订未经备案的购房合同，违反法律，带来风险，导致今天这一局面。”这名负责人同时呼吁广大消费者抵制房屋销售中花言巧语，不要心存侥幸，要响应政策，合法购房。
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