去年下半年以来，公募REITs的阶段性走势与债券资产体现出更强相关性，这与当前REITs的投资人结构有密不可分的关系。站在当前时点，基本面和政策预期的分化使得债市总体处于震荡行情，在稳增长目标下后续货币政策仍有宽松空间，我们认为债市处于中性偏多的态势，为REITs资产营造了相对稳定的利率环境，继续助力REITs市场的修复行情。
市场回顾：公募REITs市场涨势良好，个券涨多跌少，产权REITs中的保障房REITs涨幅靠前。上周，在A股市场出现短期波动的情况下，REITs资产实现了良好收益，中证REITs（收盘）指数收于1062.73点，周上涨0.11%。成交活跃度方面，成交金额和成交量仍保持相对高位。分类型看，保障房REITs涨势延续，整个板块涨幅明显，此外产业园区REITs和仓储物流REITs也录得不同程度上涨。
政策梳理：各省市从不同维度加强对当地REITs项目推进的支持力度。今年以来，多个省市发布相关通知，从各个维度支撑当地项目加快REITs试点，包括为原始权益人提供现金奖励、鼓励国企/民企梳理存量项目并积极申报等。此外，交易所还通过培训等方式，为各省市相关部门提供相应的指导。往后看，尤其是当前尚无已上市项目或已申报交易所审批项目的省市，其尽快推动当地REITs项目实现零突破的积极性较高。在发行常态化的指导下，未来分布于我国各地的优质基础设施资产都有望通过REITs的方式有效盘活，并进一步促进有效投资。
项目储备跟踪：交易所审核流程中的2只能源REITs已回复交易所反馈意见。2023年2月16日和17日，中航京能光伏REIT和中信建投国家电投新能源REIT就交易所反馈意见进行了回复。这两单项目在回复函中提及：（1）国补退坡风险的缓释措施，具体包括绿证交易增加运营收入（该部分收入暂未纳入项目估值中）、扩募补充基金存续期现金流、及时信披等；（2）底层资产估值下调，并导致了2023年和2024年的分派率调整。
公募REITs策略思考：从大类资产角度来看，去年下半年以来，公募REITs的阶段性走势与债券资产体现出更强相关性，这与当前REITs的投资人结构有密不可分的关系。站在当前时点，基本面和政策预期的分化使得债市总体处于震荡行情，在稳增长目标下后续货币政策仍有宽松空间，我们认为债市处于中性偏多的态势，为REITs资产营造了相对稳定的利率环境，继续助力REITs市场的修复行情。
风险因素：REITs底层资产所在行业出现超预期政策，包括高速公路通行费减免、产业园区租金减免等；疫情感染高峰的反复以及国内经济基本面修复不及预期或对底层资产经营产生负面影响；地缘政治因素等不确定性影响市场风险偏好。
市场回顾
公募REITs市场涨势良好，个券涨多跌少，产权REITs中的保障房REITs涨幅靠前。上周，在A股市场出现短期波动的情况下，REITs资产实现了良好收益，中证REITs（收盘）指数收于1062.73点，周上涨0.11%。成交活跃度方面，成交金额和成交量仍保持相对高位。分类型看，保障房REITs涨势延续，整个板块涨幅明显，此外产业园区REITs和仓储物流REITs也录得不同程度上涨。其中，作为新券的嘉实京东仓储基础设施REIT表现最佳，周涨幅录得2.31%；业绩表现稳定、且前期跌幅明显的保障房REITs在春节后显示出较强的修复弹性，该板块中的4只REITs周涨幅均超1%，其中红土创新深圳安居REIT涨幅靠前。
政策梳理
各省市从不同维度加强对当地REITs项目推进的支持力度。今年以来，多个省市发布相关通知，从各个维度支撑当地项目加快REITs试点，包括为原始权益人提供现金奖励、鼓励国企/民企梳理存量项目并积极申报等。此外，交易所还通过培训等方式，为各省市相关部门相应的指导。往后看，尤其是当前尚无已上市项目或已申报交易所审批项目的省市，其尽快推动当地REITs项目实现零突破的积极性较高。在发行常态化的指导下，未来分布于我国各地的优质基础设施资产都有望通过REITs的方式有效盘活，并进一步促进有效投资。
项目储备跟踪
交易所审核流程中的2只能源REITs已回复交易所反馈意见。2023年2月16日和17日，中航京能光伏REIT和中信建投国家电投新能源REIT就交易所反馈意见进行了回复。
中航京能光伏REIT
1.国补收入问题——一是论证基础设施项目满足《公开募集基础设施证券投资基金 指引（试行）》第八条第（三）项和第（四）项要求，即“原则上运营 3 年以上，已产生持续、稳定的现金流，投资回报良好，并且具有持续经营能力，较好的增长潜力”和“现金流来源合理分散，且主要由市场化运营产生，不依赖第三方补贴等非经常性收入”。二是通过“公司将前一年度形成且未回款的国补通过保理方式平价转让给保理银行，保理银行向各项目公司支付相应对价”的方式，以降低国补应收款回收周期不确定性对基金分红的影响。
2.项目估值问题——整体来看，由于评估基准日调整导致预测期缩短3个月、国补应收款保理模式变化、项目公司2022年收入由预测值转为实际值、子项目之一的限电率指标假设有所调整，项目估值相较于初版招募说明书（交易所官网公示的2022年12月30日版本，下同）下调3.1亿元左右，对应地2023年和2024年分派率预计值分别为12.18%和12.45%。
3.风险应对及揭示——该部分重点论述了国补退坡风险的缓释措施，具体包括绿证交易增加运营收入（该部分收入暂未纳入项目估值中）、扩募补充基金存续期现金流、对底层基础设施项目估值时考虑国补退坡导致的现金流减少、及时信披等。此外，回复函中还对项目所处行业面临的政策风险和自然灾害风险、项目公司资金归集和资金安全保障、送出线路信息披露等方面进行了详细说明。
4.费用安排——就基金管理人、专项计划管理人及运营管理机构收费的合理性进行论证，同时对基金管理人和计划管理人收费方式、运营管理机构收取的浮动管理费收取比例进行调整。一是将前述收费方式“改由基金管理人统收统支，基金管理人每年收取管理费后向计划管理人支付”；二是运营管理机构的浮动管理费收取比例下调30个百分点至年度项目公司收入超出基准收入部分的20%。
中信建投国家电投新能源REIT
1.国补收入问题——主要论证基础设施项目满足《公开募集基础设施证券投资基金 指引（试行）》第八条第（三）项和第（四）项要求，即“原则上运营 3 年以上，已产生持续、稳定的现金流，投资回报良好，并且具有持续经营能力，较好的增长潜力”和“现金流来源合理分散，且主要由市场化运营产生，不依赖第三方补贴等非经常性收入”。其中，在阐述子项目增长潜力时，提及未来绿证交易的潜在额外收入和基础设施项目经营年限延续所带来的潜在收益；在论证项目投资回报部分，底层资产估值相较于初版招募说明书下调约3.48亿元，对应的2023年和2024年分派率预计值分别为10.57%和9.79%。
2.国补退坡的风险缓释措施——一是通过绿证交易增加基础设施项目的运营收入（该部分收入暂未纳入项目估值中）；二是通过扩募的方式装入新的基础设施项目，提高REIT的整体收入；三是应急预案。
3.风险应对及揭示——该部分对基础设施项目未来大修可能性、所处行业面临的政策风险和自然灾害风险等方面制定了风险应对预案，并进行了详细信披。
4.国资转让程序——原始权益人已实现对项目公司 100%的持股、相关配套送出工程的转让已完成。此外，就 SPV 和项目公司股权转让涉及的国有产权转让程序，发起人已正式报送全套材料，国务院国资委已出具批复函，同意以非公开协议转让方式实施产权转让事项。
招投标方面，2023年开年以来，有多单REITs项目进行公开招标，部分REITs已完成中标结果公示。分类型看，当前，潜在REITs项目的底层资产既包括二级市场已经存有的新能源、保障房、高速公路等资产，还覆盖了旅游景区等新资产。此外，近期多家上市公司发布公告，披露其拟将持有的不动产进行REITs试点，涉及的底层资产类型包括高速公路、仓储物流、产业园区等。
公募REITs策略思考
从大类资产角度来看，去年下半年以来，公募REITs的阶段性走势与债券资产体现出更强相关性，这与当前REITs的投资人结构有密不可分的关系。站在当前时点，基本面和政策预期的分化使得债市总体处于震荡行情，在稳增长目标下后续货币政策仍有宽松空间，我们认为债市处于中性偏多的态势，为REITs资产营造了相对稳定的利率环境，继续助力REITs市场的修复行情。
REITs底层资产所在行业出现超预期政策，包括高速公路通行费减免、产业园区租金减免等；疫情感染高峰的反复以及国内经济基本面修复不及预期或对底层资产经营产生负面影响；地缘政治因素等不确定性影响市场风险偏好。
重要声明：
本资料定位为“投资信息参考服务”，而非具体的“投资决策服务”，并不涉及对具体证券或金融工具在具体价位、具体时点、具体市场表现的判断。需特别关注的是（1）本资料的接收者应当仔细阅读所附的各项声明、信息披露事项及风险提示，关注相关的分析、预测能够成立的关键假设条件，关注投资评级和证券目标价格的预测时间周期，并准确理解投资评级的含义。（2）本资料所载的信息来源被认为是可靠的，但是中信证券不保证其准确性或完整，同时其相关的分析意见及推测可能会根据中信证券研究部后续发布的证券研究报告在不发出通知的情形下做出更改，也可能会因为使用不同的假设和标准、采用不同观点和分析方法而与中信证券其它业务部门、单位或附属机构在制作类似的其他材料时所给出的意见不同或者相反。（3）投资者在进行具体投资决策前，还须结合自身风险偏好、资金特点等具体情况并配合包括“选股”、“择时”分析在内的各种其它辅助分析手段形成自主决策。为避免对本资料所涉及的研究方法、投资评级、目标价格等内容产生理解上的歧义，进而造成投资损失，在必要时应寻求专业投资顾问的指导。（4）上述列示的风险事项并未囊括不当使用本资料所涉及的全部风险。投资者不应单纯依靠所接收的相关信息而取代自身的独立判断，须充分了解各类投资风险，自主作出投资决策并自行承担投资风险。
