最近研究工业上楼，在翻阅资料的过程中，一张照片让人眼前一亮：“‘工业上楼’还可以这样？？”
初看这张照片时，以为是地面，仔细一看，这好像是在楼上！
图：新加坡兀兰飞腾工业大厦
高层宛若地面，货车客车在高楼穿行，这个令人大开眼界的项目就是新加坡裕廊工业区的兀兰飞腾项目。
垂直盘道的设计，大大提升企业货运效率，降低制造业企业生产成本，使得“工业上楼”真正成为制造业公共服务载体。
反观国内很多“工业上楼”项目，“上楼”有余，而“工业”不足，企业买来当办公楼，天天想着资产增值的美梦。
就像当年限超高层一样，工业上楼也应该被适当限制，不能让工业上楼促进地方招商保护主义，从而阻碍符合经济学规律的产业自然转移与区域协调发展。
01
兀兰飞腾——新加坡堆叠式厂房的典型案例
兀兰飞腾工业大厦（Woodlands Spectrum）位于新加坡北部第25邮区的兀兰小镇，该项目占地面积16.85万m2，建筑面积42.16万m2，容积率2.5。
图：兀兰飞腾外立面
上世纪80年代，为应对城市土地资源极其紧缺的情况，新加坡贸工部下属的裕廊集团建设和运营了一批“堆叠式厂房”。
这类厂房多以3层叠3层、最高为9层的形态组成，每栋楼有8到16个单元，每个单元由3层楼组成，包含中试生产制造区、研发办公区和仓储区三个功能组成部分。
兀兰飞腾便是由裕廊集团建设运营的典型新加坡“堆叠式厂房”。
这座9层高的堆叠式厂房内的每个单元都是一个独立的工厂，拥有自己的专用装载区和停车场。每栋建筑由三个三层的企业单元堆叠而成，同一地面叠加三个企业单元，并通过盘道连接每个单元的首层，实现集约土地利用。
图：项目剖面示意图
企业可以租也可以买一个单元作为自己完整的运行机构，单元的设计也有多种类型供企业选择。
图：项目平面图
为解决高层厂房货运运输问题，项目设置两个垂直盘道，直接抵达垂直空间上第二和第三单元首层，即第4和第7层，实现真正的“多首层”。
项目内的货运从上面看是这样的：
图：兀兰飞腾顶层高架
从侧面看是这样的：
图：兀兰飞腾垂直坡道
从底层看是这样的：
图：兀兰飞腾首层道路
这个垂直盘道的设计也是兀兰飞腾项目与国内“工业上楼”项目的本质区别，目前，国内“工业上楼”项目的货运主要依靠货梯与吊装口，货运效率十分有限，无法解决重型设备不易上楼、生产空间荷载要求高、高层厂房货运效率低等“工业上楼”的核心痛点。
图：国内某“工业上楼”项目
02
新加坡工业上楼VS国内工业上楼：条件不同，不必“硬学”
对“工业上楼”有一些了解的朋友可能知道，“工业上楼”在香港、新加坡发展较早，其中又以新加坡模式更为成熟，成效更为显著。
进入本世纪，“工业上楼”的风吹到了国内，在大湾区尤其是以科技制造业为基底的深圳，“工业上楼”成为普遍现象。眼下想工业上楼的城市有很多，大湾区几乎无一城缺席，长三角的苏州、上海、杭州、南京、扬州，山东的青岛等心心念念。
但，国内真的需要建设这样容积率高、配套完善的厂房吗？
要知道，“工业上楼”厂房的建筑结构、垂直交通系统提升、外立面打造等方面均需大量的成本，并且园区内的各种配套设施方面的要求也都高于普通厂房，这就导致“工业上楼”厂房的租金要高于传统工业厂房。
以“工业上楼”较为普遍的深圳为例，深圳市龙华区、光明区数个“工业上楼”项目，租金水平比周边传统厂房略高。如龙华区2015年建成的国乐科技园，整栋楼共11层，2楼以上的租金约40元/m2/月，而距离国乐科技园数百米的另一老式产业园，每栋厂房5到7层，租金约为30元/m2/月（包括物业费）。
图：国乐科技园
所以，高建筑成本下，只有在同时满足：1）土地资源稀缺、成本极高；2）对应产业附加值够高，的情况下，“工业上楼”在经济上才是可行的。
现在前面的问题就变成了：国内工业用地足够稀缺吗？国内制造业附加值够高吗？
首先，国内工业用地足够稀缺吗？
答案是——整体上不缺。
实际上整体来看国内是不缺地的，缺地的只是局部产业发展比较好的地区。
而对比新加坡，新加坡面积狭小，仅有724平方公里（相当于上海市区），人口密度排名，仅次于国土面积第二小的国家摩纳哥，土地资源极其匮乏。
图：2021年各国/地区人口密度
其次，国内制造业附加值足够高吗？
答案是——绝大部分不高。
由于中国制造企业缺乏核心技术，中国产品的附加值往往不高，同质化现象非常严重。大多数制造企业靠价格战赢得订单，在竞争中往往自相残杀，导致制造企业利润水平低下。
而新加坡作为全球第四大高科技产品生产国，制造业以高附加值产业为主。目前拥有2700家精密工程公司，300家半导体企业，制造了全球大约70%的半导体引线焊接机、60%的微阵列、35%的热循环仪和质谱仪，占据了全球约30%的助听器市场、20%的半导体设备、10%的制冷压缩机市场。
所以，“工业上楼”在新加坡是可行的，而在国内，“工业上楼”并不具备普遍的适用性。
在这种的情况下，国内目前“工业上楼”项目虽然租金略高，但是对于开发商来说，回本却不易，这就导致很多“工业上楼”项目，“上楼”有余，而“工业”不足，开发商采取分割销售方式操作，企业买来当办公楼，天天想着资产增值的美梦，完全脱离了产业本质。
03
构建“一盘棋”招商大格局
归根结底，还是地方招商保护主义在作祟。
即使在土地资源如此稀缺的新加坡，其80%以上的堆叠工厂也都只有4层，而一些地方政府为了留住产业，甚至把厂房做到了“百米”。
当权者只知着眼当地利益，只会破坏招商引资环境，制约区域经济协调、健康发展。
就像当年限超高层一样，“工业上楼”也应该被适当限制，不能让“工业上楼”促进地方招商保护主义，从而阻碍符合经济发展规律的产业自然转移与区域协调发展。
而地方政府需要构建的是“一盘棋”招商大格局，促进要素自由流动，制造业有序转移，这样，“区域协调发展”才不至于是一句空话、一个口号。
