来源：财经观潮
作者：子非鱼
01 | 广州楼市抢跑了？
最近的楼市，从各路媒体和朋友圈中介的文字中，都是一片欣欣向荣的态势，如同当下的气候一样，渐行渐暖。
对于这些，无论是蓄谋已久也好，造势也罢，首先我们要认清楚一点的是，2023年的宏观环境比2022年好，宏观大环境的改变，势必会引发微观结果。
换句话说，2023年的楼市肯定要比2022年要好，楼市成交量有所复苏是必然的，但想要达到中介们所描绘的，再不买就要涨了，各种楼盘开盘即售罄，那也是痴人说梦。
具体到各城市来说，我们不要看中介到底在朋友圈发了什么，我们只要盯着各城市的成交量，就不会被迷惑。
以前两天写的苏州来说，中介们和各路媒体都在说苏州楼市回暖了，苏州的多个楼盘甚至发布海报公开涨价，就连央视也在报道苏州成交量回暖的消息。
透过苏州的二手房成交量来看，这座城市的确走在回暖的路上，过去的三个月，苏州就春节月的二手房成交量率低于荣枯线，如果没有春节因素，苏州大概率已经是连续三个月都在荣枯线以上。
坊间有个不成文的规定，一个城市的二手房成交量若能连续三个月在荣枯线以上，意味着上涨势头已经形成。
和苏州的宣传一样，广州楼市最近也被各种造势，仿佛就要一飞冲天的节奏。有机构统计，开年以来广州楼市的到访量一再冲破2万组，比起年前暴涨至少122%，堪称飙升。
中介们也是各种烘托，制造出了各种紧张的气氛。
我看到有人给广州楼市的论断是：广州楼市重回激情燃烧的岁月。
这句话着实让人唏嘘不已。唏嘘的不是广州楼市回暖到了何种程度，而是人心。
他们的依据是，各售楼部人气爆棚，周末座无虚席。
02 | 广州全面回暖了吗
从机构披露的数据来看，广州楼市局部回暖已是定局，但全面回暖言之尚早。
目前的广州楼市现状是：局部成交量在回暖，全面回暖仍需时日，但整体均价确已筑底。
广州中原披露的数据显示，1月份二手房成交量为5562套，环比下降了7.7%。
重点不在环比仍是下降，毕竟1月份是春节月，一般情况下，春节月受春节影响，都是每个城市一年中成交量最低的月份。
关键在于，广州的月度成交量过去三个月都只有5000多套而已，距离广州的二手房成交荣枯线1.5万套，还有非常大的距离。
以此来看，广州楼市，还没有谈全面回暖的资格。
目前的局部回暖，主要集中在广州的核心区。海珠、越秀、荔湾成交量都在上涨。
核心区不仅成交量在涨，房价也在拉动。如珠江新城中海花城湾一套建面约124㎡的户型，首破21万/㎡，达到21.6万/㎡。嘉裕公馆北向，也破了19万/㎡的记录。
天河的兰亭盛荟，成交了一套134㎡户型，单价刷新小区最高记录，去到9.54万/㎡。天河的美林湖畔，一套建面约134㎡的户型，成交单价也刷新了小区最高价，去到9.32元/㎡。
与之相反的是，广州的外围区成交量虽然也在走强，但房价根本没有发力点。
广州的核心区回暖，有自己的底气，毕竟广州三分之一的人口集中在核心四区（天河、海珠、荔湾、越秀），而核心四区的面积只有整个广州的3.8%。
数据：广州市统计局
而广州的外围区，地广人稀。
从化区面积1974.5平方公里，是一个深圳的面积大小，但人口只有72.74万人，人口密度只有0.04万人/平方公里，位居广州11区倒数第一。
增城区1616平方公里的面积，抵得上一个厦门，人口只有152.92万人，人口密度0.09万人/平方公里，密度位居广州各区倒数第二。南沙、花都的人口密度位居倒数第三，倒数第四。
人口密度小还是其次，最关键的是，广州的外围区库存量大，去化周期长。
以1月份的成交量来计算，南沙的去化周期仍延长至了39.5个月，位居广州11区之首。远郊区的从化、增城去化周期也在20个月以上，花都也在20个月之上。
地广人稀，库存量大，是广州外围区楼市的致命伤。
正如某位专家所说，以南沙来说，目前南沙去化周期较长，主要原因还是库存太大，房子太多了，但人口规模又难以支撑消化。南沙的常住人口到200万以上（七普数据为84.6万），房地产市场才会出现显著活跃。
03 | 房价会怎么走
核心区成交量回暖，外围区为时尚早，这种结构模式不仅适合广州，也适合南方大多数城市。
至于房价，整体都没有发力的理由和底气。至多是核心区温和上涨而已。
理由很简单：
第一，这是不被允许的。
从去年至今，自上而下的救市行动，无非是想托住楼市，让楼市回归正常而已，而并非想着再次激发楼市。
各城市的房价收入比已经够高了，过去多年的房价快速拉升，已经让中国的贫富分化达到了空前程度。贫富差距造成的社会矛盾已经非常激烈。
如果再任由房价快速上涨，矛盾势必会被激发。
第二，无论哪座城市，都没有快速拉升的力量。
虽然防控放开，但大环境的恢复仍需要时日。民众的收入和心情修复，更需要时日，而且，前路仍充斥着各种不确定性。
疫情只是改变世界局势的因素之一，别忘了，中美之间的博弈始终没有结束。
君不见，作为世界第三大电脑巨头的戴尔，已经宣布2024年全面停用中国制造的芯片。另一家巨头惠普，也开始调查研究，准备把生产和装配线从中国内地转移至他国。
此外，中国央行连续三个月增加黄金储备。同时，不断扩大耕地面积。
这些看似孤立的信号，其实细想，都是一条完整的逻辑线，也即中美之间渐行渐远的趋势仍在继续，两国都在未雨绸缪。
在这种背景下，我们的经济与收入复苏之路并不会一帆风顺。
另一方面，我们的人口已经见顶，我们的城市化速率创下了新低。
2022年，全国人口比2021年减少了85万人。这是三年自然灾害之后，61年来中国人口首次出现负增长。
此外，2022年全国新生儿人口跌破千万，只有956万，相比于2016年的高点减少了829万，减少了46.4%。
数据：国家统计局
同时，2022年中国城镇化率较2021年仅增加0.5%，这意味着中国的城市化速率告别了高速阶段，进入了缓慢阶段。
在这种背景下，人口减少的三四线城市规模会快速扩大，同时仍有人口增量的中心城市，人口增量也会降速换挡，这一点在2021年已经体现出来了。
过去二十多年房价快速拉升，是人口快速增长和城市化快速进行下的人口红利推动的结果，如今这种红利正在终结，哪还有大波动的力量？
