房贷利率下降将有利于减少贷款利息支出，减轻还贷压力，降低住房贷款成本，政策持续放松有望促进正处于观望阶段的购房者入市，提振市场活跃度。
智库观察
房贷利率下降将有利于减少贷款利息支出，减轻还贷压力，降低住房贷款成本，政策持续放松有望促进正处于观望阶段的购房者入市，提振市场活跃度。
关键数据
2023年新调整利率下限的城市接近20个，包括郑州、天津、福州、沈阳、厦门等二线城市，其中，九江、中山、天津、沈阳首套房贷利率最低3.9%，唐山、丽水、太原、郑州、福州、厦门首套房贷利率最低3.8%，珠海最低为3.7%。
2023年1月5日，中国人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。目前，全国已有近多个城市将首套房贷利率降至4%以下。
据中指研究院不完全统计，2023年新调整利率下限的城市接近20个，包括郑州、天津、福州、沈阳、厦门等二线城市，肇庆、湛江、云浮、惠州、韶关、江门阶段性取消首套房贷利率下限。
业内人士指出，全国100个城市中有约70城房价疲软，此类城市是2023年尤其一季度房贷利率下调概率最大的城市，在利好政策作用下，市场信心将逐渐得以恢复，房地产市场也将逐步回稳。
近20城调整首套房贷利率下限
2023年1月31日，证券时报记者从中行、工行、建行等多家珠海支行了解到，目前珠海首套房贷利率最低可执行3.7%。
同日，工行福州某支行的工作人员告诉证券时报记者，之前该行首套房贷利率是5年期以上LPR减20个基点，1月31日调整为5年期以上LPR减50个基点，即降到了3.8%。
中行厦门某支行的工作人员也告诉证券时报记者，目前首套房贷利率降至3.8%。
实际上，1月29日，郑州打响了新年降首套房贷利率下限“第一枪”，目前部分银行下调首套住房贷款利率至3.8%。
上海易居房地产研究院执行院长丁祖昱认为，开年房贷利率首降信号意义大于拉动作用，房贷利率下调的另一面也可以看出郑州鼓励市场的迫切性。从需求端来看，房贷利率下调也意味着购房成本下降。以100万元房贷、等额本息偿还30年计算，月供将减少172元。从目前来看，房贷利率下调对市场预期的调节作用和成交的拉动效果仍有待进一步观察。
据中指研究院不完全统计，2023年新调整利率下限的城市接近20个，包括郑州、天津、福州、沈阳、厦门等二线城市，其中，九江、中山、天津、沈阳首套房贷利率最低3.9%，唐山、丽水、太原、郑州、福州、厦门首套房贷利率最低3.8%，珠海最低为3.7%。另外，肇庆、湛江、云浮、惠州、韶关、江门等地阶段性取消首套房贷利率下限。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，房贷利率下降将有利于减少贷款利息支出，减轻还贷压力，降低住房贷款成本，政策持续放松有望促进正处于观望阶段的购房者入市，提振市场活跃度。
还有哪些城市会跟进？
上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，根据2022年10月至12月全国70城房价指数数据，70城中有35个城市符合首套房贷款利率下调的标准。
一、二线城市14个：长春、沈阳、太原、大连、哈尔滨、郑州、天津、石家庄、福州、南宁、贵阳、厦门、武汉、兰州。
三线城市21个：牡丹江、湛江、洛阳、岳阳、北海、秦皇岛、吉林、徐州、金华、济宁、常德、韶关、桂林、唐山、锦州、温州、宜昌、惠州、丹东、蚌埠、襄阳。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为：“根据最新5年期以上LPR，全国层面执行的首套房贷利率下限已经降至4.1%。在先行城市调整首套房贷利率下限的基础上，预计大部分符合条件的城市后续都会跟进，降至3.9%、3.8%甚至以下都是有可能的。”
贝壳研究院统计数据显示，2023年1月首套主流利率平均为4.10%，二套平均为4.91%，同比分别回落146个基点和93个基点。截至1月16日监测数据显示，首套利率低于4.1%的城市共11个。
分能级来看，一线城市房贷利率最高，首套平均为4.60%，二套平均为5.13%，与上月持平。二线城市首套房贷利率平均为4.07%，三、四线城市首套房贷利率平均为4.08%。
多举措提振住房消费
房地产是扩大内需的重要抓手。江苏、辽宁、广东、上海等省市都将提振住房消费纳入到新一年经济发展计划中。
1月27日，辽宁发布《辽宁省进一步稳经济若干政策举措》，鼓励合理住房消费，鼓励二手房交易与新建商品房销售享受同等补贴支持政策。
1月28日，广东省住房和城乡建设厅表示，今年将大力促进住房消费。因城施策实施好差别化住房信贷政策，积极支持刚性和改善性住房需求，为以旧换新、以小换大、生育多子女家庭住房消费提供便利。按规定落实个人购买住房契税及换购住房个人所得税优惠政策。
为提振消费者购房需求，各地纷纷出台相关举措，包括购房补贴、奖励企业等。
例如，江西省南昌市红谷滩区不仅给予购房者以补贴，还对促销排名靠前的房企予以奖励。南昌市红谷滩区提出，2023年1月19日至2月18日，凡在红谷滩区购买新建商品房，且完成合同备案的购房人，可享受200元/平方米的购房补贴（单套商品房最高不超过4万元）。
此外，不少城市延长了个人购房补贴政策实施时间。湖北宜昌提出，将2万元个人购房补贴政策实施时间延长至2023年12月31日；江苏徐州提出，将市区购房补贴延期至2023年3月31日。
“因城施策”仍有空间
此前中国人民银行货币政策司司长邹澜在国新办发布会上表示，根据央行掌握的数据，2022年12月新发放个人住房贷款利率全国平均为4.26%，和2021年12月同比下降1.37个百分点，这是2008年有统计以来的历史最低水平。
“房贷利率下调成为一项重要的工作，客观上促进了房贷成本的降低，有力支持了住房消费的释放。同时，地方政府‘因城施策’调整房贷利率更大的自主权，原则上房价未扭转下跌趋势前地方政府可以持续下调或取消首套房贷款利率下限。”严跃进表示，今年1月，全国各地已经出现了房贷利率下调的密集操作，预计后续基于房价走势情况，会有更多地方调整房贷利率水平。
严跃进称，总体来看，符合新房贷利率下调的城市多集中在三四线城市和部分房地产市场库存压力大的二线城市。根据对全国百城2022年的房价数据进行统计，约有七成城市房价偏弱，具备房贷利率下调或突破房贷利率下限的条件。
中原地产首席分析师张大伟也表示，在存款利率处于较低水平的同时，首套住房贷款利率进入“3”阶段已是大势所趋。他预计，一方面，后续会有更多城市贷款利率有序下调，另一方面，部分城市房贷利率下限或不止步于3.8%的水平，还有继续下调空间。
张大伟说，虽然房贷利率下调会更好地支持刚性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，但目前市场信心依旧没有完全恢复。“房地产市场复苏也与整体经济复苏情况密切相关。”他表示。
也有业内人士建议对存量房贷利率进行调整。李宇嘉表示，2017年至2021年上半年，我国新房交易量连续在历史最高位徘徊，贷款利率也普遍达5%以上，甚至部分高达6%。可以考虑进行存量房贷利率下调试点，降低存量购房人月供压力的同时，还能进一步释放内需和消费，改善房地产市场预期。
来源 | 证券时报、新京报贝壳财经、财联社、每日经济新闻、上海证券报、经济参考报
