2022年，在多地疫情反复、“断供”事件频发等超预期因素影响下，全国房地产市场进入深度调整期，多数城市新房市场量价齐跌。年底，随着防疫政策的放开，不少人开启了返乡过年模式，各地能否迎来返乡置业的释放、2023年楼市能否迎来转机成为行业关注焦点。春节期间，中指研究院各地分析师以“区域楼市观察”为主题，通过分析各地最新楼市政策及置业变化，研判市场量价走势，形成了区域市场系列报告，以供企业参考，本文为系列研究之西南篇。
2022年，西南城市楼市基本呈下行趋势。其中成都、重庆、昆明、南宁作为西南四大省会城市，是西部大开发的重要平台，推动着“一带一路”和长江经济带战略的契合互动，但各城市楼市韧性不一。整体来看，2022年各城市楼市政策愈加宽松，成都市场韧性相对较强。展望2023年，西南各城市将延续政策宽松基调，随着供需两端信心的调整，市场有望逐渐修复。
政策持续松绑，市场韧性强，
2023预计量增价稳
2022年成都政策持续优化，带动需求释放。成都上、下半年各出台两次重磅新政，供需两端提振楼市信心；对楼市松绑的政策微调几乎贯穿全年，以人才购房、公积金提取、自有住房出租释放购房资格、多孩家庭购房资格、父母投靠落户购房资格、二手房“带押过户”等为主。
图：2022年成都楼市政策一览
数据来源：中指研究院整理
商品住宅供销同比下降仅两成，市场韧性凸显。2022年成都全市（下同）商品房供应面积2903万㎡，同比下降17.7%；成交面积3017万㎡，同比下降25.2%。全年商品住宅供应面积1878.1万㎡，同比下降18.1%；成交面积1898.0万㎡，同比下降24.5%，市场表现优于全国整体水平。
市场监测：https://u.fang.com/ytcrnn/
需求充足，市场受扰动后供销恢复力度较强。2022年成都市场受到多种因素扰动，年初疫情反复，市场供需下探，8月高温限电、9月疫情封控，均对市场节奏造成较大干扰。但从月度数据可以看出，在经历异常扰动过后，伴随政策的变化，市场表现出了较强的恢复能力，5月两次新政之后，供应量率先复苏，成交量也随即提升。9月疫情封控结束后，市场供需持续上行。四季度政策刺激叠加房企冲业绩压力，供应大增，需求回暖有所滞后，从新开盘认购率表现来看，市场热度持续回升。
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“回归主城”逻辑进一步被强化。从成都市商品住房市场成交结构来看，“5+2”区域供需占比明显上升，近远郊区域供需占比明显下降，供需占比已不足20%，市场从新六区主导变为“5+2”区域主导。
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刚需萎缩，改善性需求韧性较强。从面积段来看，2022年90-120㎡仍为成交的主力面积区间，成交套数占比下滑8.6个百分点；其次140㎡以上成交占比较大，为27.8%，较上年上升8.6个百分点，90㎡以下及120-140㎡成交套数占比基本保持稳定。从总价段来看，2022年低总价段成交套数下滑明显，高总价段成交套数维持稳定或保持微幅增长态势。刚需萎缩，改善性需求韧性较强。
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“两集中”深度影响未来客群及产品格局。2021年三批次及2022年四个批次，土拍条件放宽，真实房地价差明显扩大。土地“两集中”的出现与调整，深刻影响未来客群及产品格局。2021年一、二批次真实房地价差极大压缩，市场下行，改善性需求释放不通畅，刚需客群基数庞大，企业为快速回款、降低持有成本，面积控制、总价控制的产品阶段性回归市场。2021年三批次及2022年四个批次，土拍条件放宽，真实房地价差明显扩大，限价项目明显高于当季区域均价，但市场认知被2021年一、二批次项目重构，随着2022年政策持续优化，同步刺激刚需、改善性需求释放，打造改善溢价产品、以期达到限价天花板销售是目前企业新的产品塑造逻辑，成都改善化进程将进一步加速。
成都产品及客群迭代图
数据来源：中指研究院整理
2023趋势展望：政策优化空间在，市场进一步回暖，全年预计量增价稳
2023年以“稳经济”为核心目标对房地产市场进行管理，成都政策存在进一步优化的空间，企业积极加快库存去化，预计需求端一季度受疫情不确定形势影响，购房者生产生活活动受到较大扰动，置业意愿保持低位，随着经济逐步复苏、政策影响持续释放、企业积极营销，二季度开始积压需求或将逐步释放，全年预计量增价稳。
调控政策持续放宽，市场信心不足，
供需双双低位
2022年重庆楼市调控持续放宽，从供需两端重塑楼市信心。2022年初重庆陆续推出降首付、降利率、购房补贴等鼓励政策，激活市场需求。6月，重庆市为促进房地产市场良性循环和健康发展，从住房贷款利率、公积金贷款优化、税收优惠、项目资本金监管等多方面出台15条新政。12月底，再次加大放松力度，供需两端同时发力，增加金融支持、减轻企业负担、优化商业贷款政策、二手房流通等组合拳提振楼市信心。
图：2022年重庆楼市政策一览
数据来源：中指研究院整理
重庆楼市供需量腰斩，成交价格整体企稳。2022年，虽然重庆利好政策频出，但由于重庆此前并不限购，政策力度并不算大，对需求的带动作用较小，且在大环境下行的情况下，市场信心严重不足，楼市供需均为近五年新低。重庆中心城区商品住宅全年供应面积607.1万㎡，仅为上年的三成左右，同比下滑63.5%；成交面积621.6万㎡，同比下降66.6%；成交价格14392元/㎡，与2021年基本持平。
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土地市场规模创新低，住宅用地成交体量降幅超过七成。2022年，受楼市下行、疫情反复等多方因素的影响，政府放慢推地节奏，重庆土地市场缩量明显，供应和成交均创新低。供应方面，重庆中心城区推出住宅及商办用地60宗，推出体量639.2万㎡，同比下滑66.7%。成交方面，重庆中心城区住宅及商办用地成交59宗，成交体量628.8万㎡。就楼面均价而言，为了推动市场健康发展，减小企业开发成本促进土地成交，2022重庆中心城区商品房用地推出楼面均价明显下调，叠加全年土地以底价成交为主，因此成交楼面均价同比下跌近两成，回到5700元/㎡水平。
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2023趋势展望：经济好转，信心重塑，楼市成交回升
2022年重庆虽然供需两端同时出台多项楼市宽松政策，但市场信心仍不足，供需同步大幅缩水。年底对房企及购房者等多方进行了大力支持，2023年在经济形势逐步好转下，叠加房企信心的重塑，有望提振市场信心，促进部分购房需求释放，全年楼市成交规模有望底部回升。
政策持续宽松，市场延续筑底
2022年，昆明房地产市场面临严峻局面，政府通过各种优化政策为房地产市场“松绑”，政策环境持续宽松。4月发布《昆明市人民政府办公室关于促进房地产市场稳地价稳房价稳预期工作的意见》，加快商业商务用房去化等。9月出台《关于推行房屋征收补偿房票安置的实施意见（试行）》，稳步推行房屋征收补偿房票安置方式。11月，发布《关于整顿规范住房租赁市场秩序，加强轻资产住房租赁企业监管的实施意见》，重点从租金收取、监管、房源发布等多方面出台新规，进一步规范租赁市场秩序，通过政策“松绑”推动房地产市场平稳健康发展。
图：2022年昆明楼市主要政策一览
数据来源：中指研究院整理
新房市场去库存为主，量价齐跌。2022年昆明主城五区商品住宅供应337.1万㎡，同比下降56.5%；成交424.9万㎡，同比降幅达35.1%。从价格上看，受市场环境以及产品结构影响，2022年昆明主城商品住宅销售均价为14202元/㎡，同比下跌5.4%。全年昆明房地产市场仍以去库存为主，尤其是下半年以来，供应处于低位，市场需求规模总体平稳，延续筑底行情。
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土地市场下半年供应量增加，底价成交是主流。2022年，昆明主城区商品房用地推出规划建面316.3万㎡，同比下降35.4%，成交规划建面231.2万㎡，同比下降21.9%。市场供需主要集中在下半年，分别占全年的85.5%、76.6%。但从成交端来看，2022年，商品房用地成交楼面均价为2523元/㎡，与上年相比下跌25.9%，跌幅显著，虽然利好政策不断发酵，但企业资金仍承压，拿地热情不高，溢价不足是当前土地市场突出问题。
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2023趋势展望：宽松政策持续推出，市场完成筑底迎来新发展
2022年，受房地产市场环境及疫情等综合因素影响，昆明房地产市场降至“冰点”，呈现量价齐跌局面。2023年是昆明保交楼的关键年，政策将以保障房地产市场平稳发展为主。随着经济形势逐渐好转，消费信心将在一定程度上得到修复，房地产市场有望完成筑底阶段，迎来新的发展期。
购房政策不断优化，需求释放有限，
宅地成交缩水
2022年南宁政策以信贷环境和公积金优化为主，带动需求释放有限。相比于强二线城市，南宁楼市出台政策中公积金优化贯穿全年，但对楼市带动较为有限。“强师惠师”、落实多子女家庭公积金支持政策、家装补贴、人才购房补贴等对楼市具有定向释放需求作用。
图：2022年南宁楼市主要政策一览
数据来源：中指研究院整理
商品住宅市场承压，连续三年成交缩减。2022年南宁主城区商品住宅成交395.3万㎡，同比下降33.6%。近三年南宁主城区商品住宅成交量持续下滑，2021和2022年降幅均超三成，2022年降至500万㎡以内。
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商品住宅成交均价回落。2022年南宁主城区商品住宅成交均价12526元/㎡，同比下跌3.9%，近五年来首次下跌，但仍然保持在2020年水平。
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销售量年底翘尾，市场以价换量现象明显。南宁主城区商品住宅成交起起伏伏，二、四季度成交情况优于一、三季度。年底冲量，12月创全年最高销售量53.1万㎡。月度成交均价在3月和8月冲高，超13000元/㎡，四季度以价换量，年底跌至11584元/㎡，其余各月成交均价皆在12000元/㎡以上水平。
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住宅用地量价双降。2022年南宁主城区住宅用地成交规划建筑面积为298.1万㎡，成交金额100.8亿元，同比分别下降22.1%、45.5%。2021年南宁主城区住宅用地随着供应的减少，成交体量腰斩，2022年市场整体下行，土地成交继续缩水。由于房企资金压力大，市场信心不足，土地成交溢价率显著下滑，住宅用地成交楼面均价跌至3382元/㎡，同比下跌三成。
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2023趋势展望：政策利好组合出击，市场逐步回暖，土地稳步供应。
考虑到2022年南宁楼市政策以公积金优化为主，其他方面调整相对较少，效果不太明显，2023年或寻求政策组合包，如二手房“带押过户”落地、缩短交易周期、持续释放购房优惠等，提振市场信心，拉动市场回暖。商品住宅市场需求仍然存在，但释放速度相对较缓，预计全年量增价稳，土地供需随着市场回升有望稳步发展。
年度盘点：
2022年中国房地产销售百亿企业排行榜
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中国房地产2022年市场总结&2023年趋势展望
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中国物业管理行业2022年度总结与2023年度展望
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政策解读：
2022中央经济工作会议：要确保房地产市场平稳发展
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中国房地产政策跟踪报告（2022年12月）
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企业研究：
“三支箭”：房企融资排行榜
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“三支箭”开弓满月：5万亿资金救房企
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房地产市场：
中国房地产市场月报2022年12月
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中国300城市土地市场交易情报（2022年12月）
https://u.fang.com/yst9pa/
指数研究：
中国房地产指数系统百城价格指数报告（2022年12月）
https://u.fang.com/yst9pe/
物业研究：
2022中国物业服务上市公司ESG测评研究报告
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2022年中国物业服务价格指数研究报告
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2022中国房地产服务品牌价值研究报告
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