12月，中央经济工作会议为2023年房地产市场定调，需求端强调支持住房改善消费，同时《扩大内需战略纲要》亦提及促进居住消费健康发展，短期政策释放有望进一步加强，核心一二线城市继续降低购房成本和购房门槛。企业端中央继续明确满足行业合理融资需求，配套政策预计将进一步落地，“三支箭”支持企业融资规模将继续扩大。供需两端策的持续优化，叠加防疫政策放开，随着疫情形势进一步好转，住房需求有望逐渐得到释放。
2023年仍是“保交楼”的关键节点，也是稳预期的重中之重，伴随着各个配套政策的不断落实，“保交楼”资金落位的速度有望加快。另外，地方政府或通过定向回购的方式支持“保交楼”，推动项目快复工、早交付，“保交楼”各项举措的实质性推进将修复购房者置业信心，稳定市场预期。下面让我们看一下天津各大房企和项目的业绩表现。
▍全口径销售业绩TOP10
2022年1-12月，天津房地产企业销售金额TOP10共成交695.32亿元。TOP10门槛值为45.23亿元。其中中海以160.95亿元的销售业绩荣膺销售榜首位，远洋集团以91.28亿元居榜单第二，万科位列第三。
2022年1-12月，天津房地产企业销售面积TOP10共成交341.86万平米，远洋集团以54.84万平米的业绩夺得面积榜冠军，万科以53.37万平米位居第二席。
特别说明：房地产企业销售数据以2022年1月1日-12月31日期间商品房合同销售额为统计口径，主要依据中指数据CREIS（点击查看）在天津的销售监测数据；本报告仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。
▍项目销售金额TOP20
2022年1-12月，天津商品住宅销售金额TOP20项目共成交306.46亿元，入榜门槛为9.40亿元。其中中海和平之门揽金29.94亿元，荣膺榜单冠军，中海天空之镜和未来城以29.79亿元和24.31亿元的销售业绩居榜单第二第三位。
▍商品住宅市场分析
■市场概况
■全年成交量达去年六成，市场供求量下滑明显
2022年，整体经济面临下行压力，同时疫情反复等超预期因素频出，天津市场整体较为低迷。商品住宅供应量为694万㎡，环比下降43.2%；成交量为800万㎡，环比下降35.8%；市场供求量下滑明显，成交不足的情况下，销供比为1.15，供应量更加缺乏支撑力；成交均价上涨1.1%，至17396元/㎡。
■年底“翘尾”爆发，成交均价结构性上涨
成交量走势：全年市场成交量保持低位，月均流速为67万㎡，上半年3月传统旺季“小阳春”及6月年中冲刺，月销售量超过70万㎡；9月天津“认房不认贷、二套首付四成”新政，市场好转；12月成交量达101万㎡，创年内新高；更是受年底疫情放开新需求导入、行业利好政策频出、开放商年底冲刺、集中签约备案等多重政策叠加，催生年底“翘尾”。
价格走势：受市区成交占比增大影响，全年成交价格结构性上涨至17396元/㎡，6月中海和平之门项目集中成交备案，带动年内最高价格达19598元/㎡
■四大片区成交市场份额市内六区成交占比再度提升，环城、远郊缩量明显，滨海新区占比稳定。
【市内六区】改善需求提升，市场成交占比提升2个百分点，至12%;
【环城四区】依然为主力区域，但市场占比缩小。成交307万㎡，占比38%，较去年缩小1个百分点;
【滨海新区】市场相对稳定，成交占比提升至23%，较去年增加2个百分点;
【远郊五区】萎缩明显，成交量接近腰斩，市场占比缩小至26%;
■环城四区成交额占比近四成，市内六区份额扩大
【市内六区】总成交额361亿元，占比26%，份额较去年提升6个百分点；
【环城四区】依然为主力区域，但份额略有下降至38%；
【滨海新区】市场份额扩大1个百分点，至19%，总金额271亿元；
【远郊五区】市场占比下降5个百分点，各区域占比环比均有不同程度下降。
■区域格局分化，价格回归地段价值
【市内六区】价格与区域基本面相匹配，除河东、红桥外，价格均上涨，和平超过60000元/㎡；
【环城四区】津南区均价微幅上涨，西青区价格依然最高；
【滨海新区】均价14280元/㎡，环比下跌5.5%；
【远郊五区】宁河价格环比上涨2.1%，静海跌幅最大，接近10%。
■供应不足，存量被减少，但市场去化慢，出清周期延长
截止12月底，商品住宅可售面积为2002万㎡，较去年底减少106万㎡；与以往去库存主要靠提升销售量不同的是，22年库存量的减少更主要是供应量缩减了527万㎡。
同期由于市场预期较差、购房者信心不足，去化慢，周期延长，去化周期由年初的21个月延长至30个月。
▍展望：底部已现，破局在望
【政策】展望
预计2023年，坚持“房住不炒”基调不变，供需两端政策均有继续优化空间，政策力度有望进一步加强，天津作为核心二线城市政策有望全面放开。
【企业】展望
支持企业合理融资需求，房企融资链条有望进一步畅通，企业资金面有望得到改善；“保交楼”仍然是侧重点，专项借款及配套资金加快落地，有望取得更多实质性进展，共同促进购房者预期好转。
【土地】展望
2022年房企投资拿地大幅缩量，土地市场供需均表现低迷。当前销售市场下行压力仍较大，短期低迷现象或将延续，预计在市场销售企稳回暖后，房企才会逐步恢复投资拿地。
【市场】展望
2023年，随着疫情放开、形势好转，叠加调控政策优化，天津市场规模继续大幅回落的空间较小，将进入修复期，销售最快或明年二季度企稳，下半年有望出现明显好转。
年度盘点：
2022年中国房地产销售百亿企业排行榜
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中国房地产2022年市场总结&2023年趋势展望
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中国物业管理行业2022年度总结与2023年度展望
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政策解读：
2022中央经济工作会议：要确保房地产市场平稳发展
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中国房地产政策跟踪报告（2022年12月）
https://u.fang.com/yst9p9/
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企业研究：
“三支箭”：房企融资排行榜
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“三支箭”开弓满月：5万亿资金救房企
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房地产市场：
中国房地产市场月报2022年12月
https://u.fang.com/yst9he/
中国300城市土地市场交易情报（2022年12月）
https://u.fang.com/yst9pa/
指数研究：
中国房地产指数系统百城价格指数报告（2022年12月）
https://u.fang.com/yst9pe/
物业研究：
2022中国物业服务上市公司ESG测评研究报告
https://u.fang.com/yszk6u/
2022年中国物业服务价格指数研究报告
https://u.fang.com/yszk6t/
2022中国房地产服务品牌价值研究报告
https://u.fang.com/ytcstt/
