据中指研究院统计数据显示，2022年粤中北三城商品房市场均出现明显下行。其中，清远商品房成交面积为513万平，同比下降22%，成交均价7130元/㎡，同比下降8%。韶关商品房成交面积为308万平，同比下降21%，成交均价5572元/㎡，同比下降4%。肇庆商品房成交面积为491万平，同比下降16%，成交均价5788元/㎡，同比下降2%。
表：粤中北三城2022年新房市场量价表现
【销售业绩榜单分析】
2022年，清远房地产销售额TOP10企业的合计销售额为147亿元，门槛为7.5亿元；销售面积TOP10企业的合计销售面积为188万㎡，门槛为9.2万㎡。销售金额方面，碧桂园以50.4亿元位居首位，保利华南以27.5亿元位列第二，较2021年排名上升一位，与排名第三中国恒大差距近20亿元。销售面积方面，前3名房企分别为碧桂园、保利华南与中国恒大。
2022年清远房地产企业销售业绩TOP10
数据说明：清远房地产企业销售数据统计是以2022年1月1日-12月31日期间销售的全口径商品房为统计口径，主要依据中指数据CREIS（点击查看）在清远销售监测数据，并参考当期总体经营情况和推盘去化情况进行分析统计，含住宅、别墅、公寓、商业、办公、车位；对于少数没有在监测范围内的项目，由企业提供相关证明文件，经课题组对数据进行严格审核，也纳入统计范围。
2022年，韶关房地产销售额TOP10企业的合计销售额为90亿元，门槛为2亿元；销售面积TOP10企业的合计销售面积为133万㎡，门槛为2.7万㎡。销售金额与销售面积TOP3房企排名一致；其中，碧桂园以全年累计销售额47.8亿元，累计销售面积74.1万㎡位列销售额及销售面积榜首；保利华南以累计销售额12.3亿元，累计销售面积19.4万㎡排名第二。
2022年韶关房地产企业销售业绩TOP10
数据说明：统计口径与清远类似。
2022年，肇庆房地产销售额TOP10企业的合计销售额为125亿元，门槛为6.4亿元；销售面积TOP10企业的合计销售面积为212万㎡，门槛为9.1万㎡。销售金额与销售面积TOP3房企排名一致；其中，碧桂园位居榜首，累计销售额33.1亿元，累计销售面积58万㎡；中国恒大排名第二，累计销售额为16.4亿元，销售面积32.5万㎡；保利华南位列第三，累计销售额16.2亿元，与第二名差距不足2000万元，累计销售面积21.4万㎡。
2022年肇庆房地产企业销售业绩TOP10
数据说明：统计口径与清远类似。
【政策解读】
* 清远 *
【广清一体化】2022年10月，《广清一体化“十四五”规划》正式印发，指出推动清远南部地区与广州中心城区形成“半小时通勤圈”，加快打造一批千百亿级产业集群，加强两市产业分工合作和有序转移承接，推动广清产业联动发展。
【广清城际】2022年10月，广清城际北延线正式进入全面加快架梁阶段，预计2024年通车，建成后将为清远全面对接融入“轨道上的大湾区”，实现“轨道上的广清一体化”发挥重要作用。
以上政策及城市建设的落地，将为清远临广及城际站沿线板块带来实质性利好，这些板块内的保利麓湖、保利和悦滨江等项目，将能更好地获得大湾区城市的辐射。
* 肇庆 *
【广州都市圈】2022年8月，端州、鼎湖、高要、四会四区明确纳入广州都市圈，佛肇产业协同和科技创新合作将得到进一步发展。依托珠三角枢纽机场，佛山、肇庆将联动高标准规划建设珠江西岸临空经济区，构建以轨道交通为骨干的一小时通勤圈。临近轨道交通站点或连接广州高速公路出入口的项目，如保利云禧、保利梦想城等，综合价值将进一步提升。
【典型项目分析】
* 清远 *
保利和悦滨江
保利和悦滨江位处清远城市新中轴与北江交汇处，坐拥清远北江中心区“最后一公里”黄金江景。项目同时拥有“核心城区+一线临江”区位及景观资源的稀缺性，打造沿江最低2.13容积率生态宜居社区，建筑密度更是低至18%，是北江沿岸少有的低密项目，拥有极高的居住舒适性。
另外，项目周边汇聚保利广场、顺盈时代广场等繁华商圈，生活配套一应俱全，构成北江流域最璀璨之段，是继天汇之后，保利在清远的另一城央滨江生态顶豪之作。
（保利和悦滨江效果图）
为了最大化利用项目得天独厚的一线临江景观资源，保利华南为其打造了片区稀缺的江畔院落式小高层，人均土地占有率及户型实用率极高。项目设计清远首个270°环幕L型江景大阳台，配以大面积落地窗与玻璃推拉门，为客户创造IMAX级的奢阔景观视野，醉美的北江景观尽收眼底。
（和悦滨江L型阳台示意图）
保利奥体大都汇
项目自身配建城市地标——清远奥体中心，承接各项国内国际赛事，举办大型文化、经济、商务活动，推动奥体板块逐步升级演绎为城市的发展新引擎。项目总体量超百万方，片区规模最大，以创新的“住宅+体育中心”融合模式，打造建面约45万方奥体公园，配置多元玩乐设施，让业主在家门口不仅可以观看运动赛事、大型表演活动，也可畅享各种健康休闲运动，享受顶流人士般的品质生活。
（清远奥体中心实景图）
项目交通便利，距广清城际省职教城站约700米，距汕湛高速出口约2公里，可快速连接清远主城区，并融入广清一小时生活圈。项目教育资源更是丰富，小区自建2所公立幼儿园，周边规划九年一贯制公立学校，在家门口即可拥有全龄段优质教育圈。
（幼儿园实景图）
* 韶关 *
保利时光印象
项目地处韶关城市发展新核心——芙蓉新城，该板块为政府重点打造区域，汇集城市多样资源，尤其在2021年，随着大型商业综合体——保利广场的开业运营，片区成熟度更上一层台阶，成为韶关成功人士的置业首选区域。值得注意的是，韶关保利广场正是由保利华南建设运营，且该商场在开业首日便收获了20万客流，成为了当地潮流好玩的品质生活聚集地。而时光印象距离该商场仅500米距离，城市繁华与多样生活近在咫尺。
（韶关保利广场实景图）
此外，项目毗邻韶关高铁站及客运站双交通枢纽，可快速链接粤港澳大湾区内各大城市。项目总建面约90万方，分七期开发，其中包含东岗保利小学（已开学）及12班幼儿园，配建4万方社区商业（其中约3600㎡宏昌超市已开业），轻松解决业主子女教育及生活购物等问题，是韶关不可轻易复制的超级配套大盘。
除了优越的区位及配套加持外，该项目面积段丰富，涵盖97-162㎡3-5房产品，可满足不同置业者需求。得益于较高的综合价值，保利时光印象位居2022年韶关全市网签面积、金额第二，持续热销，得到置业者高度关注。
（保利时光印象项目效果图）
保利东湾
韶关保利东湾是保利集团首入小岛老城芯，打造的一线江景大盘，是韶关市区唯一一个能够环视东西6公里江景视野的项目，坐享城芯之滨。小区自带的2.2万㎡6大主题园林景观、社区外步行可达的三大主题滨江公园、以及韶关首个约9.8公里滨江绿道，为置业者提供多个休憩的好去处，畅享宁静惬意的江岸生活。
（保利东湾江景实景图）
小区规划的约1000㎡生鲜超市已于去年11月部分开业，业主生活便利程度得到进一步提升。另外，项目自带9班制标准幼儿园亦已封顶，孩子可在放心的环境里更好地成长。
（保利东湾周边规划示意图）
* 肇庆 *
保利云禧
保利云禧位处端州城芯成熟板块，地段优势不可复制；同时南向望东湖、仙女湖双湖景观，拥有全市稀缺的湖景资源，离湖最短距离仅50米。此外，周边配套设施水平，如市图书馆、市一医院、敏捷城商圈、肇庆中学等，均属于肇庆第一梯队。项目入市便获得当地高端圈层的认可及追捧，短短4个月时间内网签金额已突破3.5亿元，刷新端州最高成交单价，成为当地豪宅的标杆。
（保利云禧项目效果图）
项目在规划和开发上对标一线城市豪宅设计，融合保利顶豪理念与肇庆宋式美学等，利用屏风高墙、对仗灯饰设计仪式感归家前场；以瑞鹤为主题串联社区园林景观设计，谨守“高配低密”原则，打造当前肇庆罕见的舒适小高层，做到窗窗有景、户户私密。
（保利云禧园林实景图）
保利梦想城
2022年，随着广州都市圈规划逐步落地，以及小鹏汽车、宁德时代等高新产业陆续入驻，肇庆大旺高新区作为广佛产业集群上面的重要环节和肇庆参与广州都市圈发展的主要载体，未来将持续发展壮大。早在数年前，保利华南就已超前预判大旺未来的发展潜力，果断落子，投资百亿打造集科创、产业、商业、教育、居住于一体的产城融合项目----保利梦想城。
（保利梦想城项目效果图）
保利梦想城并非简单地把产业集群和住宅项目相互叠加，而是通过具有前瞻性的规划，结合周边生态资源，如大南山森林公园、龙湖水库等，将多重功能结合于一体，合理布局不同功能片区，让置业者远离城市喧嚣。另外，社区内自带一站式优质配套，全方位覆盖衣食住行、休闲娱乐、教育医疗等多个方面，满足业主的日常所需。
（保利梦想城周边环境实景图）
另外，在当前房企风险频发、部分项目交付不确定性增加的情况下，保利梦想城却能实现提前5个月峻备且“交楼即交证”，展现出央企责任担当以及强大的综合实力。
2022年，粤中北三城新房市场成交总量和价格均出现一定调整。2023年，宏观经济环境将持续修复，叠加房地产政策端的持续宽松，粤中北三城房地产市场在筑底后有望稳步回暖，置业者可重点关注核心地段的优质房地产项目，如清远保利和悦滨江、肇庆保利云禧等，预计其市场表现将明显优于全市平均水平。
年度盘点：
2022年中国房地产销售百亿企业排行榜
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中国房地产2022年市场总结&2023年趋势展望
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中国物业管理行业2022年度总结与2023年度展望
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政策解读：
2022中央经济工作会议：要确保房地产市场平稳发展
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中国房地产政策跟踪报告（2022年12月）
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https://u.fang.com/yt6van/
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企业研究：
“三支箭”：房企融资排行榜
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“三支箭”开弓满月：5万亿资金救房企
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房地产市场：
中国房地产市场月报2022年12月
https://u.fang.com/yst9he/
中国300城市土地市场交易情报（2022年12月）
https://u.fang.com/yst9pa/
指数研究：
中国房地产指数系统百城价格指数报告（2022年12月）
https://u.fang.com/yst9pe/
物业研究：
2022中国物业服务上市公司ESG测评研究报告
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2022年中国物业服务价格指数研究报告
https://u.fang.com/yszk6t/
2022中国房地产服务品牌价值研究报告
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