一年又过去了，被誉为房价永远涨的深圳到底怎么样了？
新房成交约3.5万套，成交量同比2021年下降33%，成交套数等同1997年。
二手成交约2.2万套，成交量同比2021年下降46%，成交套数等同2002年。
整体房价水平下降了28%，等同于2019年。
这意味着2020年之后在深圳买房的所有人都被套牢了。还记得曾经风光一时的深房理么？带领全国人民在深圳炒房，最后因欺诈被抓。后续的故事我们已经无从考证了，但是那群跟着深房理炒房的人，裤衩都应该亏没了。
据说，一名叫欧神的深圳炒房领军者，在自己的朋友圈发文称，2022年亏了1500万，现金流被击穿，已经无药可救。2023年会继续亏损1500万，2023年总亏损可能会达到1800万。
被誉为房价永远上涨的深圳为何不灵了？到底发生了什么？
许多房产自媒体给出了原因，比如，全国最严苛的限购政策、二手房交易指导价、户籍政策等等。
我觉得这都不是根源，这只是诱因。根源在于深圳的房价已经透支了上涨空间。
很多人认为，深圳只有1/10的北京这么大，却有着和北京差不多的人口。深圳有华为、腾讯等高收入企业，深圳有钱人多如牛毛，所以深圳房价永远涨。
这个世界上，真的没有永远涨的东西。房价更不可能永远涨，深圳2020年开始遭遇出口下滑、制造业外迁、外企制造业关厂、华为遭遇危机、腾讯大规模裁员降薪……，支撑房价的支柱倒了。
而深圳的房价已经向着宇宙迈进，10万，15万，20万，即使是偏远的龙岗也涨到5万以上。
假如以10万元每平买100平的房产，需要1000万人民币。首付300万，贷款700万，每月还款5万左右。请问，能够拿出300万首付，又能每月还款5万的年轻人有多少？
即使是5万的价格，动辄500-600万的房价，能买得起的人已经屈指可数了。
当大厂开始降薪裁员，又一次打击了购房者信心。特别是大厂推行35岁退休，而你要扛着房贷30年，每月还款2万-5万。35岁退休后，还要还款20多年，请问哪有钱还款？
简单讲，能够接得起深圳房价的韭菜已经不多了。一共2000万人的大都市，只成交了2.2万套二手房，其实是正常的。
二手房彻底冻结，炒房客急于套现，挂牌量持续暴增，而法拍房也在暴增，这就是深圳楼市现状。
有些房产自媒体说，2000万人的深圳，怎么可能没人买房？2.2万套二手房的成交量绝对是冰点，2023年肯定要反弹。房价已经翻了5倍的深圳，只下跌28%就想反弹？
又有人举例说，美国、英国为何房价就能够下跌后再反弹？那你可以看下美国和英国的房价收入比啊。美国的平均房价收入比大概是10，英国大概是12，而深圳的房价收入比是48，即使是江苏徐州，也要高达30。
所以美国房价上涨后，美国人买房依然比我们简单。另外，美国和英国都是移民国家，每年大量的人口净流入，是中国没法比的。
中国2022年新生儿大概是850万，死亡人口大概是1200万，净增长为负350万。未来人口还将持续下跌，至少15年-20年。
所以，中国的房价不能与美国、英国相提并论。我们唯一可参考的是日本。
日本从1991年房地产泡沫开始破灭，开始降低利率，到了1999年利率降低为0。如此大规模的放水并没有让房价止跌。1992年开始日本房价迅速暴跌，比最高点跌去70%。即使是东京这样的大城市也跌去了60%多。
如今东京的房价只有北京的1/2，和二线城市青岛的房价类似。
按照很多人的思维，如果持续降低利率，持续放水，楼市肯定要涨价啊？为何日本把利率调整到0，甚至负利率，也没有让房价回暖？
根源在于人口。日本新生儿数量从1990年开始持续下跌，老龄人口持续增加，死亡人口持续增加，2008年附近总人口开始下滑。
老人持续死亡，总人口减少，年轻人经历了高房价导致的严重内卷，纷纷开始佛系生活，不婚不育，这加速了日本人口的减少。
房子如果没有人居住，就一文不值。在日本，许多农村、小县城已经没有多少人口。房子没人继承，因为继承了房子要交税和物业费。所以，日本推出去乡下居住免费和优惠政策，只要过去缴纳物业费就好了。
人口是房价的锚，人口一旦失去增长，房价必然下跌。所以，大家看了日本之后，就明白我们与日本多么相似。经历了20多年的房价高增长和巨大泡沫，新生儿突然开始断崖式下跌，人口开始减少，老龄化加剧。贷款利率开始下调。
最终的结果肯定随着总人口的持续下降，老龄化的增加，年轻人开始佛系生活，房价失去支撑，开启漫长的下跌之路。
房价的下跌会从城市郊区开始向中心区域蔓延。第一步，郊区先下跌。全国大城市周边郊区，出现了房价腰斩，比如，大家熟知的北京燕郊、广东惠州、青岛胶州。
第二步，主城区二手房下跌。目前房价的下跌已经开始蔓延到主城二手房，全国各大城市二手房挂牌价都在下跌，挂牌量都在激增。目前，主城区由于土地稀缺，位置稀缺，新房基本都是建设豪宅，因此拉高了片区价格。但是这种高价房库存量也在增加。后续价格仍会回归。
最可怜的是那些为几岁的娃娃囤房的80后们，他们的孩子在30年后能用上房子。而30年后，人口将减少2亿以上，房价会有至少50%以上的跌幅，他们背着20多年的房贷，眼睁睁看着自己的房子变老，变得不值钱。恭喜他们这群勤劳的，高瞻远瞩的80后。
