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梁中华
海通宏观首席分析师
S0850520120001
投资要点
近日，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续 3 个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。我们对此点评如下。
央行房贷政策：从“阶段性”到“长效机制”。央行在 2022 年 9 月底就推出了放宽首套房利率下限的政策，对于 2022 年 6-8 月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在 2022 年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。但当时央行强调这一政策到 2022 年底，并没有说一直延续。现在房地产需求依然很弱，所以央行本次操作，只是把本应到期的政策进行延期。所以，2022 年 9 月底出的政策强调是“阶段性”的，本次是建立了“长效机制”，也就是说这种房贷利率下限优惠的政策调整机制或将长期存在。
如何调整，如何评估？首先这次房贷利率调整，只针对首套房，不针对二套房；只针对新发放的房贷，并不针对已经投放的存量房贷。而且本次央行规定了评估时点和评估期限，即在每季度末月进行房价评估，把上季度末月至本季度第二个月作为评估期，也就是说每年的 3、6、9、12 月进行评估，看 12-2 月、3-5 月、6-8 月、9-11 月的房价变化，如果环同比都连续下降，可自主决定自下一个季度起，阶段性维持、下调或取消首套房贷利率下限。
哪些城市受益？我们根据统计局 70 城数据测算，9 月底的政策有 23 城符合条件（北海、常德、大连、哈尔滨、济宁、兰州、秦皇岛、石家庄、天津、温州、武汉、襄阳、宜昌、岳阳、湛江、贵阳、昆明、包头、安庆、泉州、泸州、大理、桂林）。本次调整后，共有 41 城可受益，上次受益的城市中，昆明、安庆、泉州、泸州、大理等 5 城已经不再符合标准；而新增加了 23 城（太原、西宁、沈阳、长春、福州、厦门、郑州、南宁、唐山、丹东、锦州、吉林、牡丹江、无锡、扬州、徐州、金华、蚌埠、九江、洛阳、平顶山、惠州、韶关）。
作用有多大？我们认为，短期内房地产需求受到疫情的短期冲击。中期看，中小型城市需求依然偏弱。对于人口净流入的核心城市来说，不仅仅是对首套房阶段性维持、下调或取消贷款利率政策下限，其实也需要降低购房资格要求、首付比例，以及释放二套等改善型需求，这也符合中央经济工作会议“支持刚性和改善性住房需求”的精神。
还有哪些调整空间？存款和 LPR。我们在货币政策年度展望中就讨论过，我国利率还存在进一步市场化的空间，尤其是根据我们的测算，存款利率、5 年期以上 LPR和房贷利率仍有一定调整空间，理论上这是可行的，因为现在经济稳增长仍然有压力。但具体如何操作，还要观察央行的态度，近期操作主要还是针对增量房贷。
