作者：子非鱼
来源：城市财经（ID：City-Finance）
01
苏州楼市全线调整
没有人怀疑中国最牛地级市苏州的城市价值与潜力，就像没有人怀疑深圳一样。
但当房价水平远远超出城市价值和潜力所能匹配的高度，远远超出城市大多数居民本身的购买力的时候，跌势根本挡不住。深圳如此，苏州亦是如此。
在今年整体宏观大环境下，根据国家统计局披露的数据显示，70个大中城市中有90%的城市房价在调整。统计局采取的抽样调查法，其反映的便是全国的整体情况。70个大中城市选取的是4个一线城市，32个二线城市，34个三线城市。
一二三线城市调整如斯，遑论没有被纳入统计的绝大多数四线城市。
在整体调整的大背景下，苏州自然也无法置身事外。
成交量方面：
今年前11个月，苏州新房累计销售面积651万平方米，较去年同期下跌了近四分之一。
二手房前11个月累计成交504万平方米，较去年同期下跌了17%。
进入12月份以来，苏州成交量方面有所回暖，但整体仍在低位，最关键的是，房价跌势依旧在持续、
房价方面：
新房今年以来至今，打折优惠降价是普遍现象。苏州最新推出的35个楼盘仍是如此。
逻辑很简单，开发商当下仍需要以价换量快速回血来应对自己的债务。
二手房价格普遍在调整。根据苏州楼市的梳理，苏州6大区23个板块今年进入了全线调整模式，其中跌幅最大的板块是吴江区的汾湖，同比下跌了75.3%。
苏州房价天花板的园区，跌幅最大的板块也超过了三分之一。
02
苏州房价前世今生
尽管苏州今年的房价上演了全线下挫，但整体价格仍在高位。今年的跌幅相比于过去几年的涨幅，仍是小菜一碟。
1998年，中国结束了此前的福利分房时代，进入了商品房时代。1999年苏州正式开始执行，当时苏州的市场价格是1680元/㎡，园区都市花园一期的成交均价为2000元/㎡。
此后随着浩浩荡荡的城市化，尤其是2001年中国加入世贸组织迎来了全面经济快速发展。
在经济与人口推动下，中心城市的房价一路上涨。2003年苏州成交均价涨至3000元/㎡，园区的成交均价刷新至4400元/㎡。2005年均价涨至4500元/平方米。2007年园区价格冲到了7000元/平方米。
2008年受全球金融危机影响，有过短暂的调整，但后来随着“4万亿计划”推出，全国 楼市又精神抖擞了起来。
从2009年至2019年，苏州房价翻了近4倍。2010年苏州房价登上万元，2017年登上2万元。2019年的高位均价是2.58万元/平方米。这只是均价，核心板块的工业园区与姑苏均价直逼4万元。
如果从上一轮大牛市的起点2015年开始算，四五年时间苏州房价翻了一倍。
2019年成为苏州楼市的一个分水岭。
那一年全国楼市整体都在躁动，仿佛又回到了2016年。苏州方面更是火爆异常，尤其是在当年的火遍大江南北的电视剧《都挺好》带动下，苏州的房子更是遭遇了哄抢，当时没有全款的实力，基本都得靠边站。
由于房价上涨过猛，特别是半个月里拍出了三个地王，最终引发了住建部约谈点名。最终苏州在5月份连出两条调控政策：
第一拳，2019年5月11日，苏州出台调控新政，新房重点区域限售3年，二手房重点区域限售5年，土地出让溢价不得超过25%等狠招。
第二拳，2019年5月16日补充新政，新房和二手房均需要取得房产证后，才能申请学位，且学位锁定5年改为9年，小学和初中不分段。新楼盘60%用于人才购房。
重拳之下，效果在2019年7月份显现，苏州房价开始转跌。
根据中国房价行情网数据显示，从2019年7月到2020年的11月的二手房挂牌价28619元变为24379元，降了4240元，降幅17.3%。苏州楼市的二手房成交价从27484元涨到了25737元，跌了1747元，跌幅为6.8%。另据中国房价行情网追踪的实时数据显示，2020年11月苏州二手房同比下跌7.18%，位居内地跌幅榜第12位。
跌幅并不大，但整体转向的趋势已经形成。进入2021年，苏州房价维持在高位震荡，直到2022年，才进入了全面且力度较大的调整模式。
尽管今年苏州也多次出手放松限购进行托底，比如放开了外围区限购，只保留了核心区限购措施，而且核心区的社保要求也降到了6个月。之后，苏州更是直接放开了核心区限购，但第二天就被叫停了。
为了解决库存，苏州更是动用了政府力量，开启了商品房回购模式，也即政府花钱从开发商手中买房。
对6个区及4个县市共10个板块回购约1万套新房，主要也是用于人才房和保障房。
但从结果来看，在购买力整体缩水的背景下，显然没啥用。
03
苏州后市预判
在防疫放开，中央定调2023年全面发展经济的背景下，包括苏州在内的诸多热点城市，成交量有所回升是大趋势。
但反弹力度还有观后效。
经历了三年疫情，无论经济、收入还是心情，都需要时间来平复。并不是吼一嗓子一放开，钱就能从天上掉下来。
尽管最坏的时刻已经去过，明年的经济和楼市肯定会比今年好，但无论经济还是收入，复苏过程仍是漫长曲折的。
毕竟疫情尚未结束，而且外部直接秩序撕裂得越发厉害。欧美日韩发达经济体进入了衰退，明年的外需出口不确定性仍在，所以最近才不断强调发展提升内需，刺激消费。
总之一句话，楼市的未来依旧扑朔迷离。
尤其是在人口已经转向的当下，楼市整体已经进入了黑铁时代，再也回不到过去的春风得意马蹄疾的年代。
在这种背景下，南方诸多与北方部分房价才开始调整没多久的中心城市，后续调整仍会持续，短期内不会结束。
对于苏州来说，正如本文开篇所说，没有人怀疑这座常年霸榜中国最牛地级市的价值与潜力，但苏州目前的房价相比于城市大多数居民的购买力，仍处在高位，泡沫依旧比较大。
一个在苏州拿着平均薪酬的人，一年不吃不喝只够买5.43平米。要想买一套标准大小的房子，需要不吃不喝20年左右。
苏州楼市，短期内主流趋势，仍会是挤泡沫。
经历了梦魇般的三年，很多人都想明白了一些事情，健康快乐地过好每一天，比什么都重要。
公无渡河，公竟渡河！对于购房，有能力就买，没能力就租，千万不要再加杠杆去买房了。
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