每经记者 王佳飞每经编辑 魏文艺
“今年京城最令人充满期待的高端住宅项目”“国贸稀世四居·时代伟大作品”“2022年，北京如何寻找稳赢的塔尖资产”……
近期，在寸土寸金的北京国贸附近，“北京国贸新盘入市”的广告颇为惹眼，“新城国际23”项目以近乎全网铺开的态势在北京市场展开宣发，除了广告宣传中的众多溢美之词，“被北京60%外资银行分行和80%外资金融公司拥在正中间，方圆1.5公里内，CCTV、人民日报、北京电视台……国家级媒体总部环伺在侧，近在咫尺”则成为其区位优势的上佳表征。
或许不少人会认为新城国际23是个崭新项目，而实际上，该项目所在新城国际已竣工十余年，其中开发商当初自持的部分房源经过重新包装后又上市销售，即现在的新城国际23。《每日经济新闻》记者近日调查发现，该项目背后的一系列操作颇为“精彩”。
新城国际 每经记者 王佳飞 摄
买房要签“双合同”
新城国际23位于十余年前已经开发建成的新城国际社区23号楼，此次销售的72套住宅占据了该楼栋的大部分房源。新城国际23其实是开发商将从前自持的房源重新包装后入市销售而起的新名字。
11月10日，记者来到新城国际23项目现场，其售楼处就位于新城国际23号楼的一层商务中心。记者注意到，售楼处现场的工作人员和看房人均比较少，前台工作人员甚至表示，“销售人员不在，需要临时赶回来。”
不久，销售人员匆匆赶回，直接对记者说，“区域优势不用特别介绍，我们是国贸一个新盘，也是国贸唯一一个带园林绿化的小区。”
“我们是民水民电带燃气。”销售人员强调，“我们虽然叫公寓，但也是70年产权，落户上学都没问题，和一般的商品房也没什么区别了。很多40年的公寓是商水商电的，也不能落户。”
“现在的均价是13万至15万元，价格比同一个小区里的二手房略高一些，我们提供精装（原来同小区的公寓出售时只是毛坯房），标准为每平米1.2万元。户型从136平米到276平米的都有的，总价是小2000万元起。”
随后，销售人员又领着记者去看样板间，“我们装修了一套房源作为样板间，就是交付标准，您去看看就了解了。”
样板间就在23号楼中，还有进进出出的住户，记者在电梯里便能听到楼栋里一些住户正在装修的声音。
样板间的装修确实很豪华，满眼流光溢彩，就像影视作品中豪宅的样子。不仅如此，身处高层，国贸高楼林立的风景也是分外开阔。销售人员表示，“小户型目前不多了，选择比较多的就是大户型了。”
据记者了解，新城国际23的房源总价在1700万~4000万元之间，单价在12万~15万元/平方米，其中136平方米两居19套，138平方米一居10套，180平方米和275平方米各20套。
当记者询问“购买这里是否能按揭贷款”时，销售人员顿了一下说，“我们还是建议您全款，贷款也不是不行，只是我们这里的备案单价是5.8万元，您如果贷款只能以这个价格为标准，实际上贷不出多少钱。”
也就是说，如果购买136平方米的户型，实际总价在1800万元以上，但只能以788万元的总价来按揭贷款，即按六成贷款只能贷到473万元左右。
关于合同的签订，销售人员告诉记者，“咱们签两份合同，一份是购房合同，按照单价5.8万元走；另一份是装修合同，把剩余的钱算在这里。”
记者还了解到，其他销售人员的说法还有需要签三份合同，即购房合同、装修合同以及置业咨询合同。
开发商去年已“易主”
“新城国际23”销售人员介绍的“双合同”购房情况虽然在北京个别新盘中也存在，但一般情况下也不会有如此大的价差。“裸房”价占总房款还不到一半的情况，表明该项目或另有隐情。
记者经过调查发现，新城国际项目是一个“有故事”的楼盘。
公开资料显示，2001年，香港置地和万通发展（SH600246，股价8.21元，市值168.63亿元）联合开发了新城国际项目。双方合资成立了北京万置房地产开发有限公司（以下简称万置地产），企查查显示，万置地产成立于2001年5月22日，目前法定代表人为常海，2021年8月3日前为外商投资企业，2021年8月3日变更为内资企业。
此后，新城国际正式开发，小区分为四期，先后于2002年、2003年、2005年、2006年开盘，并分别于2004年、2005年、2007年、2008年交付。
小区总占地面积105000平方米，总建筑面积320000平方米，其中住宅面积300000平方米，公建配套20000平方米，绿地率42.7%，拥有完善的生活配套。
新城国际项目的区位优势的确突出，岀国贸地铁站向北走5分钟左右便可达到达该项目。圆环形的分布设计使得小区内外部区隔更加明显，即使是身处繁华热闹的国贸区域，走入新城国际后，立即切换为鲜花绿树的清幽环境，一些底商和带娃的老人使得这里充满了生活气息。
彼时，香港置地刚进入内地不久，必然希望项目能足够国际化，产品与众不同，且万通发展方面也希望依托香港置地的国际渠道，将住宅销售给外国人。当年不少国外分销机构曾重点推介过新城国际项目，媒体也报道称，很多国际友人选择购买新城国际项目。不过据记者了解，历时近20年后，如今住在新城国际的人慢慢都换成了国内业主和租户。
由万置地产开发的新城国际可以算是“含着金钥匙”降生，2002年前后该项目的销售单价为2万元左右，市场反应和口碑俱佳。
然而，开发商并没有乘着当时的热销一口气“售罄”，而是选择自持了23号楼的70余套公寓用于出租。这一租就是十多年，直到去年才收回停租。这便是今天“新城国际23”项目的由来。
而此次出售“新城国际23”的持有企业虽然仍是万置地产，却早已物是人非。
2021年，万通发展寻求转让自己所持有的万置地产60%股份，根据资产评估报告，万置地产旗下资产还有一期车位184个、一期会所4套、二期车位2个、三期车位75个、三期底商4套、三期公寓72套，还有其他若干资产。主要资产则为此次入市的72套公寓，共1.4万平方米。
但转让过程并不顺利。2021年6月8日，万通发展发布公告称，以6.3亿元的价格将万置地产60%股权转让给与开普方熙（北京）控股有限公司，但仅仅到了当年的6月15日，万通表示，“公司在未按期分笔收到方熙控股支付的第一期股权转让价款”，并且已经单方面解除了合同。
而一周后的2021年6月15日，万通发展和湖州融汇嘉恒融资租赁有限公司（以下简称融汇嘉恒）签署了6.3亿元的万置地产60%股权转让协议。
据企查查，到了2021年8月3日，万置地产完成了股权变更，原香港置地方面的股份也一并撤出，目前万置地产的唯一股东便是融汇嘉恒。企查查显示，融汇嘉恒隶属于在资本市场上长袖善舞的中植集团。
中植系入主后，选择将新城国际剩余房源重新包装出售，但不可能再按十年前北京市住建委批复的售价销售，于是就有了上述销售人员所说的“双合同”。
那么，融汇嘉恒为何不选择“光明正大”地按市场价卖房呢？
新城国际23的户外宣传广告 每经记者王佳飞摄
土地增值税清算了吗？
记者查询了新城国际以往的预售证。北京市住建委官网显示，新城国际分别于2002年、2003年、2005年和2006年取得了5批次预售证，最近一次发预售证的日期为2007年9月18日，信息为X京房权证市涉外字第002579号，土地使用权证号京市朝涉外国用（2004出）第10339号。
如今，新城国际23在各种宣传资料中使用的预售证是京房售证字（2005）702号，但如今这份预售证已经转为现房销售，产权证号为X京房权证市涉外字第018215号。
记者从北京市建委网站查询发现，从2002年至2008年期间，新城国际项目先后多次取得预售证，不同批次公寓的预售均价分别为1.46万元/平方米、2.02万元/平米及5.3万元/平方米。
也就是说，开发商在此期间，按照施工进度分期分批申请预售，期间也逐渐提高了预售价格。到2008年时，该项目已全面完工，转为现房。
北京市住建委网站显示，新城国际23号楼的72套公寓，其“拟售价”显示为8万元/平米，状态为“正在销售”，批准时间为2008年6月26日。
巧合的是，10余年后重新以“新城国际23”亮相的72套公寓也正好位于23号楼。根据北京市住建委官网信息，新城国际23号楼72套公寓中，目前已售的有24套，剩余48套尚未出售，目前公寓还没有显示出网签价格。
本月初，记者向相关政府部门工作人员询问了老项目重新开盘上市可否调价的问题。对方解释称，“只要是进行了现房销售备案，再根据周边市场进行合理定价，一般就没什么问题。”
然而，税务专业人士却另有解释，“如果再次申请的售价明显提升的话，会涉及补缴土地增值税的问题。”
北京此前也有销售周期超过10年的大盘，就是分期分批申请销售许可证，而售价也是逐年提升，有些甚至涨了好几倍。这中间有一个不可回避的问题——土地增值税。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。”
此外，根据《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，“整体转让未竣工决算房地产开发项目的”，纳税人应进行土地增值税的清算。
某税务师事务所合伙人郑先生12月14日通过微信告诉记者，“如果建成多年后才交易，增值的部分是需要缴纳土地增值税的。土地增值税是上世纪90年代为了打压炒房暴利出台的一个税种，主要是针对房地产交易的增值额（即房产交易的获利金额）进行征税的一个税种。”
郑先生表示，“其中很复杂，通俗地讲，大概的逻辑就有点像常规理解的利润，它有两个比较鲜明的特点。首先，它是一个超率累进的税率，即增值率越高，税率就越高，根据增值率的差异税率在30%到60%之间。”
“第二，它可以在收入里扣除的项目要求与交易直接相关，不管是成本、费用、税金，与项目不直接相关的管理费用、财务费用、营销费用及营业外支出一般情况下不予扣除。对于企业而言，如果不符合特定的免税条件，只要交易的房地产有增值额，就需要缴纳土地增值税。具体到新城国际23这种楼盘，也是需要缴纳土地增值税的，而且税率应该很高。”
此前做“超级大盘”的开发商，由于项目开发周期很长，其间虽然能够获得地价增值的红利，但要按不同的售价缴纳相应的土地增值税。
关于新城国际23的售价“双合同”和土地增值税问题，记者曾两次致电万置地产，对方表示会转达相关负责人，但截至记者发稿未获得对方回复。
记者在调查中发现，近期北京又出现多个“老盘新售”的现象。业内人士认为，这是由于近期楼市波动较大，出现“多”“空”博弈。既有些老开发商将手中的旧项目清盘脱手，也有新资本方接盘入局。在这个新老交替的过程中，就会出现类似“新城国际23”的情况。
